什么是二手房＂挂牌底＂?

最着急的卖家，正在离开市场

上海二手房挂牌量，高点时接近16.5万套，到2026年6月已降至不足12万套。不到两年，减少近三成。北京也有类似变化，挂牌量从约16万套的高点降至13万套出头。

这些房子去了哪里？

一部分被成交消化了，另一部分则被卖家主动撤牌，暂时不卖了。两者的含义并不完全相同，却有一个共同结果：

公开市场上等待成交、可能继续降价的房源，正在减少。

这可能是一个比短期成交回暖更值得关注的信号：过去几年持续推动价格下行的卖方力量，正在减弱。

我们把这个现象叫作"挂牌底"。

这里的"挂牌底"，不是指挂牌量已经降到绝对低点，而是：

从挂牌端观察，最具降价动力的供给正在收缩，卖方压力可能已经越过高点。

谁最着急，谁就更能决定价格━━━━━━━━━━━━━━━━

我们判断房价走势，最常看的指标是成交量。成交回升，意味着买方承接能力增强，价格更容易企稳。但这只是硬币的一面：有多少人在买。

另一面是：有多少人在卖，以及谁最着急卖。

假设一个小区有100套房挂牌。其中80个业主并不着急，价格不合适就继续等；另外20个急着变现，每隔一段时间就主动降价。真正决定短期成交价格的，往往不是那80个等待的业主，而是这20个不断降价的人。

因为二手房价格不是所有挂牌价的平均值，而是由一笔笔真实成交形成的。

经济学和金融学中有一个概念叫"火售"（fire sale）：资产持有者由于流动性、债务或时间压力，需要快速出售资产，只能接受较大折价。

一线城市二手房市场里的"火售"，未必都是债务违约或强制抛售。一些卖家因为置换、工作变动、资产配置或预期转弱，希望用价格换取成交速度。

当相似房源接连降价，第一笔低价成交就会成为新的参考价，推动后续卖家调整报价，也进一步压低买家的价格预期。于是，个别卖家的选择变成了一场"接力降价"。

过去几年持续压低二手房价格的，不只是买家需求弱，更是不断有新的卖家以更低的价格加入市场。

所以，判断价格调整还会持续多久，一个重要问题是：这场"接力降价"，还有多少参与者？

最容易降价的房源，正在更快退出━━━━━━━━━━━━━━━━

先看房龄，上海、北京的老旧房源，挂牌量下降速度明显快于市场整体。

【图1】上海：不同房龄存量挂牌变化

【图2】北京：不同房龄存量挂牌变化

图中的红线是2000年以前建成的老房子，绿线是2015年以后建成的较新房源。两者走势截然不同。

上海老房子的挂牌量从高点下降约37%，同期全部挂牌量下降约28%；北京老房子下降约25%，同期全部挂牌量下降约20%。

与此同时，2015年以后建成的较新房源，挂牌量不降反升。

过去几年"以价换量"最明显、对市场价格预期影响最大的一类房源，正在更快地退出挂牌市场。

再看户型，户型越小，挂牌库存下降得越快。

【图3】上海：不同户型存量挂牌变化

上海一居室挂牌量从各自高点下降约41%，二居室下降约34%，三居室下降约21%，四居及以上基本没有下降。

北京也有相同规律：一居室下降约28%，二居室下降约25%，三居室下降约13%，四居及以上基本不变。

一居室、二居室总价相对较低，潜在买家更多，既能承接刚需和过渡性居住需求，也更容易进入出租和置换链条。相比大户型，它们的交易门槛更低、流动性更强，因此也存在需求端消化更快的原因。

小户型库存下降，实际上可能来自两股力量：

• 被买家成交消化

• 被卖家撤下，退出公开市场

老旧房源和小户型在很多城市高度重合，也是过去几年成交和降价都最活跃的品类。如今，它们一边被需求快速消化，一边缺少足够的新增挂牌补充。

过去最容易产生连续低价成交的一类房源，正在更快地离开公开市场。

存量在下降，新增也没有补回来

因此，除了存量挂牌，还要看新增挂牌。

【图4】四城市：新增挂牌中30年以上房龄占比

上海新增挂牌中，30年以上房龄的房源占比，从五年前的约三成降至目前的约四分之一，绝对数量减少超过两成，同期全市新增挂牌总量基本持平。

北京也有类似变化，老旧房源月均新增量较高峰期下降了接近三成。

市场正在同时发生两件事：

• 已经挂牌的老旧房源在加快退出

• 新进入市场的同类房源也在减少

从“必须卖”，到“可以等”

供给池为什么会收缩？背后是卖方群体的变化。

"有老旧房产，同时愿意按当前价格出售"的卖家，是一个有限的池子。 其中最急于变现、最容易接受降价的人，通常率先成交。随着这部分卖家逐渐出清，留下的人越来越不着急。

与此同时，潜在卖家也在重新计算。当价格降到难以接受的水平，一部分业主会选择转为出租，或者暂时不卖。有房是一回事，愿意按当前价格卖是另一回事——真正影响市场价格的，从来不是全部住房存量，而是愿意以接近当前市价出售的那部分。

这种变化还会自我强化。当一个小区挂牌不断增加、低价成交频繁出现时，业主容易产生"再不卖还会更低"的恐慌；当同类挂牌减少、低价成交不再连续出现，这种恐慌传导也会减弱。

留在市场上的卖方群体正在改变："必须卖"的人逐渐退出，"可以等"的人留了下来，卖家之间相互压价的强度开始下降。

“挂牌底”先出现在哪里，又意味着什么？

"挂牌底"不是一个全国性的判断。

目前能够观察到类似迹象的，主要是上海、北京，以及南京、合肥等部分城市。这些城市成交规模相对较大，基础居住需求仍然存在，同时新增挂牌开始放缓，因而能够逐渐消化存量。

但成都、重庆、郑州等部分城市，挂牌量仍在上升。如果每个月新增的房源多于退出的房源，卖方压力就仍在积累。

即使在同一座城市，也会出现分化：成交活跃的核心区域、流动性较好的小区和已经充分降价的房源，可能率先出现"挂牌底"；库存较高的外围区域则可能继续承压。

因此，"挂牌底"一定是分城市、分区域、分房源结构出现的，不能一刀切地套用到全国。

01存量持续减少尤其是老旧小户型挂牌在下降02新增同步减少每月新进入市场的同类房源也在减少

03卖家结构转变从"大量急售"转向"多数可以等待"

当三件事同时发生，意味着公开市场上的低价房源供给正在收缩，过去由连续低价成交推动价格下探的条件可能随之减弱。

市场的底部，往往不会由一个利好消息突然宣布。它更可能开始于一个不那么引人注意的时刻：

最着急的卖家卖完了，       剩下的人不愿意再降了。

这或许就是上海、北京正在出现的"挂牌底"。

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