杭州二手房的K型人生：谁在跌，谁在扛，谁在偷偷涨
上一篇我聊了杭州二手房半年跌了2000块的事，发出来以后后台炸了。
有粉丝私信问："高老师，你能不能具体说说哪个板块跌得最狠？我买的XX板块到底扛不扛得住？"
说实话这个问题我也一直在想。
因为我发现一个很魔幻的事情——同样是杭州的房子，有的板块跌得房东想跳楼，有的板块居然还在偷偷涨。
你说离不离谱？
今天我就把这个事掰开了讲讲。先说好，数据是公开数据，判断是我个人判断，觉得不对的你就当我瞎说。
先上一组硬核数据
我翻了5月份中国房价行情平台的数据，又对了一下最近几个月的成交报告，整理了一张各区的成绩单。
你们感受一下：
西湖区：均价46235元/平，环比涨0.54%
滨江区：均价40786元/平，环比跌9.63%
上城区：均价40002元/平，环比跌2.08%
拱墅区：均价37046元/平，环比跌0.11%
萧山区：均价30445元/平，环比跌9.8%
余杭区：均价27391元/平，环比跌4.97%
钱塘区：均价23969元/平，环比涨2.6%
临平区：均价17132元/平，环比跌1.04%
临安区：均价12995元/平，环比跌4.55%
看出什么名堂没有？
同一个杭州，分化已经到了离谱的程度。
西湖在涨，滨江在跌。钱塘在涨，萧山在跌。你跟我说"杭州房价跌了"——跌了，但没全跌。
第一梯队：跌得最惨的——远郊三兄弟
临安、富阳、大江东，我称之为"杭州房价的ICU病房"。
先说临安。
临安现在二手房均价12995元/平。听着好像还好对吧？但你知不知道它高点在哪？
2021年，临安青山湖科技城的新房卖到2.8万/平。现在呢？挂牌1.8万，成交价更低。
从最高点算，累计跌了41.3%。
四成啊朋友们。你100万买的房子，现在值59万。
再说富阳。
5月份富阳二手房均价17115元/平，环比跌了1.38%，是当时杭州各区环比跌幅榜首。银湖、东洲那些板块，投资客退潮以后，新房去化周期超过36个月。
三年都卖不完。
大江东更别提了。均价1.3到1.6万/平，部分小区较高点跌幅普遍超过20%，个别超过30%。去化周期也超过35个月。
这三个板块有个共同特点：远。
离主城远，离产业远，离地铁远（或者根本没地铁），当年被炒起来纯粹是因为"杭州涨完了该轮到我了"这个逻辑。
结果呢？潮水退了，裸泳的全在这。
我有个粉丝去年在临安买了套养老房，89方，总价110万。前两天跟我说："高老师，同户型现在挂85万都没人看。"
我说你急不急用钱。他说不急。
我说那你就别卖了，租出去，等吧。
说实话我也不知道等多久。
第二梯队：跌得肉疼的——曾经的"宇宙中心"
未来科技城，和萧山的钱江世纪城。
这俩是杭州楼市上一轮牛市里最风光的板块，跌起来也是最让人唏嘘的。
先说未科。
"未科三兄弟"——阳光城未来悦、中南樾府、东原印未来，2021年高峰期挂牌价冲到6.5到7万/平。
现在呢？主流成交价4.5到5万。回调幅度大概三成。
有个真事。一个业主老刘，2021年接近6万/平的价格买了套100平的。现在三兄弟基本在4万上下。他算过账，每平亏将近2万，加上三年利息，总共亏了250万以上。
卖了倒欠银行几十万。不卖月供又扛不住。
你说惨不惨？
但我要说一句公道话——未科不是完了，是在挤泡沫。
核心区绿汀路站、杭州西站周边的品质次新房，3.8到4.5万还是撑得住的。个别品质标杆的房源还能到5万以上。真正跌得狠的是外围的闲林、老余杭那边，有些都跌到1万出头了。
未科不是腰斩，是分层。核心还是核心，外围被打回原形。
再说萧山的钱江世纪城。
萧山5月环比跌了9.8%，是跌幅最大的区之一。钱江世纪城的多个次新小区价格回到了历史新低。时代奥城6月成交均价52707元/平，环比跌了9.91%。创世纪一口气成交了4套，有3套均价都在5字头。
要知道这些盘当年开盘的时候，哪个不是七八万起步？
亚运村那边更惨。绿城桂冠东方，上半年成交量不到去年同期的三成。房东报价不降到买家预期，连约谈环节都进不去。
这些板块的问题不是房子不好，是之前太贵了。
泡沫吹得太大，现在只是在回归它本该有的价格。
第三梯队：意外地扛揍——老牌核心区
西湖区、拱墅区的核心板块，是我觉得这轮最被低估的"抗跌王"。
西湖区5月均价46235元/平，环比居然还涨了0.54%。
为什么？
因为西湖区卖的不是概念，不是规划，不是PPT。它卖的是实打实的东西——学军小学、求是小学、浙大、西湖。这些东西不会因为互联网退潮就不值钱了。
蒋村、西溪这些板块，优质次新房3.5到4.5万，保值性极强。西溪诚园5月成交均价环比还涨了9.6%。
拱墅区更有意思。
均价37046，环比只跌了0.11%，几乎纹丝不动。
但我发现一个很值得说的现象——拱墅区里，跌的最惨的是运河新城这种新板块，跌了9.88%。反而是十五家园、流水苑、德胜东村这种市中心老破小，因为前期超跌，价格开始缓慢回正了。
我们可以再品品，这说明什么？
说明市场在纠偏。之前被炒过头的跌，之前被砸过头的涨。
还有申花。申花板块虽然在6月有一些改善次新小区价格回落——古翠隐秀、金茂府、锦绣之城都在回调——但整体来看，申花作为主城核心改善板块，底子还是在的。回调幅度远小于远郊。
老牌核心区的逻辑很简单：地段不可复制，配套已经兑现，学区稳定，地铁密。
它们可能涨得没那些新概念猛，但跌起来也是真的扛得住。
第四梯队：少数派——逆势微涨的
你可能不信，杭州还有板块在涨。
钱塘区，5月环比涨了2.6%。
为什么？
因为钱塘区的基数低啊。均价23969，本身就是杭州主城里最便宜的区之一。
而且钱塘区有一个很硬的支撑——刚需在托底。
上半年钱塘区的成交占比同比涨了1.2%。世茂江滨花园成交81套，均价16416元/平。保利东湾80套，均价17593。幸福雅苑87套，均价25775。
这些盘有一个共同点：总价低。
100平的房子，一百多万就搞定了。对于预算200万以内的刚需来说，这就是他们能够得着的选择。
当一半以上的买房人预算在200万以内，你觉得哪些板块会最先稳住？对，就是那些200万能买到三房的板块。
钱塘区就是这样。它不是什么好板块，但它是"够得着"的板块。
第五梯队：最分裂的——滨江区
滨江区我要单独拿出来说，因为它太分裂了。
5月均价40786，环比大跌9.63%，看着挺吓人对吧？
但你再看：滨江核心的杭州壹号院，5月均价99330元/平，环比涨了8.3%。
什么意思？
滨江区的均价被大量普通住宅的下跌拖下去了，但顶级豪宅反而在涨。
这就是K型分化在同一个区里面上演。
壹号院最近半个月连续成交了3套，其中二期高区一套222平，成交价2600万，折合11.7万/平。
而滨江那些普通的刚需住宅呢？3.6到4万，还在阴跌。
同一个区，有人在仰望星空，有人在泥里挣扎。
最后说几句我自己的判断
我把上面这些板块分个类，简单粗暴一点：
已经筑底的：西湖核心、拱墅核心、钱江新城、奥体核心、蒋村。这些地方的品质次新房，议价空间已经压缩到4-6%，再跌也跌不动了。
还在磨底的：申花、未来科技城核心区、良渚、闲林、笕桥、九堡。好房源降价后有人买，差的还是难出手。大概率横盘震荡。
还没跌完的：临安、富阳、大江东、萧山南部乡镇。还在挤泡沫，别去接飞刀。
靠刚需托住的：临平、钱塘、下沙。价格到位了，量在走，但别指望涨。
如果你非要我用一句话总结：
杭州现在不是"房价跌了"，是"好房子跌到位了，烂房子还在跌"。
就这么简单。
好了，今天就聊到这。
你家在哪个板块？跌了多少？扛不扛得住？评论区说说，我尽量回。
