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河西二手房,止跌?

  • 2026-10-24 08:18:25
河西二手房,止跌?
最近南京的房价怎么样?是跌还是涨?
刚刚,中指数据出炉,今年6月十大城市二手房价格地图中,南京二手住宅均价25308元/㎡,环比跌0.67%,同比跌11.45%。
需要注意的是,南京同比跌幅也是这10个城市中最大的。
如何理解这样的现象?
1)持续探底,房价梯队被抹平
表面看,南京二手房价仍在探底,但更深层次的变化在于房价体系的“模糊”、价格梯度被不断抹平了。
过去,河西是南京楼市的天花板,是风向标,是房价之锚。
而如今这个锚点如今只能卖5万+、4万、3万,甚至也有2万多一平、1万+成交的……
随着锚点的下移,这个价格却并没有依次梯队递减。
我们看到雨核的房价,卖得竟然比河西部分二手房还贵,南部新城也在持续曝出4万+成交,这样的背景下,谁又是南京的第一区呢?
对此,很多人持不同意见。
2)猛涨47.8%,以价换量的效果很明显
以河西举例,这里的成交活跃度已经大幅攀升。
我注意到,今年上半年,河西中共卖出1074套房,河西南共卖出603套房,合计1677套房,相当于一天就卖出10套房,流速还是非常不错的。

具体来看,河西成交量TOP10并没有被“星八客”包揽,海峡城以78套排名第一,第2名、第3名竟然在奥体新城(66套)、西堤国际(62套),另外仁恒江湾城也以59套的成交量,位列第5。

这就很出乎意料了。

我想,很多人已经看清了这波楼市调整,没有犹豫、没有观望,都在悄悄捡漏了。

分片区看:
河西中的表现,尤其亮眼。
首先是量的暴涨:和去年同期的809套成交量比,增长了32.76%;和去年下半年的705套成交量比,增长了52.34%。
其次是价的上升:自去年11月触底后,河西中的成交均价已经连涨7个月,呈现量价齐升的局面。
至于河西南,价格也有所回升。
数据显示,自去年12月底触底后,河西南房价已经连涨5个月,6月环比回落6.3%,进入了调整期。

3)河西成交价最高的是?

从成交结构看,总价300-500万是河西主力成交区间。

千万以上成交的豪宅,河西中有33套(海玥万物9套领跑),河西南有7套(万科翡翠滨江6套)。

2000万以上成交有3套,分别是1套海玥万物B区387.62㎡的楼王顶跃(今年以来河西最高总价)、2套汇锦国际的联排别墅。

需要注意的是,汇锦国际这2套房单价都在8万+,是河西成交单价最高的存在。

4)7月最新数据统计,呈现5大价格梯队
我统计了下河西7月份以来的最新成交数据,发现这里已经呈现这样的房价梯队:
第一梯队:5万+
以往河西的房价天花板大概在8万+、9万+,甚至10万+,现在5套房单价5万+成交,其实已经基本砍半了。
具体来看,目前河西的房价天花板小区,有海玥万物、奥体新城丹若园、长江华府西区、颐和源璟等,各自的特征也还挺明显的,但共性也很统一:产品力都很硬核。
第二梯队:4-5万
此次统计的167套二手房中,共14套价格在这个区间。主要包含海玥名都、中宁府、颐和源璟、云际花园、华新城、金茂府、金隅紫京府、万科翡翠滨江等。
从总价段看,这些小区的入手门槛大多在600-700万之间。
第三梯队:3-4万
共65套房是在这个区间,比例是第2多的。从这一层面看,河西整体房价水平,其实还是南京的第一梯队。
这个范围内,主要有奥体新城翠杉园&丹枫园&青竹园&青桐园、铂悦金陵、凤凰和熙、江湾城1~3期、银城西堤国际、正荣润峯、中海塞纳丽舍等。
事实上,这些房子过去的价格也是高高在上的,如今“比预想要低很多”,这也加速了很多买房人的买房决策。
第四梯队:2-3万
这也是河西成交比例最高的价格区间。7月以来,167套房中有76套房2-3万/㎡成交,占比约45.5%。
主要有保利香槟国际、海峡城、鲁能公馆、星雨华府、招商雍和府,还有仁恒的绿洲新岛江枫园&青杉园&水木园、江湾世纪清园、青奥村等。
比较吸引人的,是苏宁滨江壹号,小区7月17日卖出的237.68㎡二手房,16F,成交总价494万,折合单价约2.08万/㎡。
这个价格,和5年前的1045万总价、4.4万/㎡单价,门槛低了很多,对于买家而言无疑是捡到漏了。
第五梯队:2万以下
此次统计的数据,并没有带上油坊桥那一带安置房,所以2万/㎡以下成交的比例非常少,7月以来只有7套,主要分布在紫金西区中央、中泰国际广场、金地中心菁华、升龙汇金中心、正荣中心天寓,有纯粹的公寓,也有带学区的公寓。
拿紫金西区中央举例,小区7月5日卖出一套二手房,15F,户型建面约94.46㎡,成交总价180万,折合单价约1.91万/㎡。
需要注意的是,买入90多平的复式价格,和紫金西区中央40多平的单室套已经相差不大了。
要知道,2020年巅峰期,小区的单室套也曾9万+、8万+成交,90多平复式也曾4万+成交,算一算,房价最高已经缩水62%。
当然,这样的差距背后,已经不能用学区单一因素去判断,还有板块、学区动态发展带来的购买力合力。

总体来看,不论是量的上涨,还是价的回稳,河西的房价已经率先稳住。

当然,河西是否就此止跌呢?

这终究要取决于供应、城市发展、收入、就业等综合结果,当大家不再羞于谈论自己有几套房的时候,那市场大概就真正触底回暖了。

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