上海房地产每日动态(一手新房 · 二手房)

上海7月二手房成交数据

7月（截至30日）上海二手房共成交22408套。

7月30日（当日）上海二手房共成交712套，总成交面积59251.98㎡，套均约83平。

7月30日（当日）上海二手房挂牌共311439笔，较前一日增加1014笔（注：挂牌笔数包含一套房在多个中介平台的挂牌情况，一般挂牌量是笔数的一半左右）。

上海二手房7月日均网签747套。

本周（27-8月2日）共成交2702套

上海7月一手新房成交数据

7月（截至30日）上海一手新房共成交12030套。

7月30日（当日）上海一手新房共成交436套，成交面积40129.32平方米。

剔除商业以后，住宅共成交326套，成交面积35968.94平方米，套均约110平方米。

上海一手新房7月日均网签401套

本周（27-8月2日）共成交1700套

累计与节奏（截至 7/30，含住宅、商办及车位）：

• 7月一手新房累计约 12030 套；二手房累计约 22408 套。

• 二手房 工作日日均约 740–782 套，7月以来单日破 700 套已多次、周末单日破千成常态；全月预计稳守 2.3 万套区间。

• 参考单价：新建住宅 6月均价约 64,097 元/㎡；二手房全市基价约 48,552 元/㎡（7月，同比仍 −12.9%，环比微涨 0.9%）。

成交区域与代表楼盘（周度结构）：

• 面积 TOP1 区域：浦东新区
  （占全市约 23.7%，主力为前滩元境，周度成交 36 套 / 0.40 万㎡，均价 121,158 元/㎡）。

• 总价 TOP1 区域：浦东新区
  （占全市约 35.8%，主力为陆家嘴太古源·源邸，周度成交总额 4.88 亿）。

• 青浦区为第二大成交面积贡献区（徐泾别墅/大虹桥刚改为主）。

一手新房成交活跃楼盘

说明：单日「成交前十楼盘」明细未由公开渠道逐日披露。以下采用克而瑞近12个月/上半年榜单 + 7月周度成交主力作为活跃度代理，按成交能级排序。

二手房成交活跃小区

说明：单日「成交前十小区」未公开披露。以下以上半年板块成交领先 + 高频活跃小区案例呈现结构性热度（板块 H1 TOP5：松江新城 4,220套、嘉定新城、奉贤新城、周康、金山新城）。

价格分化（同城市两本账）： 坚挺/上涨——内环次新、核心江景（联洋近 10万、徐汇滨江企稳）；深度回调——远郊与"老破小/学区房"（临港、源深、三林部分房源较高点腰斩）。上半年 300万以内刚需占比仍近七成，是市场基本盘。

今日值得关注的 5 条新闻

1. 政治局会议 7/30 定调"稳定房地产市场"，去掉"着力/努力"限定词

• 事件：
   7月30日政治局会议对房地产表述由此前"着力稳定""努力稳定"简化为**"稳定房地产市场"**，并将稳楼市与"筑牢安全屏障""地方化债""中小金融机构改革"并列，定为未来五年方向。

• 影响：
   官方定调从"主动托底"转向"保驾护航"，底部确认信号明确；政策不再追求普涨，而是"不允许大跌、不鼓励大涨"的平稳健康发展。

• 关注原因：
   这是下半年楼市政策与预期的总纲，意味着"用力推"阶段结束、市场进入自我稳定周期，对房企投资、居民置业节奏有定盘星意义。

2. 保利一日挥金 232 亿拿下"双地王"，核心资产重新标价

• 事件：
   7/28 下半年首场土拍，保利发展联合华润以 161.2 亿竞得杨浦八埭头地块（楼面价破 17万/㎡、溢价 35.83%，加冕年内"总价+单价"双料地王）；同日保利+徐汇城投以 70.6 亿摘得徐汇康健地块（溢价 24.51%）。单日两宗地王合计近 232 亿。

• 影响：
   核心滨江/内环稀缺资产溢价持续走强，直接抬高板块售价预期；与此同时远郊（奉贤新城）底价成交，K 型分化加剧。

• 关注原因：
   地王为下半年新房价格体系提供价值锚，也倒逼买家提速入市；保利今年在沪拿地金额已居首位，反映央国企对核心资产的共识。

3. 上海收购二手房转保租房试点扩围至全部中心城区（已购 551 套）

• 事件：
   据解放日报/房管局，2月启动的"收购二手住房用于保租房"试点，初期浦东、徐汇、静安三区先行；5月已扩围至黄浦、长宁、虹口、普陀、杨浦全部中心城区。截至 7/25，三试点区共收购 551 套，16 户居民已完成置换购置新房（静安 5 户全部区内购新、购房额超 5000万）。

• 影响：
   直接盘活存量房源、打通"二手房→新房"联动，提升二手活跃度，并给置换家庭提供确定性出路；3–6月上海二手住房成交 10.1万套（同比 +20%）。

• 关注原因：
   收储是下半年存量盘活与置换链条修复的关键政策变量，扩围节奏与资金供给规模值得持续跟踪。

4. 7月二手"量在冲高、价在谷底"——冰火两重天，全月料守 2.3 万

• 事件：
   截至 7/29，7月二手房累计网签约 21,696 套，工作日日均 740–782 套、周末破千成常态；同比去年 7月大增约 25%，但环比 6月（2.5万）回落 7%–9%，属季节性回调。结构上一边是 300万以下占比升至 62.4%、90㎡以下占 66.4%，另一边是二手基价同比仍跌 8.4%（不同口径 −12.9%）。

• 影响：
   "量在冲高、价在谷底"——本轮放量主力是低总价刚需（"价格降到我能接受的位置再去买"），而非改善或投资；核心区次新走热、远郊承压。

• 关注原因：8月传统淡季能否守住 2 万套
  是观察下半年走势的分水岭；同时挂牌量从去年6月底 11万套降至当下约 7.6万套（降幅 31%），库存进入近三年低位。

5. 真如"最后拼图"出让 + 新杨思纯商业地块溢价 80%，土拍热度向商办外溢

• 事件：
   ①7/30 普陀发布"真如之心"地块出让公告（含两幅宅地+一幅商办，总计容约 39.7万㎡、住宅约 19万㎡），打包预计成交超 150 亿，将刷新普陀总价地王，住宅售价有望破 13万/㎡。②同日浦东新杨思纯商业文体组合地块经 155 轮竞价，以 27.05 亿、溢价 80.44% 成交（楼面价约 1.8万/㎡），为近年上海罕见大规模纯商业市场化出让。

• 影响：
   内中环稀缺宅地供给补位（真如），缓解核心区新房"断供"；纯商业高溢价印证板块消费力与信心，土拍热度由宅地外溢至商办。

• 关注原因：
   土地市场"核心资产重标价 + 商办回暖"双重信号，反映开发商对上海核心区中长期价值的共识，也为后续新房定价与商业配套兑现提供支撑。

（正文完｜今日地产热点速览，下期见本文有AI辅助完成）

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