股东个人将房产投资入股自有公司如何纳税

股东个人将自己拥有的房产作价入股，投资到自己的公司名下，作为认缴资本。那么这项以房产作为投资涉及哪些税费？本文结合现行税收政策分析如下：

一、增值税。根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号）第十条规定：“销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。”第十一条规定：“有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。”因此，以不动产投资，是以不动产为对等价换取了被投资企业的股权，取得了“其他经济利益”，应当缴纳增值税。但是，如果投资入股的房产为“住房”的，按下列情况处理：1、如果投资入股的房产为个人购买不足2年的住房，按照评估公允价值5%的征收率全额缴纳增值税；2、如果投资入股的房产为个人购买2年以上(含2年)的，免征增值税。上述1、2点政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。3、如果投资入股的房产为购买不足2年的住房的，按照评估的公允价值5%的征收率全额缴纳增值税；4、如果投资入股的房产为购买2年以上(含2年)的非普通住房，以评估的公允价值减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；5、如果投资入股的房产为购买2年以上(含2年)的普通住房，免征增值税。上述3、4、5点政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。如果投资入股的房产为“自建自用住房”免征增值税；如果投资入股的房产为“自建自用非住房”，应以评估的公允价值按照5%的征收率全额缴纳增值税；如果投资入股的房产为非自建自用的“非住房”的，应以评估的公允价值减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率缴纳增值税。

二、土地增值税。根据土地增值税相关定规，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。所谓取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。因此，以投资入股方式，将房产投资到公司名下，是以不动产为对等价换取了被投资企业的股权，属于有偿转让房地产的行为，应当缴纳土地增值税。但是，根据《财政部、税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知（财税〔2018〕57号）规定，单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。同时规定，当房地产转移的任意一方是具有房地产开发资质的房地产开发企业时，以房地产作价投资入股，需在投资入股环节按规定缴纳土地增值税。另外，根据《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)的规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。因此，如果投资入股的房产为“住房”免征土地增值税。

三、个人所得税。根据《财政部、国家税务总局关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知》（财税〔2015〕41号）第一条规定：个人以非货币性资产投资，属于个人转让非货币性资产和投资同时发生。对个人转让非货币性资产的所得，应按照“财产转让所得”项目，依法计算缴纳个人所得税。第二条规定，个人以非货币性资产投资，应按评估后的公允价值确认非货币性资产转让收入。非货币性资产转让收入减除该资产原值及合理税费后的余额为应纳税所得额。第三条规定，纳税人一次性缴税有困难的，可合理确定分期缴纳计划并报主管税务机关备案后，自发生上述应税行为之日起不超过5个公历年度内（含）分期缴纳个人所得税。根据以上规定，股东个人以自有房产出资需要缴纳个人所得税，按评估价值减去成本税费后的余额为所得额按20%税率计算个人所得税。如果金额大一次缴纳有困难，可以向主管税局申请分5年缴纳。但个人以非货币性资产投资交易过程中取得现金补价的，现金部分应优先用于缴税；现金不足以缴纳的部分，可分期缴纳。另外，个人在分期缴税期间转让其持有的全部或部分股权，并取得现金收入的，该现金收入应优先用于缴纳尚未缴清的税款。

根据《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）第四条规定：“对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得、继续免征个人所得税。”另据《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号）规定：所谓“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。在个人购房日期的确定上：个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。个人转让房屋的日期，以销售发票上注明的时间为准。“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。

四、契税。根据契税相关法规，以土地、房屋权属作价投资、入股，视同土地使用权转让、房屋买卖征收契税。契税纳税义务人是境内转移土地、房屋权属时承受的单位和个人。因此，以房地产投资入股，被投资方应按规定缴纳契税。但根据《财政部、税务总局关于继续支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2018〕17号）的规定，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。因此，股东个人将房地产投入自己投资的个人独资企业或一人有限公司，土地使用权、房屋所有权的权属未发生变更，在办理土地使用权、房屋所有权登记时仅需办理更名手续，不征收契税。

五、印花税。《公司法》规定，股东以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。《国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税〔2006〕162号）第三条规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同，按产权转移书据征收印花税。因此，以房地产投资入股属于财产所有权的转移，应当按“产权转移书据”税目征收印花税，投资方要按万分之五的税率缴纳印花税。《印花税暂行条例》第八条规定，同一凭证，由两方或者两方以上当事人签订并各执一份的，应当由各方就所执的一份各自全额贴花。也就是说，以房地产投资入股，印花税纳税人为签订产权转移书据的双方，被投资方也应按万分之五的税率缴纳印花税。

六、房产税。投资方以房地产对外投资，是以拥有的房地产产权换取被投资企业的股权，房地产的产权转移至被投资方，其应缴纳的房产税应由拥有房屋产权的被投资方缴纳。但根据《国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复》(国税函发〔1993〕368号)规定，对于投资联营的房产，应根据投资联营的具体情况，在计征房产税时予以区别对待：对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，按房产原值作为计税依据计征房产税；对于以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的情况，实际上是以联营名义取得房产的租金，应根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的有关规定，由出租方按租金收入计缴房产税。因此，股东个人所投资房产，房产税如何缴纳，还得根据投资合同所签订的形式而确定。不同形式下房产税的缴纳是有差异的。

七、城镇土地使用税。根据《城镇土地使用税暂行条例》第二条规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。由于投资方以房地产对外投资，房地产的土地使用权随之转移到被投资方所有，因此，被投资方应按规定计缴城镇土地使用税。