高盛再放言:房产占中国家庭资产比例,未来10年将再降10%

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上周和几位许久未见的老同事聚餐，席间话题绕不开房子。

有人年初挂出县城闲置住房，大半年鲜有看房人。

有人每月房贷吃掉大半薪水，不敢轻易换工作。

也有人依旧笃定房产保值，计划再购入一套留给子女。

大家各执一词，争论不休时，我刷到高盛最新研报《中国居民资产负债表：趋势拐点已现》。

机构抛出一个极具冲击力的长期判断：未来十年，国内家庭资产中房产占比将回落10个百分点，2035年整体均值跌至42%。

一边是国人沉淀二十多年的买房理财思维，一边是国际头部投行量化推演的长期趋势。

普通人到底该怎么看懂这场资产结构大转变？

今天抛开晦涩专业术语，用三十年真实数据、不同城市楼市案例拆解逻辑，最后给各类人群适配的资产配置思路。

先看两组实打实的数据，看清当下居民财富的变化轨迹。

第一组，居民总财富三十年增长节奏，下滑趋势十分清晰。

1992至2002年，居民财富年均增速25%，十年资产直接翻三倍。

2002至2012年增速回落至20%，城镇化高速推进，房价同步快速上行。

2012至2022年增速减半至10%，地产红利逐步消退。

2025年之后，整体正式进入年均5%的低速增长周期。

高盛测算，国内居民总资产2023年触及峰值，随后连续六个季度小幅回落。

如今730万亿的总规模趋于稳定，支撑这份平稳的并非房价上涨。

而是存款、基金、保险等金融资产的增量，对冲了房产价值缩水带来的波动，整体走出L型走势，短期看不到全面反弹基础。

第二组，近五年家庭资产结构出现颠覆性调整。

2021年楼市热度顶峰，房产包揽家庭总资产67%，存款16%，各类金融资产仅15%。

到2026年一季度，结构彻底改写：房产占比压缩至52%，存款上涨至25%，金融资产提升至20%。

短短五年，房产在家庭资产里的权重直接缩水15个点。

这并非居民主动分散投资，更多是房产增值预期减弱后的被动调整。

不同城市的家庭，感受差异尤为明显。

北京海淀一套学区住宅，依旧能占据中产家庭六成资产，租金回报稳定，抗波动能力极强。

成都主城区刚需两居，房产大概占家庭总资产四成，置换需求居多，增值空间有限。

唐山下辖县城的闲置商品房，不少家庭这套房产资产占比超七成，却难以转手，租金微薄。

全国42%的均值，掩盖了一线、强二线、三四线城市巨大的分化差距。

再来看高盛十年周期推演的核心数据。

机构预判2035年全国房产平均资产占比降至42%，十年累计下降10个百分点。

每年约6万亿资金会逐步从住宅不动产流出，分流至股票、公募、商业保险等品类。

居民直接持股比例，会从当下6%提升至11%，保险配置比重同步从6%涨到10%。

这里必须客观厘清，42%只是模型测算参考值，并非固定不变的定论。

房产占比持续走低，不等于房价普跌。

核心原因是居民总资产持续扩容，金融资产增长速度远超房产，形成结构性稀释。

后续节奏快慢，由两大变量左右。

如果资本市场波动频繁、养老保障体系完善进度放缓，居民储蓄意愿会居高不下，房产占比回落速度随之变慢。

倘若三四线存量房流动性持续走弱，多层次资本市场改革加速落地，房产权重会更快下行。

不少人心里会生出疑问：既然房产长期占比下行是大趋势，为何从房产撤出的资金，大多流向银行存款，很少进入股市？

现实里有三重无法忽视的阻碍，精准戳中普通家庭的顾虑。

第一，居民隐性债务压力远比账面数据沉重。

表面居民杠杆率59%，低于美国70%、日本62%，看似风险可控。

但家庭债务与可支配收入比值高达140%，美国仅100%。

房产价值缩水，每月房贷本息却不会减少，还款支出吞噬13.6%的家庭收入。

多数家庭优先留存现金偿还负债，自然不敢参与波动更大的权益市场。

第二，房产与股市的财富反馈完全不对等。

国内超九成家庭持有房产，房价小幅调整，几乎所有家庭都会感受到资产缩水。

但参与证券投资的成年人仅25%，股市行情向好，红利只能惠及少数群体。

这也是股市回暖，社会整体消费却难以同步提振的关键原因。

第三，大众对金融品类天然缺乏安全感。

拿中韩市场对比就能直观感受到差距，韩国总人口5110万，股票账户总量突破1.087亿，全民参与度极高。

我国股民总量2.5亿，即便2026年上半年科技板块行情火热，新增开户量依旧远不及2015年牛市顶峰。

房产买入持有即可，无需持续学习；基金、股票波动起伏，普通人缺乏专业判断能力，存钱避险成了首选。

短期阻碍不会长期束缚市场，三大底层逻辑，注定房产在家庭资产中的权重持续下行。

人口与城镇化拐点已经到来。

国内劳动年龄人口逐年缩减，城镇化率突破65%后提升速度大幅放缓，刚需购房人群规模持续收缩。

住房彻底告别稀缺投资品属性，回归居住耐用消费品本质，单边涨价的时代一去不返。

政策层面长期坚持房住不炒定位。

房产投机属性持续剥离，房企融资、居民信贷规则不断优化，行业全面去杠杆，依靠囤房暴富的路径彻底关闭。

多元化金融配套持续完善。

银行存款利率持续下调，单一储蓄收益微薄。

同时政策持续壮大资本市场、普及商业养老险，引导居民资产多元配置，是长期不变的导向。

大环境发生根本性转变，我们看待房产、金融资产的思路，也要及时更新。

先说房产，它不再是资产增值的核心主力，但优质房产依旧是家庭稳妥压舱石。

投资逻辑彻底转变，从前赌房价上涨，如今靠稳定租金获取现金流。

今年不少投资者选择性入手核心城区小户型，看重持续出租收益，就是全新配置思路。

核心城市地段优质、配套完善的住宅，保值能力依旧突出，只是很难再实现大幅增值。

再谈金融资产，基金、保险、股票会成为未来资产增值的核心载体，但不存在闭眼赚钱的捷径。

行业里常说，投资是个人认知的变现。

权益市场波动显著，想要长期稳健收益，需要持续学习基础理财知识，不存在躺赢的机会。

结合十年资产变革趋势，给四类人群清晰可落地的配置思路。

刚需自住群体，买房优先看重通勤、教育、医疗配套，核心需求是居住。

不必执着房产增值，预算有限优先选择成熟片区二手次新房，降低持有压力。

手握多套房产的家庭，逐步清退三四线、县城流动性差的闲置房源。

资金可置换核心城市收租小户型，或是分批配置年金险、宽基指数基金，分散单一房产风险。

风险承受力偏低的保守人群，以定期存款、年金保险作为资产底盘。

拿出小部分闲置资金分批布局基金，杜绝一次性大额投入股市，减少短期波动带来的心理压力。

长期资产规划人群，均衡搭配房产、储蓄、权益产品、保险四大品类。

不再把全部资产集中押注房产，依靠多元配置平滑长期市场波动。

房产独大的财富周期已经落幕，持续十年的资产结构重塑才刚刚开启。

这场变化并非利空楼市，而是居民家庭资产走向健康均衡的必经过程。

不必纠结房产占比数字高低，调整自身资产认知，匹配适合自己的配置方式，才是普通人最务实的选择。