以案释法 | 父亲生前将房产“卖”给伴侣,子女能否主张合同无效?

引言今天我来带大家看一个案子，确认合同无效纠纷的，核心点概括：名为买卖实为赠与的房产过户行为，若未经其他共同共有人（继承人）同意，即便有被继承人的个人手书意愿，仍因侵犯共有权而被认定无效。

基本案情案号：(2024)京0108民初3550号审理法院：北京市海淀区人民法院

万某1与王某系夫妻，育有万某2、万某、万某3三子女。王某于2011年去世，生前未分割遗产。1999年，双方婚姻存续期间购买了一套房屋（案涉房屋），并使用了双方的工龄。2020年7月，万某1与唐某签订《房屋买卖合同》，以225万元将房屋过户给唐某，但实际未支付房款。2024年1月，万某1与唐某登记结婚，同年5月万某1去世。

原告万某（万某1之子）得知后诉至法院，请求确认买卖合同无效，并确认房屋系万某1与王某的遗产。被告唐某辩称，房屋系万某1自愿赠与，为避税走买卖形式，且自己照顾万某1二十多年，万某1曾立多份遗嘱和手书表示将房产给自己，且王某遗产此前已调解分割完毕，万某1有完全处分权。

疑难点分析本案的核心疑难点在于：案涉房产是否属于万某1个人财产？以买卖形式掩盖的赠与行为是否有效？法院从以下层面进行说理：

房屋权属认定：夫妻共同财产转化为共同共有案涉房屋系万某1与王某婚姻存续期间取得，属夫妻共同财产。王某去世后，其享有一半的产权份额转化为遗产。在遗产分割前，该房屋应属万某1及三名子女共同共有。唐某提交的此前关于另一套房屋的调解书及万某1的个人日记，均无法证明各共有人就本案房屋的分割达成过合意。因此，万某1无权单方面处分整套房屋。

“名为买卖实为赠与”的效力认定：伪装行为无效行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，唐某自认双方未实际支付房款，签买卖合同仅为过户避税，真实目的是赠与。因此，暴露在外的“房屋买卖合同”属于虚假意思表示，应属无效。

隐藏赠与行为的效力：无权处分侵犯共有权以虚假意思表示隐藏的民事法律行为，依照有关法律规定处理。本案隐藏的行为是赠与。由于房屋属于共同共有，处分共有的不动产应当经全体共同共有人同意。万某1未经其他共有人同意擅自赠与，侵犯了共有人的合法权益，且事后未获追认，故该赠与法律关系同样无效。

法条参考1.《中华人民共和国民法典》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。点评：本条是刺破“阴阳合同”面纱的利器。在房产纠纷中，为避税或过户方便而“名为买卖实为赠与”的操作屡见不鲜。本条直接否定了伪装的买卖行为，并要求对隐藏的真实赠与意图单独进行效力审查，防止当事人通过虚假形式规避法律。

2.《中华人民共和国民法典》第三百零一条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意……点评：本条是保护家庭财产的“护城河”。在继承背景下，遗产未分割前处于共同共有状态。任何一个共有人都不能仅凭个人意愿“一锤定音”将房产送人。本案中，万某1擅自将含有其他子女继承份额的房产赠与唐某，直接撞上了本条红线，导致赠与行为归于无效。

椰子油点评本案唐某败诉的关键，在于其提交的证据存在严重短板。第一，唐某在庭审中自认“未实际付款，走买卖形式为避税”，这一自认直接导致了买卖合同无效；第二，唐某试图以万某1的个人手书和遗嘱来证明自己拥有房屋，但忽略了房屋中包含王某的份额，万某1个人手书无法对抗其他法定继承人的共有权。这一走向对原告万某极为有利，成功保住了母亲的遗产份额。

处理思路：在处理涉及继承与夫妻共同财产的纠纷时，首要任务是理清房产权属。即使一方生前立有遗嘱或将房产过户给他人，只要该房产含有已故配偶的份额，且未经其他继承人同意，该处分行为大概率会被认定无效。对于接受赠与的一方而言，若想保住财产，必须审查赠与人是否拥有100%的处分权，并尽量取得所有共有人的书面同意，单方面凭借被继承人的“感恩”或个人意愿是站不住脚的。

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