购买二手房应审查居住权
百集《民法典》普法小故事系列之六十六
作者 刘会勇律师
某城市街道人民调解委员会办公室，老吴和老蒋两个人正在为居住权进行争论。老吴说：“我买房就是为了居住，说白了，就是为了孩子上学，怎么我还没有居住权呢？”老蒋说：“我当初花钱买的居住权也是为了孩子上学，不是为了孩子上学我买个居住权干什么？我买了六年的居住权，也进行了登记。孩子刚上了三年了，还有三年，我怎么能够说让给你就让给你？”调委会主任老马说：“我听明白了，就是你老吴买了卖房人已经跟老蒋设立了居住权的房屋”老吴不情愿地点头。老蒋说：“是”。老马接着说：“都是为了孩子在这儿上学。我可以明确告诉老吴，你买房时就应该问好房屋有没有设立居住权，现在，你虽然买了这个房屋，但是，对抗不了老蒋的居住权。看来你只能找卖房人和房屋中介了。”
律师说法：《民法典》第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。居住权与所有权分离，这是过去买二手房不会涉及的问题。但是，《民法典》实行后，买二手房就要注意这一点了，这是《民法典》的新规定。老吴买房前没有审查该房屋的居住权，因此，出现了买房不能居住的情况，在这里，居住权和抵押权一样，优先于所有权。老蒋有权利继续居住，老吴可以选择退房或者等三年以后再居住。选择退房的话，如果当时跟房主和中介说了自己的需求的话，就可以欺诈起诉房主和中介；如果当时没有告知买房需求的话，就可以重大误解为由要求解除买房合同。
（本故事为原创，根据《资深律师举例解民法》中举例编写，请勿对号入座！有使用者，包括剧本，请事先与本律师联系；不得擅自将其改编为剧本！）
