当前，国企改革深化提升行动收官接续“十五五”新一轮改革周期，存量资产盘活已成为区县国资优化布局结构、化解债务风险、提升运营效益的重要抓手。国有房产作为分布最广、沉淀最普遍的存量资产，长期面临底数不清、权责分散、盘活路径单一、审批效率偏低等共性痛点，大量“休眠资产”既挤占国有资本空间，也未能充分发挥公共服务与经济价值。杭州上城区以系统思维推进国有房产全链条盘活，从清查摸底、制度保障、资产整合到民生赋能、业态升级、流程优化，形成了一套闭环落地的实操路径，为区县国资破解低效房产盘活难题提供了可复制的参考样本。一、全面清查+数字赋能：摸清家底，夯实盘活基础
底数不清、权属不明、账实不符，是绝大多数区县盘活存量房产的第一道坎。没有精准的资产台账，盘活就无从谈起，甚至暗藏合规风险。上城区将全面清查作为盘活工作的先手棋，连续开展四轮次国有房产专项排查，覆盖全区所有行政事业单位与区属国有企业，对房产数量、权属、面积、用途等基础信息逐一核验，对出租、出借、空置等使用状态分类标注，最终完成全口径资产的编目造册。在此基础上，依托“一平台两系统”数字化管理工具，为每一处房产建立独立电子档案，实现状态全程可追溯、运营全流程闭环管理，彻底告别“纸质台账、静态统计”的传统模式。这一做法的核心价值，是从源头解决了国资房产“谁在管、有多少、用在哪”的糊涂账问题。多轮交叉排查最大限度避免了漏登、错登，数字化手段则推动资产管理从“年终对账”转向“实时动态监管”，为后续分类施策、精准配置资源打下了数据底座。从全国实践来看，全口径、无死角的资产清查始终是盘活工作的“第一粒扣子”，跳过摸底直接谈处置与运营，极易引发资产流失与合规隐患。
二、制度托底+考核绑定：压实责任，激发内生动力
不少区县国资房产盘活推进慢、成效弱，根源不在资产本身，而在机制：管理要求模糊、责任主体分散、干好干坏差别不大，企业自然缺乏主动盘活的动力。上城区针对性出台《关于上城区区属国有企业房产管理有关事项的通知》，从规则层面明确了房产运营、闲置处置、收益管理的全流程规范，为企业盘活工作提供了清晰的制度依据。更关键的是，将房产管理效益直接纳入区属国企负责人薪酬考核体系，盯紧存量闲置房产盘活进度、处置收益。通过考核“指挥棒”的引导，房产管理从“后勤事务”变成了“经营硬指标”，倒逼国企从“被动守资产”向“主动盘资产”转变。盘活不能只靠国资监管部门单方面推动，必须把责任压实到企业、把收益和经营层利益挂钩，才能真正激发主体活力。
三、统筹划转+注入国企：集中资源，放大规模效应
长期以来，行政事业单位与国企房产分属两套管理体系，分散在各个部门、街道和平台手中，普遍存在“规模小、布局散、运营杂”的问题，既形不成经营合力，也难以支撑专业化运营。上城区按照“把握总体、分类施策、宜转则转、统筹平衡”的原则，印发《行政事业单位资产拟注入区属国企的实施方案》，将符合条件的行政事业单位资产，通过无偿注入、有偿转让两种方式分批划转至区属国企。这一举措一方面原本零散沉淀在各单位的房产，集中到国企平台后可以统一运营、统一招商，显著提升资产使用效率；另一方面也直接做实了国企资产规模，优化企业资产结构，为平台提升信用资质、拓宽融资渠道提供了支撑。四、民生优先+空间共享：高效利用，兼顾社会效益
区县国资身处基层，国有房产不能只算经济账。盘活闲置房产的另一重核心价值，是补齐基层公共服务的空间短板，让国有资产直接惠及群众。上城区将闲置房产盘活与老旧小区改造、现代社区建设结合，走出了两条空间共享路径：一是对社区内部低效空间进行功能置换，将原本设计不合理、使用率低的垃圾房、自行车棚、边角绿地等重新规划改造，实现同一空间的功能升级；二是通过无偿使用、无偿划转、协议定向出租、整合置换等多种方式，将行政事业单位闲置房产定向用于社区公共服务。这类模式既破解了老小区公共空间不足、新小区服务配套不全的现实痛点，也让常年空置的国有房产找到了民生场景，既兑现了国资的公共属性，也为国企运营赢得了社会认同。五、改造提升+腾笼换鸟：业态升级，再造资产价值
低端出租、靠天收租，是很多国有房产效益偏低的核心原因。盘活低效房产的高阶路径，是通过业态重塑与改造升级，让资产从“收租金的物业”变成“赋能产业、服务民生的载体”，实现资产价值的跃升。针对不同类型的低效资产，上城区区属国企采取了差异化的盘活策略：对于社区配套类闲置楼宇，通过改造转型补齐民生短板，如城发集团盘活建筑面积5278.91平方米的久福大楼，以减租方式定向出租给街道，落地全区首个社区级康养合作项目；对于产业载体类空间，主动让利赋能区域招商，推出优化营商环境二十条，为符合条件的初创科技企业提供“567”阶梯式房租减免（首年5折、次年6折、第三年7折），用空间换产业、用短期让利换长期税源。对历史街巷类资产以“针灸式微更新”打造文旅消费场景，改造后的大井巷年营收增长超40%。其核心逻辑是，跳出“简单出租”的思维定式，结合区域产业定位与民生需求精准匹配业态，从“二房东”转向“运营商”，最终实现资产价值与区域发展的双向提升。
六、放权松绑+流程优化：放管结合，提升运营效率
合规是底线，但审批流程繁琐、决策层级过多，往往会让企业错失市场窗口期，这也是区县国资房产出租效率偏低的普遍痛点。盘活既要管得住，也要放得活。上城区对房产出租审批实行分级授权管理，按年租金底价划档明确决策权限：30万元以下的，租期最长5年，由企业董事会自主决策；30万-100万元的，租期原则上不超过5年、最长不超过7年，同样由企业董事会决定；100万元以上的，租期原则上不超过5年、最长不超过10年，由董事会决策。因特殊情况租期需超过10年（最长不超20年）的，董事会决策后报区财政局备案即可。在招租方式上同步放宽：年租金底价30万以下的项目，企业可自行组织公开招租；30万元以上的，再要求进入经认定的交易机构公开招租。这套机制既守住了国有资产公开交易、防止流失的合规底线，又把日常经营决策权还给了企业，大幅压缩了审批链条，提升了市场响应速度。本质是坚持“放管结合”：常规事项充分授权、特殊事项备案管控，让专业的人做专业的事，真正激发企业经营活力。
国有低效闲置房产盘活，从来不是单一的“清存量、收租金”工作，而是一套涵盖底数治理、制度建设、资源整合、价值再造、机制优化的系统工程。
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