在吉尔吉斯斯坦购房前如何查验房产:需要注意哪些方面

吉尔吉斯斯坦7月18日文章，购买公寓或住宅是人生中最大宗的交易之一，因此任何疏忽都可能代价高昂。在二手房交易前进行几个步骤的查验，有助于避免买到存在权利负担、法律纠纷或其他法律问题的房产。

确保房产由所有者本人出售

首先要核实的是，卖方是否有权处置该房产。请要求出示：

• 护照；

• 房屋所有权证明文件（买卖合同、赠与合同、继承证明等）。

如果房产由所有者的代理人出售，则必须持有经公证的授权委托书。请仔细核对其有效期和授权范围。如有可能，最好亲自与所有者联系，确认该委托书未被撤销。

索取国家统一登记簿摘录

务必向卖方索取该房产在国家不动产权利统一登记簿中的摘录。这可能是购房前最重要的一项查验。官方摘录可以显示：

• 登记的所有者是谁；

• 是否存在抵押贷款；

• 是否被查封；

• 是否存在其他限制或权利负担；

• 信息是否与卖方提供的内容一致。

如果房产处于抵押、查封或登记有限制，建议不要购买。

核对技术文件

房产的实际状况应与文件相符。请注意：

• 面积是否一致；

• 是否存在非法改建；

• 楼层、地址及其他特征是否与技术文件一致。

如果前业主未经办理必要手续进行了改建，那么后续很可能需要由新业主自行补办合法化手续——您愿意为此操心吗？

查明卖方是否已婚

这一点很多人会忽略，但它可能成为法律纠纷的导火索。如果该房产属于夫妻共同财产，出售时需取得另一方配偶经公证的同意书。

例外情况是，如果配偶本人亲自到场并在交易时书面确认同意。这是不动产权利国家登记规则所要求的。

即使您不知道卖方有配偶，事后也不能避免交易被认定为无效的风险。要了解实情，最简单的方法是和邻居聊一聊。

确认房产内有哪些人登记在册

在签署合同前，最好了解该地址下登记了哪些人。尤其要注意是否有以下人员登记在内：

• 未成年人；

• 服刑人员；

• 残障人士。

即使没有无法迁出的登记人员问题，也应在合同中明确约定现有登记住户迁出户籍的期限。

索取无欠费证明

虽然拖欠的公共事业费仍由原业主承担，但如果欠费，断电断气的会是你自己。而那时原业主可能已经在某个其他国家开始幸福的新生活，追讨欠款将变得不可能。购房前应要求提供以下项目的无欠费证明：

• 电费；

• 燃气费；

• 水费；

• 取暖费；

• 物业管理公司或业主协会费用（如有）。

这样可以避免入住后遭遇不愉快的意外。

仔细审阅合同

未全文阅读前不要签署合同。合同中应写明：

• 卖方和买方的信息；

• 房产的准确地址；

• 面积；

• 价格；

• 付款方式；

• 交房时间。

• 如果采用分期付款、定金或延期付款，这些条件也需详细载明。

有时卖方会建议在合同中填写的金额低于实际支付金额，以降低交易手续费用。

律师不建议同意这种操作。因为如果后续合同被认定为无效或发生诉讼，您只能拿回合同上写明的金额。

还需检查哪些内容

在最终付款前，专业人士建议：

• 核对所有文件上的数据；

• 确认该房产不存在未决诉讼；

• 保留所有文件及付款凭证的复印件；

• 如有可能，将最终付款与交易过户登记同步进行。

购房前的查验所花时间，远比交易后处理各种麻烦要少得多。