三方以房抵债,施工方别踩二手房转让的坑

建筑行业里，以房抵债是常事。不少房企没钱付工程款，直接把房子抵给施工方，施工方再找第三方接盘，房子从房企直接过户给第三方。这种模式下，施工方会不会被认定为二手房转让的纳税主体？今天聊聊这部分内容。

一、案例：三方抵债的税务争议

1、案例背景

一家房企A欠施工方B工程款100万，B又欠第三方C材料款。三方签订协议，A直接把一套市价80万的房子过户给C，抵清A欠B的100万，同时抵清B欠C的材料款。

2、问题爆发

税务核查时，专管员认为B是房产转让方，要按二手房转让缴纳增值税、土地增值税等税费。B则认为自己没拿到房子，只是债权债务的中间方，不该承担纳税义务。

3、处理结果

税务最终认可B的观点，因为房产未过户到B名下，B没有取得房产所有权，不构成不动产转让的纳税主体。

二、核心政策依据

1、《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）

法条核心：销售不动产是指转让不动产所有权的业务活动。

①房产未过户到B名下，B没有取得所有权，不构成转让不动产的应税行为。

②三方协议本质是债权债务抹账，B只是中间方，不是房产转让方。

2、《财政部 国家税务总局关于企业资产损失税前扣除政策的通知》（财税〔2009〕57号）

法条核心：企业除贷款类债权外的应收、预付账款，符合特定条件的坏账损失可税前扣除。

①A欠B100万，房子只值80万，差额20万属于B的坏账损失。

②该损失不符合法定扣除条件，汇算清缴时需做纳税调增。

三、企业应对实操方案

1、明确三方协议性质

①签订三方抹账协议，明确债权债务转移关系，约定房产直接过户给第三方。

②留存工程款结算单、抵债协议、房产评估报告等资料，证明业务真实性。

2、规范账务处理

①B按应收工程款100万入账，收到房产抵债的80万后，差额20万计入坏账损失。

②汇算清缴时，将20万坏账损失做纳税调增，避免涉税风险。

3、区分不同主体纳税义务

①房企A：按销售不动产缴纳增值税、土地增值税、企业所得税等。

②第三方C：按购买房产缴纳契税、印花税等。

③施工方B：不缴纳二手房转让相关税费，仅需按工程收入缴纳增值税、企业所得税等。

四、总结

三方以房抵债，施工方只要没取得房产所有权，就不会被认定为二手房转让的纳税主体。但要注意，抵债差额的坏账损失不能随意税前扣除，汇算清缴时需调增。做好资料留存和账务处理，才能避免不必要的税务风险。

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