满心欢喜买下二手房
准备装修时却发现
房子不仅“缩水”
连厨房的墙
都被邻居“借”走了一块
这该怎么办？
近日
海口市中级人民法院发布
物权保护纠纷典型案例提示
挪动二手房墙体的业主
必须为此行为“买单”
法院判决必须恢复原状
近期，蒙女士与刘某、詹某签订了《不动产买卖合同》，购买其名下位于海口市某小区的201房，合同约定建筑面积为51.53平方米。2024年6月，该房产顺利过户至蒙女士名下，不动产权证书上载明的面积也是51.53平方米。
然而，当蒙女士准备装修时，却发现厨房燃气管道位置异常。经核实，201房与相邻202房共用的厨房墙体，202房竟向201房方向移动了约40厘米。这意味着，蒙女士实际获得的房屋面积比房产证上少了约0.32平方米。
原来，刘某、詹某此前为了自家居住方便，擅自将两套房之间的共用墙向201房挪动。随后，刘某、詹某将201房卖给了蒙女士，将202房卖给了廖某。
蒙女士认为，自己的物权受到了侵害，要求恢复原状。但202房现房主廖某却觉得委屈：墙体挪动并非自己所为，自己买房时也是按现状接收，凭什么要自己来拆改恢复？
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法院经审理认为，蒙女士持有的不动产权证书明确了房屋的法定面积。虽然墙体挪动是原房主刘某、詹某所为，但廖某作为202房的现所有权人，客观上因墙体挪动多占用了部分201房的厨房部位。
廖某在没有法律依据的情况下占有使用了蒙女士的房屋面积，导致蒙女士未能完整取得其应得的物权，蒙女士实际受到了损失。根据《中华人民共和国民法典》相关规定，蒙女士有权向廖某主张返还被占用的房屋。至于廖某与原房主之间的责任分担，可另行解决。
最终，法院判决
刘某、詹某、廖某
拆除201房、202房厨房共用墙体
对该墙体及烟道部位
按原房屋设计进行恢复
广东知恒（海口）律师事务所律师宣章欣针对此案表示，看房不只看装修，更要查结构。应带上户型图或原始平面图，对照墙体位置、厨房烟道、承重结构等是否被改动。特别注意非承重墙是否被拆除、共用墙是否偏移。
合同中应明确面积条款，如果按面积计价，应在合同中写明：“房屋建筑面积以不动产权证为准，若实测面积与登记面积不符，按单价多退少补。”不要轻易接受“整套计价”而忽略面积核实。
要求卖方书面承诺无擅自改建，可在合同补充条款中约定：“卖方保证房屋未进行结构性改造，如有隐瞒，买方有权要求恢复原状或赔偿损失。”
装修前务必做一次专业验房，特别是老小区、多次转手的二手房，建议聘请第三方验房机构，检查墙体、水电、燃气等是否存在安全隐患或非法改动。
一旦发现面积“缩水”或结构异常，应立即拍照、录像取证，并尽快咨询专业律师，通过法律途径主张权利。物权请求权（排除妨害类）不受诉讼时效限制，越早行动越有利。
来源：南海网、南国都市报值班主任：袁兰
记者：林文泉
编辑：莫景云
内容审核：邓丽
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