楼姐丨昌平二手房的压力来了

二手房挂牌量还来不及下去，最近几年累积的新房库存，消耗了大量愿意在昌平买房的家庭。

我们来看昌平到底供应了多少新房？

朱辛庄板块，寰宇未来932套、未来之境342套、越秀星耀未来978套、越秀星樾468套，朱辛庄0055地块预计再增300套，这些房子加起来有3000套左右。而且在第七轮供地清单中，小沙河村棚改地块已挂牌，位置紧邻朱辛庄站，新房数量会继续增加。

东小口板块。龙樾海序907套房源，截至6月底网签650套。东小口0002、0005两个地块尚未出让，按套均100㎡估算，预计新增1380套。如果太平庄组团再上架，东小口一个板块，未来潜在供应超过3000套。

歇甲村的供应周期更长。国贤府PARK去化率接近60%，但它仅是歇甲组团17个住宅用地中的第1个。后续还有更多地块待供应，歇甲村未来不缺房子。

未来昌平的沙河高教园、北四村、北七家、平西府等地块会继续入市。已入市库存近9000套新房，加上东小口待供应的3000套、歇甲寸剩余地块、未来科学城、朱辛庄新增地块，仅昌平南，现有和潜在新房供应，接近20000套。按昌平年均去化5000套的速度，这些房子要卖4到5年。

昌平，根本不缺新房。

现在的昌平新房，已经彻底进入四代宅时代。阳台、设备平台、风雨连廊、下沉会所，得房率干到90%以上。回龙观、天通苑那些三四十年楼龄的二手房，小区和户型怎么跟这些新房比？

所以整个昌平的二手房价格体系，也直接被新房击碎了。

再来看新房的网签价，龙樾海序网签价5.45万/㎡，朱辛庄几个新房的尾房网签价在5.2万/㎡左右，歇甲村国贤府PARK也在5万出头。

反观回龙观二手房，现在成交价在3.5万/㎡左右，天通苑二手房成交价基本在2万+/㎡。昌平新房与二手房的价差维持在2万/㎡，如果新房继续加量，二手房的价格不继续降就压根卖不动。

回龙观是最直接的例子。

前几年回龙观二手房均价能卖到4.5万/㎡，部分次新小区单价甚至能到7万+/㎡，为什么？

一是回龙观本身就是承接海淀刚需、刚改外溢；二是整个回龙观次新确实太少，首开国风美唐都算是挺新的，高点也能卖到7万。

现在回龙观的二手房，普遍单价在3.5万左右，有些老小区的房子甚至更低，次新房也卖不到5万了，毕竟新房也才5万出头。

楼龄更老的天通苑，二手房的交易情况只能更糟。