上海二手房昨天成交171套，本月触达21696套。还有两个交易日，应该可以精准触达博主预计的263万套。实话说，七月本是青黄不接的季节。淡季不淡，可见前期积累了充沛的势能。2026年总体非常乐观，七八两个月本来是蓄势。如能保持2.3～2.5万套。那么金九银十的爆发，要比三月份的“春季攻势”来的更猛烈一些
❶上海楼市七八月份，淡季不淡的前瞻
本人预判八月份2.5万套，是保底数额。因为即将有个小型“空中加油”，周末以前（今天周四）召开的重要经济工作会议。肯定对地产方面，有所提振。尽管本人不认为有什么重磅举措（政策储存会在9月释放），但对市场气氛肯定是一个强化。会后不排除，有二三线公积金和贷款贴息（前几年搞过）。以及其他优惠政策，上海即使没有，也会受乐观气氛影响。
八月份本博最看好的，是上海二手房结构性的市场。内环改善房，可能逆势而上。在总成交量下降的背景下，反倒出现一定的牛市景象（量能增加，不是价格）。原因就是大量社会资金，从股市到楼市的转移。而且这一点不是前瞻，而是已成事实。前天博主已呈现了浦东内环源深板块，学区改善主力盘成交递增100%的现实。今早和大家一样，看到美储并未加息，但提供了加息预期
既然老美有意识的放鹰，让科技股泡沫软着陆。那么美股昨晚在官宣后，放量继续下跌就是情理之中。“覆巢之下无完卵”，大A进行起码一个季度回调，也是应有之义。其实科技股的抛售，大机构已经出货了不少。散户看到15块的票，跌到2块，根本控制不住生理冲动，被动抄底。放心，没有更低只有更低，2块还可以跌到0.2元。接受投资者教育后，大批资金当然转战其他市场，在上海来说，肯定是楼市了。也肯定是内环改善盘
❷近期挂牌量新高，为内环改善房逆势成交打下基础
进入七月，上海二手房成交，进入下行平台。还有个标志，即挂牌量猛增。这两者一般是前后脚出现的，成交下行后半个月左右，挂牌量必增。大概从7.12号日，上海二手房挂牌量，一路加速度
为何是7.12号？原因颇多，最关键的是，挂牌房东的心理。3～6月市场上行，其实都在轻松观察。在一个价格上行市场中，仓促出手其实风险很大。因为你会贱卖，本质就是看空和做空楼市。进入七月后，高温梅雨加上购买需求减少，两周时间二手房成交减少。因此7.12号左右，部分卖家觉得时机到了，再往后恐怕价格下行。因此挂牌群起。以浦东内环为例，各板块在售房源库存和挂牌量，如图
上图可见，浦东内环，陆家嘴和源深潍坊增量最多。这里说个看图常识，上海的二手房，一般都是多平台统计。里面都是重复挂牌，真实在售一般用挂牌总价➗（2.5～3）即可。考虑到现在失真比较严重，除3比较合适
❸挂牌量增多，是对后市分歧的表现
二手房挂牌量增多，和牛市熊市没有关系。并不意味着价格必然下行，只有二手房持续6个月以上递增，可能市场量价齐跌。和股市一样，牛市中也有回调，熊市中也有反弹。不能用短期现象，来看长期方向
但是挂牌量增加，当然意味着供需规律改变。卖家多了，买家少了。当然议价空间增大，也意味着买家便宜买好货，概率增大。如上图可见，目前议价空间，和柱状图挂牌量呈正相关。陆家嘴议价空间最大，其次源深潍坊，其次联洋。塘桥洋泾，并不是因为价格坚挺才排名靠后，而是价格已经很低，热度也低
❹推荐源深板块特色小区，上海滩花园
这里应昨天后台留言，推荐源深板块，一个特色楼盘（博主也卖点私货）。其实浦东内环看改善房的都知道，即源深北滨江板块的上海滩花园洋房。容积率0.98%，在内环首屈一指。和联洋的四季雅苑，是竞品楼盘。特点是占地14万方，却仅有608户（本地段同样占地的盛世年华，有1550户）。分南区北区，共有80多栋总高5～6层的花园洋房。总之，追求居住体验而且要求地段，对房龄要求不严苛的，可以考虑
真正花园小区，绿化率60%，加上英式草坪。很有欧洲早期，古典印象派画作的气质。小区基本都是大面积，最小面积159平复式。目前主力户型是197～201平的复式和平层
目前在售房源35套～40套，诚售的非常15套左右，如下
有意可后台留言，有详细资料发送
