香河北部新城二手房2026年上半年成交分析报告

图1 · 成交套数 TOP15

• 温莎郡7.1期轩园（93套）
  成交量位居板块第一，是北部新城二手房的流量引擎；温莎郡6期（65套）紧随其后。
• 成交高度分散：47 个小区中 TOP15 仅贡献约68%成交，反映板块二手房"总量分散、头部集中"的格局。
• 头部小区以温莎郡、富力新城、香公馆等次新大盘为主，构成板块成交的"基本盘"。

图2 · 高 / 中 / 低价小区成交套数占比

• 🟢中价盘（4500–6000元/㎡）是绝对主力：成交205 套，占比约 20%，由 6 个小区贡献，是北部新城二手房的"基本盘"。
• 🔴高价盘（≥6000元/㎡）成交 14 套，来自 4 个小区——单价高、集中度高的改善型标的。
• 🔵低价盘（<4500元/㎡）成交 806 套，分布于 37 个小区，单价亲民、长尾走量。

图3 · 小区按套均面积分层（套数加权）

• 90-120㎡（605套）
  与60-90㎡（406套）合计占主力，刚需及首改两居/三居是绝对主力。
• 板块整体套均面积约94.3 ㎡，呈典型刚改特征；大面积（>150㎡）为长尾，主要来自改善型小区。

图4 · 均单价 TOP15（元/㎡）

• 价格高地由孔雀城7期联排别墅等领跑，显著高于板块均价（3,880元/㎡），是改善客群首选。
• 单价 TOP15 与套数 TOP15 重叠度不高：高单价小区多以品质/稀缺支撑溢价，成交量相对有限。

图5 · 成交总额 TOP15（万元）

• 成交金额榜与套数榜存在差异：高单价小区凭借单价优势，用更少套数贡献更多金额。
• TOP15 小区合计贡献成交金额约25,828 万元，占板块总成交的67%。

图6 · 成交量 × 均单价 量价象限（气泡大小=成交总额）

• 高量高价（标杆区）
  ：温莎郡7.1期轩园以 93 套、4,723元/㎡ 稳居右上角，兼具流量与溢价，是板块二手房的"压舱石"。
• 高量中低价（走量区）
  ：温莎郡6期 等以高成交、适中单价走量，构成刚需主战场。
• 低量高价（稀缺区）：部分改善盘单价领跑但成交量有限，属稀缺改善型资产，价格刚性。
• 大量小区聚集在低量中低价象限，呈"长尾"特征——单一小区体量有限，但整体构成板块成交的厚实底盘。

图7 · 不同成交套数区间内的小区个数

• 板块47个小区中，成交1-5套的长尾小区达12个，占小区总数 26%，构成市场厚度。
• 成交21套以上的高活跃小区仅19个，却贡献了78%的成交量，是真正的流量引擎。