讲存量房网签备案 解二手房交易问题——福贡县“政务服务云直播”住建局专场干货回顾

Part 1什么是存量房？

1.什么是存量房？

存量房，就是已经交付、取得不动产权证书（也就是房产证）、产权归属个人或单位的，再次上市交易的房屋——日常口语叫二手房。

2.具体哪些房子属于存量房呢？

①普通居民住过、现在转卖的住宅——这是最常见的二手房；

②次新房——买完没住、空置多年、证件齐全的房子；

③开发商尾盘、抵债房、法院处置房产、自建房——只要办出了不动产权证，再交易都算存量房；

④商铺、公寓、写字楼等已办证的二手商业用房，也属于存量房。

3.买新房和存量房，办手续差别在哪呢？

买新房：买方直接和开发商签合同，走商品房预售或现售备案；

买存量房（二手房）：买卖双方个人之间交易，必须在住建局系统签存量房买卖合同、办理网签备案。

✅ 提醒：只要办过产权证再过户，一律要走存量房网签。不管房子住没住过人、是不是刚交房——只要产权不在开发商名下，再次交易都属于存量房交易，不能用新房备案流程。

Part 2 什么是存量房网签备案？为什么要办？

1.什么是存量房网签备案？为什么要办？

网签备案，就是买卖双方在住建部门官方交易系统里，签订制式买卖合同。系统会自动核验房源和买方资质，录入官方台账，生成唯一的备案编号。

办理有三大作用：第一，锁定房源，防止一房多卖。备案后，这套房子会被系统锁定，短期内无法再次网签、抵押、过户——从源头上杜绝一房二卖、擅自抵押。第二，官方留痕，合同具备公示效力。合同信息接入住建、税务、不动产登记系统，是缴税、贷款、过户的必备材料。第三，价格透明，规范报税。网签价是税务核税的主要参考依据，有效遏制阴阳合同、恶意避税。

2.网签和过户有什么区别？

网签备案是住建部门的交易环节——锁定交易、公示合同，但不发生产权变更；

不动产过户是自然资源部门的权属登记——正式变更房产证名字，产权完成转移。

✅ 简单说：网签是“把买卖定下来”，过户是“把名字改过来”。

Part 3 哪些情况需要网签？哪些不用？

需要网签的：个人自主交易二手房——必须网签。

不需要网签的：法院司法拍卖、继承、赠与、离婚析产——这些情况无需网签备案。

Part 4办理需要准备什么材料？

1.正常交易过户需要提供：

①房产证（原件及复印件）；

②买卖双方身份证（原件及复印件）；

③已婚的携带结婚证；

④共有房产的，夫妻双方全部到场、证件齐全。

✅ 提醒：共有房产——夫妻或多人共有的房屋，所有产权人必须到场确认，缺一不可。

2.交易过户时人员未能到场，那该怎么办？

①公证委托代办。需要提供公证委托书 + 受托人身份证原件。不可仅用手写委托书。

②未成年人产权。监护人必须到场，携带户口本、出生证明等监护材料。

③单位房源出售。需要提供营业执照、法人身份证、公章、授权委托书。

✅ 提醒：如果没有进行公证委托的，需要提交委托书、委托人身份证原件、受托人身份证原件及复印件。同时还要提供委托人真实意思表达的证明——比如工作人员现场视频核实，或者委托人手持委托书、身份证的照片等。

Part 5 网签办理流程

✅五步走，全部在窗口完成，当场办结。

第一步：房源核验——工作人员录入产权证号，系统自动核查房屋是否抵押、查封、限售。有限制的，无法网签。

第二步：录入交易信息——买卖双方信息、房屋状况、房款支付、交付事项、违约责任等。

第三步：系统生成合同——住建统一制式的《云南省二手房买卖合同》。

第四步：现场签字按手印——买卖双方核对条款，现场签字按手印。

第五步：窗口提交备案——系统生成唯一网签备案编号，当场可打印备案合同。

Part 6 互动答疑

Q1：网签备案后能不能撤销？

✅双方共同到场申请撤销，单方不能单独撤销——这是为了防止单方面违约。

Q2：网签有有效期吗？不办过户会失效吗？

✅备案长期有效，不影响过户。但如果房屋权属发生变动，需要重新核验网签。

Q3：房子有贷款抵押，能直接网签备案吗？

✅需要先把贷款结清、解押，再进行过户。当然，也可以选择带押过户。

Q4：什么是“带押过户”？

✅“带押过户”就是依据《民法典》规定，在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前还清贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续。

简单说：有贷款的房子也能直接过户，不用先凑钱还清贷款。

✅提醒：目前我县已全面开展“带押过户”业务。

Q5：网签备案收费吗？

✅全程免费 住建窗口网签备案不收取任何服务费、工本费。

本次直播以“云端宣讲+实时答疑”模式，将专业政务政策转化为群众易懂、易用的办事指南，有效破除二手房交易信息壁垒，帮助群众规避交易风险、减少跑腿次数。

供稿：县住房和城乡建设局胡阳生