房子没证、地是村里的——为什么房产税要企业来交

——普洱天为商贸诉地税稽查局房产税案：在"土地入股、租地建房、无产权证"的安排下，房产税的纳税人是"合同约定的所有权人"，还是"实际使用人"

导 读

村集体出地、企业出钱建房，房子建好了却办不了产权证——这种"土地入股经营""租地建房"的合作模式在城乡结合处并不少见。天为公司受让了这样一份合同，以自己名义把房子对外出租、收租金，却因合同写明"房屋归村集体所有"而主张：房子不是我的，房产税不该我交。稽查局不认，案件最终进入二审。

争议的核心只有一个：没有产权证的房产，房产税到底该谁缴？法院的答案很干脆——合同里的"所有权约定"不产生物权效力，没登记即属"产权未确定"，谁在实际经营使用、谁就是法定纳税人。本文拆解房产税纳税人的顺位规则、"合同所有权"与"物权"之别，以及案件里一个易被忽略的程序问题（复议"一事一申请"），并给出租地建房企业的实务清单。

关键词：房产税；产权未确定；使用人；土地入股经营合同；租地建房；房产税暂行条例第二条；国税函〔1998〕426号；不动产登记；从租计征；确认违法判决

引言："房子不是我的，凭什么让我交税？"

大多数人对房产税的理解很直接：房产税是产权人交的税，房子登记在谁名下，谁交。所以在很多"租地建房、合作开发"的老板看来，房子既然没办到自己名下、合同里还白纸黑字写着"归村集体所有"，那这税自然轮不到自己头上。

这个直觉，在没有产权证的场景下会失灵。房产税法有一条常被忽略的兜底规则：当产权"未确定"时，纳税人不再看"谁是产权人"，而看"谁在实际使用、经营这处房产"。没办登记，合同里的所有权约定在物权法上并不成立——房子在法律意义上"没有主人"，于是实际占有、经营、收租的那个人，就被推到了纳税人的位置。

天为公司正是在这一点上出现了误判：它出钱经营、对外收租，却以为"合同写了不归我"即可免税，结果被追缴从租计征的房产税并处罚款。一个看似不起眼的小税种，最终进入二审程序。

一、案件基本情况

（一）涉事主体

（二）关键时间线

（三）涉案数字

二、制度背景：房产税纳税人的"顺位规则"

很多人以为房产税只有一个纳税人——产权人。其实《房产税暂行条例》第二条规定的是一套有先后顺序的"顺位规则"，产权人只是第一顺位，后面还跟着好几层兜底：

本案的关键，就是从第①顺位一路滑到了第④顺位。天为主张按第①顺位"由产权人（村集体）缴"，税务机关则认为房子"产权未确定"，直接适用第④顺位"由使用人缴"。

这个口径并非税务机关临时发挥，而是有专门批复支撑。国税函〔1998〕426号早就明确：对于单位购买房屋但因各种原因未取得产权证的，可暂按《房产税暂行条例》第二条"产权未确定"的规定，由使用人缴纳房产税。换句话说，"没证"这件事，在房产税上早有确定的处理方案——落到使用人头上。

三、核心争议："合同里的所有权"，不是"物权上的所有权"

双方争的其实是同一个问题的两面：房子到底"有没有主人"。把两种主张并排看：

法院支持了稽查局，理由的落脚点是物权法的"登记生效"原则。一审（思茅区法院）讲得很透：不动产物权的设立和转让，经依法登记才发生效力；平原一组虽然在合同里声称保留所有权，但没有办理登记，这种约定只停留在合同层面，没有变成物权意义上的所有权——所以在法律上，平原一组并不是"产权所有人"。既然找不到法律认可的产权人，房子就处于"产权未确定"状态。而天为在40年合同期内对地上建筑物享有占有、使用、收益、处置权，并实际对外出租、收取租金——这正是认定其为第④顺位"使用人"（即纳税义务人）的事实基础。一审据此驳回了天为的诉求。

二审（普洱市中级人民法院，（2018）云08行终5号）进一步明确，参照《国家税务总局关于房屋产权未确定如何征收房产税问题的批复》（判决载明为大连市地税局转发的大地税一转〔1999〕第16号，与国税函〔1998〕426号口径一致）：单位购买房屋但未取得产权的，可按"产权未确定"由使用人缴纳房产税。没有产权证，一般即按"产权未确定"处理。二审最终撤销一审判决，确认复议决定程序违法、不予撤销，并驳回天为要求撤销税务处理决定、退还已缴税款的诉请——税务处理决定得以维持。

四、程序插曲：税务处理决定与处罚决定的复议应分别申请

案件还有一个"意外转折"：二审虽然维持了税务处理，却确认了复议决定违法。这一点对企业办复议很有参考价值。

起因是：天为对税务处理决定和税务行政处罚决定都不服，申请复议时为便利起见，将两个行政行为写在了同一份复议申请书里；地税局也据此合并成一个案件受理、作出一个复议决定。二审法院指出，按"一事一申请"原则，一份复议申请应当针对一个行政行为——地税局本应引导天为分别提交两份申请、按两个案件立案，再依便民原则合并审理、分别作出决定。合并成"一案一决定"，程序违法。

不过，法院并没有因此撤销复议决定。依据《行政诉讼法》第七十四条，行政行为程序轻微违法、但对原告权利不产生实际影响的，判决确认违法、不予撤销。于是出现了这个"维持税务处理＋确认复议违法"的组合结果。

五、无产权证房产：租地建房、合作开发企业的五个核查点

别把"没证"当"免税"：无产权证≠不缴房产税

这是本案最直接的教训。房子没办产权登记，不代表这处房产就没有房产税义务；恰恰相反，"产权未确定"会把纳税义务直接推给实际使用人。凡是租地建房、村企合作、以租代建、以及各种"办不出证"的房产，都应当先假定自己可能就是那个法定纳税人，主动核实、如实申报，而非想当然地认为"反正房子不是我的"。

分清"合同约定的权利"与"物权归属"，据实判断纳税义务

合同里写"房屋归对方所有""使用权归我"，只在合同双方之间有效，不等于物权层面的归属，更不能对抗税务机关的纳税人认定。判断房产税该不该自己缴，要看物权是否依法登记、谁在实际占有经营，而不是看合同标题怎么写。把这层区分想清楚，才不会"合同订得安心，收到税单才发现问题"。

算清从价还是从租，把房产税成本提前纳入测算

同一处房产，自用按余值1.2%、出租按租金12%，税负差距很大。做租地建房、以租代建的收益测算时，务必把房产税（以及从租情形下的增值税、城镇土地使用税等）作为持有成本提前算进去。尤其是对外出租的项目，12%的从租房产税会实打实压缩租金净收益，事前测算与事后被追缴，感受完全不同。

合作合同里就把税费承担与办证义务写清楚

既然"没证"会让使用人承担房产税，那么在土地入股、合作开发合同中，就应当预先约定：房产税等持有税费由谁承担、能否办证、办证的推进责任与时限。如果注定长期办不出证、又由己方经营使用，就要在租金分成、投资回报的商业条款里把这块税负对价考虑进去。把税的归属前置到谈判桌，而不是留给稽查去认定。

争议救济：处理与处罚分别申请，注意"两个前置"

对稽查结论有异议，救济程序本身也有讲究。税务处理决定（征税）与税务处罚决定是两个独立行政行为，复议应分别申请、分别主张（本案地税局合并处理即被确认程序违法）。更要记住：不服征税决定，须先缴清税款滞纳金或提供担保、并经复议（清税前置＋复议前置）才能起诉；不服处罚决定则可直接诉讼。程序走错，实体理由再充分也可能进不了门。

结语

这个案子最该记住的一句话是：房子是谁的，物权法说了算；税该谁交，税法有它自己的规则。没办证，合同里的"所有权约定"就到不了物权层面；房子在法律上"产权未确定"，房产税就顺着顺位规则，落到实际使用人身上。

这里也藏着一个可迁移的判断原则：涉税判断，看的是法律事实和经济实质，不是合同的一面之词。合同能安排双方之间的权利义务，却安排不了税法对"谁是纳税人"的认定。把"我以为"换成"法律怎么看"，是所有合作开发、持有型资产都要过的一关。

房产税税种虽小，争议却不小。对租地建房、村企合作的企业来说，真正稳妥的做法，是在签合同、做测算的那一刻，就把"这处房产将来谁缴税"想明白、写清楚——而不是等稽查上门，才发现"没证的房子，税却是我的"。

法律依据与参考

【1】《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条：房产税由产权所有人缴纳；产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳；产权出典的，由承典人缴纳；产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。上述主体统称纳税义务人。本案落于"产权未确定→使用人"这一顺位。

【2】《房产税暂行条例》第三条、第四条：房产出租的，以房产租金收入为计税依据，税率12%（从租计征）；自用的，以房产原值一次减除10%—30%后的余值为计税依据，税率1.2%（从价计征）。本案房产对外出租，适用从租计征。

【3】《国家税务总局关于房屋产权未确定如何征收房产税问题的批复》：对于单位购买房屋但因各种原因未取得产权证书的，可暂按《房产税暂行条例》第二条"产权未确定"的规定，由使用人缴纳房产税。该批复的国家层面文号为国税函〔1998〕426号（1998年7月15日）；本案二审判决载明其参照的是大连市地方税务局转发的大地税一转〔1999〕第16号，二者口径一致。

【4】《中华人民共和国物权法》第九条（案发时法，现由《中华人民共和国民法典》第二百零九条承继）：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生物权效力（法律另有规定的除外）。系"合同约定所有权不产生物权效力"的法律基础。

【5】《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条：行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的，人民法院判决确认违法、不撤销该行政行为。系二审"确认复议决定违法但不予撤销"的依据。另参《税收征收管理法》第八十八条：纳税争议须先缴纳或解缴税款及滞纳金或提供担保、并经复议，方可提起诉讼（清税前置＋复议前置）。

【6】案例来源：普洱天为商贸有限公司诉普洱市地方税务局稽查局房产税行政案（思茅区人民法院一审、普洱市中级人民法院二审，二审案号（2018）云08行终5号），入选中国首届"年度影响力税务司法审判案例"（第六例）。本文事实与金额（土地21.55亩、从租计征房产税209,786.40元、罚款104,893.20元、稽查认定少缴税费合计297,903.37元等）依据公开裁判整理，仅供实务研究与说明，不构成对具体案件的法律意见。

本文案例均已脱敏处理，仅供学术研究与实务参考，不构成对具体案件的法律意见。