二手房成交破5.5万套,新房成交同比涨7%:西安楼市“结构性回暖”

石青玲 中房报记者 苗野丨西安报道

在热点板块、热点项目带动下，西安房地产市场走出了“结构性回暖”行情。

据西安市住房和城乡建设局发布的数据，2026年上半年，西安二手房成交突破5.5万套，连续4个月破9000套，3月、4月连续两月成交超万套，创2025年以来月度成交峰值。

新房市场同样表现不俗。据普睿数智豫陕区域统计，2026年上半年，西安新房成交规模同比上涨 7%。

成交上扬的同时，购房者心理预期也正在发生变化。“当前购房者基本以自住和改善需求为主，投资客很少。”西安科技路金茂府项目负责人李尖表示。

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热点板块带动楼市企稳

金茂幸福晓棠。石青玲/摄

站在售楼处沙盘前，沈女士一家在西安市未央区团结片区某个项目签下了认购书，一件大事终于落定。

沈女士是西安市未央区的“原著居民”，原来居住的小区整体老化、车位不足，居住体验很差。2026年，眼看孩子上学在即，她下定决心要置换一套改善性住房，“学区”也成了此次置业重点考虑的因素。

看了全市的热点板块的一些项目后，沈女士还是想留在熟悉的未央区，“一是熟悉，二是预算有限”。最终，她将目光锁定在了西安市未央区团结片区，这里城市界面新、学校好，商业、地铁、公园等公共配套均已兑现。

自2025年下半年以来，西安市未央区团结片区就成为了西安楼市热点板块之一。2025年10月，绿城·绿汀芳菲14天两次开盘、两次售罄；招商林屿缦岛仅用94天便完成了从首开到整盘清盘的全周期；龙翔未央和鸣连续6个月登顶全市单盘销量榜；保亿润园也是首开即罄。

步入2026年下半年，该片区内博元·幸福源启、明丰·安和璟云、绿城·橄榄树、招商林溪书院4个项目已蓄势待发，引发市场关注。

“房价是涨是跌虽然无法判断，但片区内项目配套都差不多，新产品肯定会越来越好。结合自己的预算，我觉得当下的项目已经可以满足所有要求了。”沈女士表示。今年6月，沈女士终于完成了自己的置换计划。

像沈女士这样的购房者不在少数，他们的热情共同推动了西安市未央区团结村板块的楼市热度。该板块一位渠道人士表示：“西安市未央区团结片区位于主城区，周边配套都已兑现，目前的产品偏向刚需、刚改，赠送率大，价格也相对处于低位，深受购房者的青睐。”

数据也印证了这位渠道人士的感受。据普睿数智豫陕区域统计，2026年1~6月（截至6月14日）西安各板块成交面积榜单中，团结片区以27.65万平方米的成交面积稳居第一，较第二名鱼化寨板块高出约7万平方米，市场规模优势突出。

一位TOP5央企策划人士表示：“2026年上半年，受热点板块、热点项目的带动，西安楼市逐步摆脱 2025 年持续低位运行的态势。”如位于西安市幸福林带板块的金茂幸福晓棠，2025年8月首开，仅7个月就实现了清盘。位于西安市未央区的保利未央璞悦在学校落定后，客户量激增，仅周末到访量即超500组，成交额突破8000万元，深夜案场仍有成交。

整体来看，西安楼市正在温和修复。据中指研究院统计，2026年上半年，西安新房市场累计供应约340万平方米、成交约384万平方米，整体供销比约0.89，呈阶段性供不应求格局。

中指研究院西安分院总经理石蕊分析认为，“这一格局的形成主要有两个原因：一是2025年以来，住宅用地供应持续收缩，导致新增入市项目减少；二是前期积压的购房需求正在有序释放。”

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本土民企悄然回归

热点板块、热点地块去化加快，这一鲜明特征正不断吸引房企加码布局。

一位民营房企负责人坦言：“眼下只有配套成熟的板块和地块，才能保证去化率。这也是行业根据当前市场环境作出的理性选择。”

西安市未央团结片区、幸福林带片区无疑被房企视为“优质板块”。5月份，继幸福晓棠后，金茂再次摘得西安市幸福林带XC4-2-76地块，目前该地块案名已流出，为金茂锦棠，预计将于8月入市。连续两年在同一板块拿地，足见该板块对房企的吸引力。

值得一提的是，本土民企正成为拿地主力。据机构统计，2026年上半年西安拿地金额TOP20中，民企数量多达13家，其中11家为本土民企。

在西安市未央区团结村“新F4”地块中，三席都由民企斩获；幸福林带片区则吸引了德通置业、汇兴匠作等民企集中入驻。进入6月，海荣地产、星火地产、新兴地产等西安老牌本土房企纷纷出手。不过，一位熟悉当地市场的业内人士表示，这些地块多为“历史遗留”的城改项目。

普睿豫陕区域副总经理李晓兵分析认为，民企积极拿地背后主要有两方面原因：其一，政府推地规模收缩，拿地门槛相应降低，为民企提供了补位空间；其二，热点板块集中放量，销售势必被分散，回正周期拉长，这与央企追求快周转的投资逻辑并不吻合。

与民企积极补位形成对比的是，央企拿地态度整体偏谨慎保守。一位央企负责人坦言：“是否拿地视市场情况而定。当前市场还在温和修复阶段，现阶段还是以去库存为主。”

“当前市场修复速度不及行业预期，房企经营核心逻辑转向存量去化，主动控制新增土地储备，拿地意愿保守。”李晓兵表示。

据李晓兵介绍，2026年上半年，拿地房企集中度显著提升，仅有金茂、金地、信达、中海等少数头部企业新增土储，拿地布局全部锁定主城核心、价值成熟板块。招商蛇口、绿城等房企则减少直接土拍拿地，主要依靠代建合作模式补充项目货值，轻资产运作降低资金压力。

受企业拿地意愿及市场影响，2026年上半年西安供地与成交双双放缓。据中指研究院统计，2026年上半年，西安市共计推出住宅用地（含综合用地）24宗、规划建筑面积约206万平方米，较2025年同期近乎腰斩；共计成交22宗住宅用地（含综合用地），规划建筑面积约209万平方米，同比分别下滑均在四成左右。

土地出让金也大幅缩水。2026年上半年，西安住宅用地成交总金额约107.13亿元，同比骤降58.1%。楼面均价5117元/平方米，同比下跌33%。

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市场走势乐观

展望下半年，业内普遍认为当前已处于下行周期尾部，进一步下跌空间有限。

李尖表示，受天气及假期等因素影响，7月~8月成交量通常会季节性走低，属于正常市场规律；但与2025年同期相比，预计仍可实现小幅上涨。对9月以后的市场走势保持相对乐观，预估同比涨幅有望超过5%。

判断主要基于两方面影响：一是政府供地节奏放缓，新房存量持续缩减，客户可选范围收窄，优质项目的关注度更为集中；二是依据房地产市场六年周期理论，自2021年开启的本轮下行周期已基本触底，2027年市场有望迎来回升。

值得一提的是，西安房地产市场还有一个“隐藏利好”。2026年5月25日，西安与青海省全域（包括西宁、海东等所有城市）实现住房公积金互认互贷。至此，西安公积金互认互贷合作城市已扩至25个，其中省内11城、省外14城。

西安世联行分析认为，此举将西安的购房支持政策辐射至整个西北地区，旨在“精准导入外源性需求”，为市场打开新的需求入口。这也从侧面解释了西安新房市场中非本地身份证购房者占比持续保持较高水平的现象。

人口基本盘同样提供有力支撑。据2026年5月15日西安市统计局发布的《西安市2025年国民经济和社会发展统计公报》，2025年末西安常住人口达1323.63万，较上年末增加6.87万人。在北方城市中，这一增量仅次于济南（10.1万人）和青岛（7.3万人），位居第三。持续增长的人口，为未来西安楼市构筑了更为坚实的需求底座。

正如上述央企负责人所言：“西安对西北主要城市具有极强的辐射力，经济发展相对较好，长期向好的基础没有改变。”