安徽购房者签订“二手房”买卖合同后拒不买房?被判赔偿违约金并承担中介费

2023年11月，徐某与蔡某在房产中介公司的见证下，签订了一份存量房买卖合同。合同约定，蔡某以总价173万元购买徐某位于芜湖市某小区的房屋一套。

为了顺利交易，双方约定了详细的付款流程：

蔡某需先申请贷款并获得银行审批，随后徐某向银行办理预约还款手续；同时，蔡某需支付购房款44万元用于徐某偿还银行贷款，以解除房屋抵押。在办理过户手续当日，蔡某还需一次性付清剩余首付款26万元给徐某。

合同还特别强调，如一方违反合同约定拒绝履行合同义务的，守约方有权要求解除合同，并可以主张房屋总价款20%的违约金。同时，守约方已支付的中介费用应由违约方承担。

合同签订后，徐某一直积极履行自身义务，协助蔡某办理公积金与商贷组合贷款手续。然而，由于蔡某征信存在问题，不符合公积金贷款的条件，导致贷款手续未能顺利完成。面对这一突发情况，蔡某表示愿意将组合贷变更为全额商贷，但又以全额商贷利息过高为由，提出待征信问题解决后再办理组合贷款。

时间推移至2024年3月4日，经过多方努力，徐某与蔡某终于办理了房屋网签手续，蔡某的贷款也获得了银行的审核通过。徐某随即向银行申请办理了预约提前还贷手续，一切看似都在朝着顺利的方向发展。

就在这时，蔡某却突然反悔，经徐某多次催促，仍拒不履行合同约定的义务。徐某从房产中介公司处了解到，蔡某根本不想继续购买这套房屋了。无奈之下，徐某只好将蔡某告上法庭。

法院审理后认为，原告徐某与被告蔡某在房产中介公司签订的存量房买卖合同系双方真实意思表示，合同内容合法、有效，对双方均具有法律约束力，双方应按约定履行各自的义务。

被告蔡某却私自反悔，拒不履行合同约定的义务，导致合同目的无法实现。对于原告诉请要求被告支付违约金30.6万元（房屋总价款的20%）的请求，被告蔡某辩称违约金的数额过高。

根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”

法院认为，违约金应当以违约产生的实际损失为基础。虽然徐某提交了同小区其他房屋的出售报价，但根据“一房一价”的原则，这些报价并不足以证明涉案房屋的实际损失。从合同无法履行的情况来看，确实是被告中途反悔不履行合同义务，致使合同不能继续履行，被告的行为具有明显过错，应当承担相应的违约责任。

结合前述，合同未能继续履行的原因及被告过错程度，遵循公平原则和诚信原则，法院最终确定：

被告蔡某赔偿原告徐某违约金5万元，并退回原告支付的5万元定金。同时，由于被告无故反悔，不能继续履行合同义务，致使原告支付的中介费用的目的不能实现，被告还应承担中介费1.73万元。

在这个案例中，合同明确约定了违约责任和违约金的计算方式，为法院的判决提供了有力的依据。

如果合同中没有约定违约责任或者违约金的计算方式，法院又会如何判决呢？

根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，即使合同中没有明确约定违约责任或违约金计算方式，但一方违约给对方造成损失的，违约方仍然应当承担赔偿责任。此时，守约方需要提供证据证明自己的实际损失，法院将根据具体情况综合判断违约方应承担的赔偿责任。

因此，在签订房屋买卖合同时，双方应尽可能明确约定违约责任和违约金的计算方式，以避免未来发生纠纷时无法确定赔偿标准。另外，购房者也应充分认识到合同的法律效力，一旦签订合同就应诚信履约，切勿因一时冲动而给自己带来不必要的法律风险和经济损失。

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