杭州国企收二手房所谓是救楼市？错了，这是在给新房清库存，诸暨483套成交就是证据

最近不少人问「杭州国企收二手房所谓是救楼市？错了，这是」到底是怎么回事，今天一次性说透。

富阳此次操作表面上是国有企业帮助老百姓解决二手房流动性问题。其实质上是一次新房去库存的大规模运动。不用多说，看看诸暨的数据就知道了。

关键是，诸暨用相同的以旧换新的模式，带动了四百八十三套新房的销售。成交额达到十一亿元人民币以上。新房销售的数据已经把政策的真实意图给揭示出来了——回收二手房只是一种方式，卖新房才是最终目的。

换句话说，我的一位房地产经纪人朋友说，目前开发商最担心的是二手房市场的冲击，因为二手房价格比新房低20%左右。而消费者又不会那么轻易地做出决定，所以新房销售会受到影响。

你看，富阳这次提出的条件看上去很吸引人：抵价券加最高10万元的换购券，并且可以在18个新盘中任意挑选一个。但是想想看，这18个楼盘又是怎么被选中的呢？一定是那些去化压力大、开发商急于回款的项目。而那些热门楼盘根本不需要参加这样的政策，它们自己就可以卖出去。

要知道，另外一种情况就是国企回收的价格机制。表面看是按照市场价格来回收的。但是具体是怎么算出来的呢？又是由谁来进行计算的呢？这里面有很大的操作空间。比如你的房子在市场上可以卖到280万元，但是经过评估之后只给你250万元，并且给你一张10万元的抵用券。在新房上可以用，不能换成现金。

重点是，诸暨的例子已经说明了该模式是可行的——对于有关单位以及开发商而言都是可以接受的。11亿元的新房销售额意味着土地财政有所收入、开发商有了资金流、银行贷款的风险也减小了。但是483名老业主到底是盈利还是亏损呢？没有人去计算。

该政策还存在一个隐含的风险：国企回购的200套二手房之后又该如何处置？是集中推向市场以更加抑制房价吗？还是用作保障房或者人才房来缓解供需矛盾呢？目前还没有定论。

能够参与到该政策中的主要是拥有两套及以上房产的业主。刚需群体手中只有唯一一套房，卖掉之后又没有地方住，因此该政策实际上是为了满足改善型需求而设的。而改善型需求正是新房市场上所欠缺的一股购买力。

富阳的200套房计划能否实现目前还不能确定，诸暨用了整整一年的时间才完成了483套。而富阳的市场又比较小，二手房挂牌的数量也比较多，竞争更加激烈。如果半年之后的效果不佳的话，大概率会出现政策调整或者加大优惠力度的情况。但是那个时候第一批参与者已经把旧房子交出来了。

因此，在富阳有房产的人如果想要参加该政策的话，最好先实地考察一下这18个新楼盘的情况。并向周围的中介询问一下这些楼盘平时的成交价格以及是否有其他的隐形优惠。然后计算一下自己卖掉二手房可以获得的实际收益以及参加此政策之后可以获得的实际收益。看哪一种更为划算。不要被表面的数据和优惠所迷惑，以免成为去库存链条中的一员。

补充一点，政策窗口期就这一阵，错过了得等下一轮。码住，迟早用得上。