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【房产交易那些事儿】之二手房买卖⑯莫让“钱房两空”的悲剧重演,“带押过户”了解一下……

2026-07-30 18:23:20

买卖二手房时，若遇上卖家的房子还有贷款未结清，怎么办？买家能先帮卖家还清贷款吗？千万别这么想，不妨先看看下面两个案例——

2020年7月份，武汉的谌先生通过熟人介绍购买了一套售价101万的房产，因卖家的房贷未结清，谌先生同意卖家使用首付款结清房贷后办理过户手续，并签订了购房合同。按照合同约定，谌先生前后共付款88万元给卖家，卖家收到钱后本应在10个工作日内办理过户手续，然而在收到房款后的三个月时间里，卖家一直未配合办理过户手续，谌先生多方打听才得知真相：卖家并没有将88万用于偿还该房屋在银行的贷款，而是拿去投资，想大赚一笔再还贷，没想到却遭到了诈骗，首付款血本无归不说，家里还有2个病人，卖家实在拿不出钱来解押，希望谌先生让他缓一缓。这个消息对谌先生无疑是晴天霹雳，付了近9成的首付，房屋却仍在抵押中无法过户。

谌先生的遭遇不得不让人引以为戒。如果你认为这只是个例，那么再看看杭州柴女士的烦心事——

2019年，杭州的柴女士看中了一套总价230万的二手房，但是卖家80多万的贷款尚未还清，柴女士菩萨心肠，支付了143万元的首付款，让卖家先去解押，并约定于2020年1月8日进行过户。签订购房合同的当天，蔡女士就把首付款打到了指定账户。然而付款后卖家却以各种借口推脱过户，最后在柴女士一再追问下，卖家才道出实情，143万首付款并没有去还清贷款，而是被挪用炒股了，现在炒股亏了，那80万的房贷无法结清，房子自然无法过户。

卖家挪用了本该用于还贷的购房款，导致房子无法过户，这类纠纷在近年二手房交易纠纷中屡见不鲜。房子买卖属于大额交易，因此买卖双方都要慎之又慎，碰到要交易的房产还有剩余贷款，怎么办？

勇哥在【房产交易那些事儿】之二手房买卖⑬二手房交易的付款条件、付款方式、付款流程及注意事项，一次说清，避免踩坑这篇文章中，已经介绍了一种比较安全的交易方式“转按揭”，并详细介绍了“转按揭的具体流程、风险及注意事项”。今天勇哥再向大家介绍另一种安全且便捷的交易方式“带押过户”，希望能给大家以帮助，建议收藏并转发给需要的购房者。

什么是带押过户？

带押过户，即不动产“带押过户”。是指根据《中华人民共和国民法典》规定，已经抵押的不动产买卖转移时，不需要提前归还旧贷款、注销抵押权，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。

在2022年10月之前，南阳二手房交易办理过户的前提，是卖方必须无未结清的房贷。这就导致了一个常见的二手房“交易惯例”，即当卖方无足够资金还贷时，会要求买方先支付一部分房款用于提前还贷。但如果卖方还贷后拖延过户或房子被司法查封，买方就可能“钱房两空”。

但随着南阳市不动产登记服务中心会同南阳市税务局、南阳市住房公积金管理中心、中国银行保险监督管理委员会南阳监管分局等多部门于2022年10月28日试点推行的“带押过户”的出现（南阳市中心城区存量房“带押过户”实施方案（试行）<宛不动产[2022]91号>），这个问题就迎刃而解了。

哪些类型房贷支持带押过户？

　　这里所说的卖方未结清的房贷，可以是纯商业贷款、纯公积金贷款或组合贷款（指部分为商业贷款、部分为公积金贷款的房贷）中的任一种；买方想要申请的贷款也可以是纯商业贷款、纯公积金贷款或组合贷款任一种，并且还可以是一次性付款。因此细分来看，就有以下12种情形的二手住房交易，都支持办理“带押过户”。

2022年11月7日，南阳市不动产登记窗口为办事群众彭先生和罗女士办理了“带押过户”业务。这是南阳市首次实现不动产存量房转移登记全流程闭环“带押过户”。详见：　《南阳市不动产登记开启“登银合作”新模式》（链接：https://dnr.henan.gov.cn/2022/11-27/2647121.html）

申请二手住房带押过户须满足哪些条件？

　　申请二手住房带押过户，须同时满足5个条件：

　　1.交易房产原住房贷款抵押权登记已办妥，且未被设定其他抵押权；不存在被限制交易、被查封或被其他行政手段限制等外部风险情况。

　　2.买卖双方已签订合法有效的房屋买卖合同，并在房屋交易管理部门信息系统完成网上签约备案。

　　3.买方首付款（不含定金）及按揭贷款资金总和应大于卖方原贷款剩余本息，买卖双方同意受委托银行对资金进行全流程闭环管理（即：买方首付款(不含定金)及按揭贷款资金应划入买卖双方约定的银行账户进行流转，资金存入和转出由受委托银行全流程闭环管理。）

　　4.买方要申请贷款的，应满足购买二手住房申请商业贷款或公积金贷款的有关条件。

　　5.符合管理机构、受委托银行规定的其他条件。

办理带押过户的手续和时效如何？

　　不同情况的带押过户手续可能有所差别，这里以手续相对复杂的跨行带押过户为例，大致有以下四个办理步骤，但一般当天就可以办结：

　　1.买卖双方和买方的贷款银行，办理不动产转移及抵押权双预告登记，市不动产登记中心核发预告登记证明。

　　2.买方的贷款银行根据抵押权预告登记证明进行放款，资金转入协商一致的监管账户中。

　　3.办理双预告转本登记，同步核发不动产权证书和抵押登记证明。接下来，资金监管账户中的购房款用于偿还卖方银行的贷款，余款转至卖方账户。

　　4.当所有流转资金结算完毕后，由银行端通过线上办理原抵押注销登记。

　　最后特别提醒购房者，能否带押过户、带押过户的办理手续和时效，具体要根据买卖双方各自贷款银行以及房屋所在地不动产登记部门的实际办理情况为准，其中双方的贷款银行是否同意尤为关键，特别是跨行带押过户。因此，买卖双方要事先了解沟通好。购房者在支付定金前和卖家所约定的或在购房合同中所注明的内容，应当不止包括是否办理带押过户，还应包括如要办理须卖家积极配合和银行沟通等约束性条款，以防出现卖家拖延办理、影响过户的情况。

附件一：政策解读：“带押过户”相关政策及流程解读——南阳市不动产登记服务中心

“带押过户”相关政策及流程解读

-南阳市不动产登记服务中心-

一、适用范围

抵押贷款购买的房屋在抵押期间买卖过户，且买方需要以该房屋申请抵押贷款的，当事人可以向不动产登记机构一并申请办理“三合一”登记，即存量房转移登记+新设抵押权首次登记+原抵押权注销登记。

二、申请主体

存量房转移登记由买卖双方及双方贷款银行共同申请，新设抵押权首次登记由买方和买方贷款银行共同申请，原抵押权注销登记由卖方贷款银行单方申请。

三、办理流程

1、买卖双方共同申请，卖方到原贷款银行提交还款申请、同意抵押权转移申请；买方选择新贷款银行，完成资料预审预签。

2、买卖双方到不动产登记部门签订“带押过户”资金监管协议、存量房买卖合同、办理双预告登记证明（即房屋转移预告登记和抵押预告登记）,买方按照协议和监管证明约定内容，将首付款划转至指定监管账户，监管银行出具凭证。

3、买方贷款银行依据“抵押预告登记证明”发放贷款并按照协议约定使用该部分资金结清原贷款（若该部分资金不足以结清卖方原贷款金额的，卖方需同步补足资金）结清原贷款剩余资金转入指定监管账户，监管银行收到资金后向不动产登记部门出具资金到账凭证。

4、当事人到不动产登记机构提交申请材料，一并申请办理“三合一”登记，即存量房转移登记、新设抵押权首次登记和原抵押权注销登记。不动产登记机构一窗受理存量房转移登记，即将不动产权利人由卖方名下转移至买方名下；新设抵押权首次登记，即为买方贷款银行设立抵押权；原抵押权注销登记，即将卖方贷款银行的抵押权注销。

四、申请材料

1、买卖双方在同一银行申请贷款，需提供以下申请材料：

1不动产登记申请书（存量房转移登记、抵押权首次登记、抵押权注销登记）；

2买卖双方、银行代理人身份证明以及银行授权委托书；

3存量房买卖合同、主债权合同以及抵押合同、不动产权证书、不动产登记证明、贷款结清证明以及贷款银行同意带押转移的证明材料。

2、买卖双方不在同一银行申请贷款，需提供以下申请材料：

⑴买卖双方及卖方贷款银行需提供：

1不动产登记申请书（存量房转移登记、抵押权注销登记）买卖双方、银行代理人身份证明以及银行授权委托书；

2存量房买卖合同、不动产权证书、不动产登记证明、贷款结清证明以及卖方贷款银行同意带押转移的证明材料。

⑵买方与买方贷款银行需提供：

1不动产登记申请书（抵押权首次登记），买方、银行代理人身份证明以及银行授权委托书；

2主债权合同、抵押合同。

五、“带押过户”产生的积极意义

“带押过户”的核心是免去提前还贷解押环节，实现抵押过户和抵押权登记同步办理，有效缓解资金压力、提高交易效率、降低业务风险，探索出了一条政府贴心、业主省心、银行放心的二手房过户新路径。与原登记模式相比，“带押过户”模式可大幅度缩短交易时间、降低交易成本、防范欺诈风险和操作风险，保障了相关权利人的合法权益，有效提升二手房交易的安全性和便利度，是便民利民公共服务的有效探索。同时，“带押过户”也有利于激发二手房市场交易活力，促成新建商品房市场和二手房市场之间的良性互动。

六、“带押过户”的难点和建议

不动产“带押过户”目前在南阳处于初步试运行阶段，还存在一些难点和提升空间，主要体现在以下几点：一是“带押过户”模式对金融机构的贷款审批模式有新的要求，金融机构的内部办理流程还需要做进一步的调整和完善；二是跨机构的“带押过户”需要不同贷款机构之间的衔接，双方认可的协议文本等，这些都需要进一步的完善和明确；三是办理过程中的跨部门、跨层级事项整合还不到位，各部门之间系统对接不顺畅，无法实现信息实时共享。