北京二手房必涨

一个说真话的学区房博主

北京楼市观察

我的思考不一定全对，但希望对你有启发

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北京核心区二手房市场已成为本轮楼市回暖的引领者，其领涨态势主要体现在以下方面：

一、量价表现领跑全市

‌价格涨幅领先‌

核心区（西城、东城、海淀、朝阳）二手房成交均价年内累计涨幅达‌4.9%‌（截至2026年6月），显著高于全市平均水平。其中，海淀四环外高端项目（如保利熙瑞）单价突破12.5万元/㎡，开盘即售罄。

学区房成为领涨主力：西城德胜、金融街片区及海淀中关村等学区房，部分房源单月跳涨‌10-40万元‌，议价空间缩窄至3%以内。

‌成交量占比提升‌

6月核心区二手房成交占比环比提升‌5.2个百分点‌，直接拉动全市均价结构性上行。海淀、朝阳等区改善型房源（90-140㎡）去化加速，部分板块出现优质房源紧缺现象。

二、核心驱动力解析

‌政策红利集中释放‌

‌限购松绑‌：2025年底新政将非京籍五环内社保要求从3年降至2年，直接释放积压的改善需求；多孩家庭新增购房资格，激活"卖一买一"置换链条。

‌信贷支持‌：首套房贷利率降至3.05%，二套首付比例下调至25%，降低千万级房产购置门槛。

‌供需关系根本性逆转‌

供应端：核心区新增宅地近乎断供（2026上半年海淀新房供应仅339套，同比缩水92%），二手房成主力供应源。

需求端：学区房窗口期（3-5月）叠加改善需求爆发，300-800万元总价段房源成交占比超60%，带看量同比激增34%。

‌市场预期实质性扭转‌

挂牌量高位回落：全市二手房挂牌量较峰值下降‌16%‌，核心区业主惜售情绪明显，降价房源比例缩减至12%。

土地市场传导信心：通州九棵树地块溢价率20.95%、静安大宁地块溢价29.63%等高价地成交，强化核心资产升值预期。

三、区域分化特征凸显

‌核心区与远郊冰火两重天‌

海淀上地佳园等学区房年涨幅超8%，而昌平莱圳家园同周期跌幅达37.4%，丰台方庄部分房源九年贬值46%。

五环内地铁房、次新房价格坚挺，五环外无配套房源仍处调整通道。

‌产品分化加剧‌

优质改善盘受捧：海淀四环外140㎡以上大户型开盘即罄，CBD懋源·騴橒臺等顶豪项目去化加速。

"老破小"依赖以价换量：非学区老旧小区仍需降价5-10%促成交。

四、后市预判

‌领涨趋势延续‌

核心区库存去化周期已缩短至‌8个月‌，优质学区房、地铁次新房供需矛盾短期难缓解，预计下半年价格维持温和上行（月度环比涨幅0.3%-0.5%）。

‌风险提示‌

非核心学区"老破小"仍有回调压力，部分虚高学区房政策敏感性强。

新房限价政策可能挤压部分二手房溢价空间，但核心区土地稀缺性形成托底支撑。

‌购房建议‌：刚性改善需求可聚焦海淀中关村、朝阳望京等产业聚集区次新房，避免追高非顶级学区"老破小"；投资型购房需警惕远郊大盘，优先选择地铁沿线小户型。