近一个世纪以来，澳洲房产投资者一直享受着一项在其他国家颇为罕见的税收优惠——那就是备受争议的“负扣税”。
如今，一项将负扣税限制在新房范围内、同时改变资本利得税征收方式的全面改革已正式生效。联邦政府希望借此让首次置业者更容易买到现房，同时引导投资资金流向新增住房供应。
然而，这项改革的一些实际影响却鲜少被人关注。以下三个潜在的副作用，可能会以意想不到的方式扭曲房地产市场——其中一些甚至对投资者更为有利。
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什么是负扣税？
大多数人一提到负扣税，就会联想到房地产，但实际上它适用于任何类型的投资。
这里所说的“杠杆”（gearing），指的就是借钱投资。如果一项投资是“负扣税”状态，意味着其持有成本（比如房贷利息）超过了它带来的收入（比如租金）。
对房产投资者而言，这些开支还包括中介费、市政费和水费等各项支出。
在旧规则下，高收入人群可以将租金亏损直接抵扣工资等其他收入的应纳税额。再叠加资本利得50%的税收豁免，这套组合安排使许多投资者不但能容忍投资房在账面上“亏损”，甚至乐见其成——毕竟房产本身的价值仍在持续攀升。
新规究竟改了什么？
需要澄清的是，负扣税并未被彻底取消，而是在住宅地产领域受到了严格限制。
按照旧规则，出租房支出只要超过租金收入，差额就可以从投资者的工资、生意收入等其他收入中抵扣。
而新规规定，凡是在5月12日预算之夜晚上7点30分截止时间之后购入的房产，这项优惠仅适用于新房。
对于现有房产，超额支出如今会被“隔离”处理：这部分支出只能用来抵消未来的租金利润，或投资者最终出售房产时获得的利润，不能再用于抵扣其他收入。
与此同时，原有的50%资本利得税豁免被一套“指数化机制”取代，该机制会根据通胀水平调整房产的计税成本。
值得注意的是，凡是在截止时间之前购房的人都享有“旧有安排保留”权——也就是说，他们仍可以继续用超额租金支出抵扣其他收入。不过，一些变通做法和潜在漏洞依然存在。
（图片来源：网络）
漏洞一：自住房变身投资房
对于目前只有一套自住房的人来说，仍有一条独特的路径可走。
根据立法条文，只要在截止时间当天已经拥有房产（或已签订具有约束力的购房合同），就符合旧负扣税规则的资格——房产在当时是否用于自住并无要求。
也就是说，只要日后购入另一套房产并搬进去自住，原来的住房转为出租后，理论上仍可能享受传统的负扣税待遇。
这个“漏洞”虽然未必会对整体住房市场产生巨大冲击，但已有经济学家猜测，它可能会让部分房主更倾向于持有房产，以保留日后享受负扣税的可能性。
漏洞二：“旧有安排保留”房东占尽优势
拥有“旧有安排保留”权的房东——也就是在预算之夜前已持有房产的投资者——在新规下获得了明显的结构性优势，而这种优势不止体现在他们可以继续对现有房产负扣税上。
随着贷款逐步偿还、租金水涨船高，这些旧房产迟早会转为盈利（即“正扣税”），投资者理应就租金利润纳税。
然而，新税法允许这些投资者用旧投资组合产生的超额利润，直接抵消新购房产因“隔离”规则而无法即时抵扣的亏损。
换句话说，即便他们的房产账面上不再显示亏损，这些投资者依然保留了部分负扣税式的税收优惠。
（图片来源：网络）
漏洞三：租金亏损或被“困”在房产里
由于新的“隔离”规则，部分投资者名下会不断累积一笔无法抵扣的出租房支出。
这些支出并非完全打水漂——它们仍有机会在出售房产时用来减少应缴的资本利得税。但问题在于，这些亏损只能用来抵消与该房产相关的收入，不能用于抵扣其他类型的收入。
这就给了房东一个持有房产的理由：他们更愿意等到确信能获得足够可观的资本利得，才愿意出手，以便充分利用这些被“困”住的抵扣额度。
如果投资者因税务考量而普遍推迟卖房，改革反而可能减少市场上可供出售的现房数量，从而给房价带来新的上行压力。
改革真能让住房更可负担吗？
支持这项改革的人认为，此举正是让住房更可负担、让新进入者更容易踏入房产市场的良机。
其逻辑不难理解：一旦取消购买现有住房的税收优惠，富裕投资者就不再会与普通购房者争相竞价，房价升温压力自然有望缓解。
目前已有早期迹象显示，澳洲房地产市场正在降温。然而，负扣税改革究竟会给澳洲住房可负担性带来怎样的长远影响,仍有待时间检验。
