最高法明确:房子还在开发商名下,二手房买家可按一手房保护!

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条:金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形的，人民法院应予支持，排除执行：

1. 在法院查封前已签订合法有效书面买卖合同

2. 所购商品房用于居住，且买受人名下无其他用于居住的房屋

3. 已支付价款超过合同总价款 50%

最高人民法院指导案例156号裁判规则：登记主体是判断标准，不是交易次数。只要房屋所有权仍登记在开发商名下，没有完成首次转移登记，无论经过几手交易、无论直接向开发商买，还是向个人买，都视为商品房消费者，可直接适用第29条。

1. 向个人买的“更名房”“直更名房”

2. 之前业主买了新房未办证，再次转卖

3. 工程抵款房、抵债房，仍在开发商名下

符合排除执行后，买家需要查不动产登记确认房屋是否仍登记在开发商名下，这是适用第29条的核心前提。固定交易证据合同、付款凭证、转账记录、发票、沟通记录全部留存。

本文依据：

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28、29条

最高人民法院指导案例156号裁判规则