一、网签到底是什么？为什么必须做？

• 防假房源：建委系统会核验房源信息，虚假房源根本过不了网签；
• 防 “一房二卖”：网签一旦生成，这套房在系统里就被锁定了，没法再和其他人签约，从根源杜绝纠纷；
• 强监管、提透明：交易全流程可查，市场更规范，双方权益都有保障。

二、网签前，必须满足这 5 个前提！

1. 已经签署房屋买卖合同，并且通过系统报单；
2. 买方的购房资质申请已经通过，且在有效期内；
3. 房屋信息查询完成，确认房源无异常；
4. 买卖双方的房地产经纪服务合同，已经完成备案；
5. 经纪服务费用已缴纳（或发起了佣金未齐审批流程），且双方对房屋价格、付款方式等核心条款达成一致。

三、网签必备材料清单，按身份整理好了！

（一）通用必备材料

• 链家合同
• 网签授权委托书
• 户口核查确认书

（二）卖方材料清单

1. 出卖人及共有权人的身份证；
2. 出卖人及共有权人的户口本（首页、本人页、变更页都要）；
3. 不动产权证书 / 房屋所有权证；
4. 银行卡和开卡回执单（如果资金支付需要建委监管才需要提供）；
5. 自然人 / 非自然人售房身份识别表（多人共有或公司产权需要）；
6. 不动产信息查询告知单（有抵押的房子需要，要显示详细抵押信息）；
7. 特殊情况补充材料：
• 央产房：提供《在京中央单位已购住房产权变更通知单》（用途为出售）；
• 一类经济适用房：带齐契税票或原购房合同日期页，2008 年 4 月 11 日后的经适房，还需要提供放弃优先回购声明；
• 业主未成年 / 无民事行为能力：提供监护公证或法院判决书；
• 出售车位：提供原购买车位的发票、契税票，网签价不能低于原值；
• 公司产权：营业执照、法人身份证、盖公章的委托书和受托人身份证。

（三）买方材料清单（按家庭类别划分）

• 婚姻证明：已婚提供结婚证，离异提供离婚证 + 离婚协议 / 法院判决书，丧偶提供配偶死亡证明或户口本体现丧偶；
• 户口本：集体户口需要提供首页复印件加盖单位公章，信息有变更的要带变更页；
• 给未成年子女买房，需要提供监护公证。

四、这些情况，网签必须注销！

1. 买方家庭成员变更，比如婚姻状况变化、新生子女上户口等；
2. 付款方式变更（注意区分是否需要注销）：
• 全款变贷款：必须注销；
• 公积金贷款变商贷，且贷款额增加：必须注销；
• 商贷 / 公积金贷款变全款，且网签价不变：不需要注销；
• 商贷转公积金贷款，网签价不变且贷款额不增：一般不用注销（大兴、房山公积金管理部除外）；
3. 买卖双方代理人变更；
4. 成交价（网签价）变更；
5. 房屋买卖合同解除；
6. 业主变更或更换新房本；
7. 银行特殊要求、政策变动等其他情况。

五、“卖一买一” 必看！连环单网签全解析

1. 核心意义：第一环没过户的情况下，第二环也能审核购房资质、打网签，不影响 B 的 “唯一” 状态；
2. 适用条件：仅针对二手房 “卖一买一”，只能操作两环，不能多连环，且三方必须达成一致，签署《连环单承诺书》；
3. 关键流程：第一环先出网签，告知网签专员并提供三方承诺书；出完卖房网签后，提交第二环的购房资质审核，关联上一环的网签合同号；第二环资质通过后，30 天内要生成网签，超期需要解绑后重新绑定；
4. 重要限制：
• 第一环没过户时，第二环可以做商贷面签、公积金初审批贷，但缴税预审必须等第一环过完户才能发起；
• 连环单注销时，必须先注销第二环，再注销第一环；仅注销第二环可单独操作；
• 2008 年 4 月 11 日后出售一类经济适用房，再购房不能绑定连环单。

六、网签最容易踩的坑，一定要避开！

1. 房的问题：
• 出租状态：网签合同里一般默认填 “未出租”，如果业主要求填 “是”，一定要先和各流程沟通确认；
• 抵押信息：必须按房产证实际情况填写，不能漏填；
• 信息不一致：如果房产证的楼层、楼号、面积和实际不符，必须先去不动产登记中心变更信息，再办网签
2. 人的问题：
• 户籍信息以户口本首页 “户口专用” 章为准；
• 同一个人不能同时当法定代理人和委托代理人，有转委托的，录入最后一次的受托人信息；
• 房产证的共有方式和实际不符，必须先去登记中心修改，否则会影响后续缴税过户；
3. 时效问题：
• 网签合同生成后，要在 5 个工作日内上传买卖双方签字的合同影像（房山要求当天上传），超时网签申请会失效，且资质审核不能过期；
• 未收齐代理费的，需要经纪人发起 “佣金未齐审批”，商圈经理和总监审批通过后才能网签。

七、自行网签是什么情况？违规操作后果很严重！

1. 权证代办业务；
2. 公司产权代收代付，无法开立对公账户的；
3. 延庆、平谷等偏远城区；
4. 保密单位、不良资产、国有资产转让、法院判决 / 强制执行的房产；
5. 房屋置换、企业间非住宅业务；
6. 酒店、文化娱乐类房产（部分城区可开权限）。

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