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婚前购房、婚后共同还贷,离婚时房产贬值还需要给另一方补偿款吗?

2026-10-27 19:59:04

针对一方婚前购房登记在自身名下，并以个人财产支付首付款、办理贷款，婚后以夫妻共同财产还贷的情形，《民法典婚姻家庭编司法解释（一）》第七十八条规定，离婚时双方对房产分割无法协商一致时，法院可以判决房产归登记一方，由登记方对另一方就双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分进行补偿。如今房价下跌严重，有些房产分割时的市场价甚至比尚未还完的贷款还低，该条如何适用？补偿款如何计算？

上述法条保留了原有的《婚姻法司法解释三》第十条的处理规则，并未考虑到日后房价下跌的情况，因此对于本文开头的问题，没有直接的法律依据可以依照。

笔者检索了各大案例库，发现相应的司法判例也很少。在有参考价值的判例中，还是分为了两类观点。

一是登记方风险自担，即登记方补偿另一方婚后共同还贷支付本息的一半，不计算房产贬值的部分。理由是房产是登记方婚前个人购买的，非登记方并未参与房产位置等因素的选择，只参与了婚后共同还贷，所以登记方应自担房屋贬值风险。

二是夫妻双方风险共担，即登记方给另一方的补偿款根据离婚分割时不动产增值率进行折算，非登记方共同承担房产贬值的部分。理由是房产增值时，非登记方可获得增值部分的补偿，贬值时理应共同承担贬值风险。

下面结合案例具体阐述。

观点一：登记方风险自担

案例一：辽宁省沈阳市沈河区人民法院(2023)辽0103民初36225号。该案中，原告主张被告支付房屋还贷补偿款70,650元、房屋增值补偿款62,500元。被告同意婚姻存续期间共同还贷部分按法定处理，总还款金额为：125,025.97元，应补偿数额为62,513元。但不同意支付任何增值补偿款，理由是房屋并未增值，市场环境不好，有价无市。沈河区人民法院支持了被告的观点，认为“关于原、被告婚姻存续期间共同还贷部分的处理，该房产系被告婚前贷款购买并登记于自己名下的，故本院认定该房产归被告所有，考虑到目前房地产市场现状及该房产价值情况，本院酌定被告给付原告共同偿还的房屋贷款62,513元。”也就是支付双方婚后共同还贷款项的一半作为补偿款。

案例二：云南省昆明市中级人民法院(2017)云01民终1371号。该案中，昆明市中级人民法院直接释明“要求分割婚后共同还贷支付的款项对应财产增值部分应以该不动产增值为前提。如果发生增值，用共同还贷部分乘以不动产增值率除以2得出的数额即为补偿对方的数额…本案中诉争房屋从结婚到离婚并没有增值，反而贬值，故也就不存在婚后共同还贷增值部分的分割，但被上诉人可以要求就婚后共同还贷支付的款项进行分割。”就登记方要求房屋贬值部分需要另一方承担问题，昆明市中级人民法院认为“该房产买卖合同系上诉人（登记方）婚前签订，购买什么位置、楼层、朝向系上诉人自己的选择，被上诉人（非登记方）只参与婚后共同还贷，上诉人自然应当承担房价下跌的风险。同时房价暂时下跌并不会对其造成实质性损失。上诉人作为产权登记一方至少应给被上诉人共同还贷本息一半（91179.76元÷2=45589.88元）的补偿。”

观点二：夫妻双方风险共担

案例一：内蒙古自治区赤峰市松山区人民法院(2023)内0404民初5886号。该案中，原告主张分割房屋共同还贷部分265983.49元及房屋增值部分（房屋价值约400000元）。案件审理过程中，案涉房屋及附属车库小棚经司法评估后得出的价格（1019516元）低于当时的购买价（1240000元）。法院认为“原、被告共同还贷部分265983.49元相对应的案涉房屋价款及增值部分应为218689.05元，原告应分得50%，即109344.53元。”法院是根据不动产增值率计算出的补偿款，即分割时房屋的市场价（1019516元）÷房屋购买时的成本（1240000元）×夫妻双方共同还贷本息（265983.49）×50%。因为分割时房产贬值，所以给非登记方的补偿款109344.53元，要低于夫妻双方共同还贷本息的一半132991.75元。

案例二：江苏省宿迁市宿城区人民法院(2023)苏1302民初10680号。该案虽然不是针对婚前购房登记在一方名下，婚后双方共同还贷的情形，但该判决表明了夫妻双方风险共担的理由，即“房产投资系风险与收益并存的，宏观经济、政策、供需关系等多种因素会影响房产价值浮动，故夫妻应当共同承担家庭经济风险，共同分享家庭经济收益。”

房产贬值部分谁来承担更合理？

回到现实中，假如A 婚前出资 400 万元购置房屋，登记在自身名下并办理按揭贷款，支付首付 100 万元。A与B结婚后的5年共同还贷本息200万元。离婚时房屋市场价只值100万。如果是A风险自担，那么B获得的补偿款是100万元，对于B来说可以购买A原来用400万元购买的一套房屋。对A而言，显然难以接受。如果是双方风险共担，那么B获得的补偿款是实际投入的四分之一，才25万，对于B而言，显然也是难以接受的。

可见，当房产贬值严重时，无论是登记方风险自担，还是夫妻双方风险共担，都会造成利益失衡的局面，让一方感受到不公平。因此，笔者认为，在计算此种房产类型补偿款时是否能参考《民法典婚姻家庭编司法解释(二)》第八条补偿款的参考因素，根据个案情况，综合婚后双方的收入水平和经济条件、对家庭的贡献大小、共同生活时间的长短、孕育共同子女的情况、离婚过错等因素确定补偿的具体数额。

房产价值涨跌本属市场客观风险，不应让任意一方独自承受全部不利后果。在个案中打破“一刀切”分割造成的不公困境，在家产贬值的特殊情形下平衡双方得失。让当事人不必因市场波动承受不合理损失，在家事纠纷处理中看得见公平、感受得到善意与温度。