答应房产加名却未过户?新司法解释:赠与人无权随意撤销,离婚可获补偿

普法贴士：

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（二）》第五条：

第一款：婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房屋转移登记至另一方或者双方名下，离婚诉讼时房屋所有权尚未转移登记，双方对房屋归属或者分割有争议且协商不成的，人民法院可以根据当事人诉讼请求，结合给予目的，综合考虑婚姻关系存续时间、共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，判决房屋归其中一方所有，并确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。
第二款：婚前或者婚姻关系存续期间，一方将其所有的房屋转移登记至另一方或者双方名下，离婚诉讼中，双方对房屋归属或者分割有争议且协商不成的，如果婚姻关系存续时间较短且给予方无重大过错，人民法院可以根据当事人诉讼请求，判决该房屋归给予方所有，并结合给予目的，综合考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。
第三款：给予方有证据证明另一方存在欺诈、胁迫、严重侵害给予方或者其近亲属合法权益、对给予方有扶养义务而不履行等情形，请求撤销前两款规定的民事法律行为的，人民法院依法予以支持。

（上述条文一共分为三款，核心区分仅达成约定未过户、已经完成过户登记、可撤销给予行为三种情形，其中第一款就是本文重点研究的“约定房屋归对方，但未转移登记”的情形。本文从条文释义（整理网络上的免费资源）与司法案例（来自于裁判文书网）两个维度探讨。

条文第一款释义

（1）适用前提

①时间条件：约定发生在婚前，或是领取结婚证之后；

②行为要件：双方达成书面或者口头合意，一方承诺把个人单独所有的房屋过户给对方一人，或者登记为两人共有；

③物权状态：直至提起离婚诉讼，不动产登记手续一直没有办理，房屋产权仍然登记在原产权人名下；

④纠纷条件：夫妻二人无法协商一致，必须由法院裁判分割房产。

（2）裁判规则：本司法解释直接排除普通赠与的任意撤销权（赠与房产未过户前，赠与人拥有任意撤销权，可以无条件反悔不再过户）夫妻之间的房产给予，是以维系婚姻、组建家庭为特殊目的，不属于普通民间赠与。即便没有过户，约定具备约束力，原房主不能直接单方面撤销承诺。

（3）法院具体考量因素包括以下几方面：

①给予目的；即赠与房产的动机，通常理解夫妻间给予房产的目的在于维系婚姻、共同生活、表达感情等，但不否定现实生活中确实存在单纯赠与的情形。

②婚姻存续时长；长期婚姻可能倾向保护共同利益，短期婚姻则可能更注重保护赠与方权益。比如说婚姻关系存续时间很长，十年、二十年，虽然没有办理过户登记，但是对接受方来讲，其对家庭付出很多的话，在离婚分割夫妻共同财产时，接受一方基于给予方的约定，完全可以主张房产归其所有，法院也可以判决房产归接受一方。但如果说婚姻关系存续时间比较短，接受方并未因信赖而贡献多少，则可以不再判决房屋归接受一方，而是判决房屋归给予一方所有，综合婚姻长短等因素可以考虑给接受一方一些补偿

③双方共同生活时间长短及孕育共同子女情况；双方是否实际共同生活、是否生育子女也是平衡给予方与接受方利益应当考虑的因素。

④离婚过错；“离婚过错”分为导致离婚的“重大过错”与“一般过错”，前者包括重婚、与他人同居、实施家庭暴力、虐待或遗弃家庭成员等行为。“一般过错”指通常只影响到补偿数额高低的通奸、嫖娼、一夜情等违反忠实义务的行为。

⑤家庭贡献；既包括积极层面的“一方负担较多义务”，例如“协助另一方工作”以及“抚育子女、照料老年人”；也包括消极层面的“一方作出特定牺牲决策”，例如辞职或者放弃更好的工作岗位

⑥房屋市价；以离婚时市场价值为基础计算补偿金额。