楼市真降了!北京上海深圳二手房成交全创新高,但均价还在跌——刚需可以看了!

上个周末，在小区门口遇到了老李，他是刚刚从中介那里回来的，对我说了一句话：你看现在的房子卖得很火，但是价格却下降了。当时我还有些懵，后来查了一下数据才知道，北京、上海、深圳这些城市二手房成交量创下了新的纪录，但是均价却是实实在在地下跌了。

从表面看，这件事是矛盾的，按照常理来说，卖得好的商品不应该是提价的。但是仔细想想，这里面其实隐藏着一个很多人大概没有注意到的问题，那就是买房子的人变了，卖房子的方式也随之改变。

成交量上涨的原因是什么？从表面来看，政策放松了，首付比例降低了，利率也下降了，买房的门槛比以前要低很多。但是真正把成交量提上去的是那些观望了两年多的刚性需求客户们。

2021年到2023年期间，房价非常高昂，普通老百姓根本买不起。好不容易把首付凑齐了，但是又遇到了限售政策，想要买房也办不到，这两年政策稍微宽松一些的时候，房价又下降了一点，对于刚性需求来说就是一个窗口期。他们是炒房的人，或者是想要有自己的房子的人，当价格合适的时候就会出手。

但是为什么价格还会继续下跌呢？那么卖房子的人就是我们要找的人了，目前出售房产的人主要有两种类型：一种是两年前高位接盘的投资客，另一种则是由于工作调动或者家庭原因需要快速变现的人。

投资客手中的房子，当初买的时候就已经很贵了，现在想要抛售的话只能降价才能有人接手，否则根本没有人愿意买。急于出售的人就没有多少商量的余地了，因为时间已经非常紧迫，而且在价格方面也没有任何讨价还价的空间。

简单来说，目前的房地产市场是刚需在选房子、卖家在比较价格。刚需手里有钱，看中了就会砍价，卖家为了尽快出手，只能一点一点地降价，博弈的结果就是成交量增加了，但是价格却控制不住。

再进一步来看的话，就是整个房地产市场供求关系的变化了。以前的房子很稀少，所以谁手里有房子就很有底气。但是现在不同了，一线城市的存量房已经很多了，新房供应也一直在增加中，买家的选择空间变大了，如果卖家仍然抱有过去的观念，认为房子是硬通货、价格一定要坚挺的话，那么也只能眼睁睁地看着自己的房子砸在手里。

另外一个很重要的方面就是购房者的心态发生了改变。过去人们买房子的时候心里想着赶快入手，否则就会涨价，而现在人们则认为可以再等等看，说不定还会降价。一旦有了这样的预期，价格就很难再回升了，卖家急于出手，而买家却并不着急，所以价格自然会下降。

根据数据来看，北京二手房均价从去年每平方米六万多降到目前的五万八左右，上海从五万五降到五万二，而深圳则更加严重，从七万八降到六万五。虽然这个跌幅不怎么夸张，但是对于总价动辄几十万甚至上百万的房子来说，节省下来的费用也是不小的数字。

对刚需而言，在目前的情况下也可以考虑一下了，价格下降了，利率也比较低，首付的压力也比以前小一些。但是要小心一点，不要期望抄底。房地产市场不同于股票市场，并没有一个确定的底部信号，你所能做的就是在自己能够接受的程度内找到合适的房子，并且当机会出现的时候就要抓住它。

至于以后的情况如何，说实话没有人能够预料到，但是有一点是可以确定的，房价不会再像以前一样疯涨了，人口增长速度变慢了，城市化发展到了后期阶段，房子作为投资工具的作用也在减弱。未来房地产市场将会更加类似于一个正常的商品市场，有升有降，由供求关系来决定价格。

老李最后对我说，他看中了一套两居室，比去年便宜了四十万左右，他说这些钱可以用来装修和购置家具。我认为他的想法很实际，房子是用来住的，价钱合适就可以入手，不必过多考虑。