家有4套房,想要改善住房,应该如何优化房产?

目前家庭房产有怀柔两套，一套放假回去自住（预计房价约240万），一套出租（预计房价约140万），月租金2000元。五环内两套，一套西城自住（南二环陶然亭98平老破小六层无电梯，小孩上初中学校就在楼下），一套新坐标开间出租，目前月租金4300元。

现在想要南三环附近购入一套三居带电梯的改善住房，应该如何优化房产，实现改善需求？方庄6号、草桥或者角门的二手房，哪个更保值？新房嘉棠雅序和南三环到四环的二手房，哪个是更优选？

章哥：

1、自住的房子就留着呗，房子本来就是用来住的。

出租的这套是房价140万+租金2000=租售比700，扣除各项成本的租金收益率1.5%左右，符合郊区标准，但低于北京平均值。所以这种郊区房产不太算投资房，如果不自住的话留不留的意义不大。

2、西城学区房看自己的主要需求。既然是用完了学位，那如果就喜欢这地段儿或小区的就留着，考虑其他的再说是否置换。这套房既然是老破小，那98平有些偏大了。或者说如果是强势单位的宿舍区+维护的不错，那这种相对大的户型有可能算优势，在普通老破小社区就不占优了，价格走势不强+流动性偏弱。

尤其是步梯顶楼算硬伤，流动性就更弱了，出租的话也不太好整租，交给中介又有点儿吃亏。所以如果自住就留着，不想住的时候卖掉吧。

学区溢价方面从理论上是应该低于西城平均值的。西城25%左右，步梯顶楼较大户型应该低于20%，15%也有可能。但毕竟是有溢价，所以从居住的性价比角度也是弱于非学区房的。而且从今年已经开始了明显的入学人数下降，低谷期要至少延续到2032年，如果没有政策支撑，溢价部分的保值有可能受影响。

3、新坐标的地段儿普通，典型的两区交界，在方庄板块内但却属于朝阳区，几乎得不到朝阳的配套支持。公寓形式的优势是租金收益高，劣势是受众群体窄，所以价格走势弱，价格涨的慢才显的租金高的。所以注重租金收益就留着，注重其他的就不太占优了。

4、我只能是列出这些情况，怎么选择看自己的判断吧，都各有优劣。

5、方庄6号怎么说呢？优势都挺明显的，这就不提了。但您看这价格像保值多好的吗？总不能说落后于大盘的才算保值吧？以后最好成绩能不再落后吧，但逆袭的可能性几乎没有。

草桥和角门的地段儿算不错的，比东边的强。但这还是聊具体的小区吧，要不然我不知道说什么。新房不方便点评。

仅供参考。

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