香河县城2026年上半年二手房成交分析报告

图1 · 2026年1–6月 成交套数（绿）与成交金额（金）走势

• 上半年呈"双峰"节奏：3月（272套）为"金三"绝对峰值，1月（234套）借年前置业形成次高峰。
• 2月（84套）
  受春节假期影响明显回落，为全年淡季；5月（174套）出现阶段性回调。
• 成交金额与套数同频波动，旺季"走量"特征明显，单价端保持平稳。

图2 · 各月成交均单价走势（元/㎡）

• 上半年均单价在5,150 ~ 5,567 元/㎡区间窄幅波动，价格韧性较强。
• 旺季（1月、3月）单价略低于淡季，呈典型"以价换量"特征——走量时价格松动，量缩时价格企稳。

图3 · 成交面积段分布

图4 · 成交单价段分布

• 60-90㎡（540套）
  与90-120㎡（485套）合计占主力，刚需及首改两居/三居是绝对主力。
• 单价集中在4500-6500 元/㎡区间，市场高度刚需化，5500 元/㎡ 以下占成交多数。
• 大面积（>150㎡）与高单价（≥7500）均为长尾，主要来自改善型小区及特殊房源。

图5 · 刚需 / 改善 / 高端 客群结构（按面积+单价分层）

• 刚需盘（453套，38%）
  是县城成交的厚实底盘，承接预算有限的首置客群。
• 改善盘（509套）
  以 90-140㎡ 三居为主力，是置换升级的核心承接层。
• 高端盘（241套）
  量虽少但单价与总价双高，由香城郦舍、珠光御景等标杆盘支撑。

图6 · 高 / 中 / 低价小区成交套数占比

• 🟢中价盘（4500–6000元/㎡）是绝对主力：成交530 套，占比约 44%，由 36 个小区贡献，是县城二手房的"基本盘"。
• 🔴高价盘（≥6000元/㎡）成交 483 套，仅来自 29 个小区——稀缺性强、集中度高的改善型标的。
• 🔵低价盘（<4500元/㎡）成交 190 套，分布于 34 个小区，单价亲民、长尾走量。

图7 · 成交套数 TOP15

图8 · 均单价 TOP15（元/㎡）

• 自在城（63套）
  成交量位居全县第一，且均单价高达 6,646 元/㎡，是量价齐优的标杆盘；香城郦舍（44套）紧随其后，为高流通性刚需盘。
• 价格高地由香城郦舍、珠光御景等领跑，显著高于全县均价（5,862元/㎡），是改善客群首选。
• 成交高度分散：99个小区中TOP15仅贡献约47%成交，反映县城二手房"总量分散、次新集中"的格局。

图9 · 成交总额 TOP15（万元）

• 成交金额榜与套数榜存在差异：高单价小区（如香城郦舍、珠光御景）凭借单价优势，用更少套数贡献更多金额。
• TOP15 小区合计贡献成交金额约31,249 万元，占全县总成交的48%。

图10 · 成交量 × 均单价 量价象限（气泡大小=成交总额）

• 高量高价（标杆区）
  ：自在城以 63 套、6,646元/㎡ 稳居右上角，兼具流量与溢价，是县城二手房的"压舱石"。
• 高量中低价（走量区）
  ：香城郦舍、山水田园等以高成交、适中单价走量，构成刚需主战场。
• 低量高价（稀缺区）：香城郦舍、珠光御景单价领跑但成交量有限，属稀缺改善型资产，价格刚性。
• 大量小区聚集在低量中低价象限，呈"长尾"特征——单一小区体量有限，但整体构成县城成交的厚实底盘。

图11 · 不同成交套数区间内的小区个数

• 全县99个小区中，成交1-5套的长尾小区达48个，占小区总数 48%，构成市场厚度。
• 成交21套以上的高活跃小区仅24个，却贡献了64%的成交量，是真正的流量引擎。