最近在忙着看房的事情，毕业后漂泊了8年，终于可以将买房提上日程了，心里很激动！
给大家推荐羊迪老师的《从房客到房东—人生首套房操作指南》，以下也是从书中学习到的内容，希望和伙伴们们一起交流。
是我们选房时的眼睛，不一定要成为我们选房的大脑
知识储备：
从税费的角度来看，“满五唯一”的住宅是交税最少的二手房。
多看几家房源不同的平台：贝壳、安居客、链接、我爱我家等。
首付走资金监管账户（银行或房管局指定账户）
流程建议：
1、先根据自己的具体情况，判断适合购买的若干区域，再去对应的线下门店。建议直接要求与店长沟通，告知店长自己的需求、预算，让店长协助并叮嘱分配他的经纪让你为自己推荐合适的房源。
2、在同一区域，有经验的买房人不会只选择一家中介公司，往往会选择1-3家不同的中介公司。在沟通的经纪人足够多后，选择2-3个最靠谱、最值得信赖的经纪人，继续帮自己筛选房源。
3、最开始的选房阶段，买房人越不应着急，遵循“二八定律”，每浏览100套房源，只选择其中大概20套房源前去看房。
关键考虑因素：具体位置、户型、房龄、学区、单价、总价、物业这些指标。
手把手教你这么看下来：
一、注意查看物业、交通与周边配套
1、看小区环境；2、与小区业主攀谈。
周边的学校、医院、地铁口、公交站，最好也实地考察一下。
周边环境确认完毕后，再看房屋的楼层、户型与装修情况。
如果中介真的很“赶时间”，可以让他回去，然后再叫一个不赶时间的同事过来。
记住一个心态：花钱是请中介，而不是花钱找领导，要主导与中介的时间，而不是被中介操纵自己的行动方式。
二、不必过多在意房间装修情况
相比而言，装修差、但地段好的房子性价比更高，因为房东很“实在”，更容易让你砍价，未来只需要重新花一笔钱进行“豪装”，就可以省下一笔几十万的房款。何乐而不为呢？
三、看房选择下午，总时长超过20分钟
如果房间光照不好、有遮挡，便能明显看出来。
看房确认的清单建议：户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、隔音、配送的家具、卖房人的心理价位，以及周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理、街道居委会等。
四、确认房本的实际使用面积、房本面积
有的房主私搭乱建的部分会算到总面积里报给买房人，这时，我们就可以告知原房主拆除并恢复原样，至少不能以私搭乱建的结构加价卖给自己。
五、确认房屋真实状态
1、全部插座的使用状况：随手携带一个电笔，以便将房间所有的插座都检查一次
2、全部窗户的开合情况：如果门窗有年久失修、无法开合，也应计入二手房的买房成本中。
3、上下水管、燃气管道的老旧程度
4、房间内家具、家电的赠送情况：留心自己是否真的需要
六、产权调查
1、比如房产证上有两个或多个人，在后期签署合同时，需要这些人同时出面签署。
2、调取产权调查
房屋所有权人才可以查看：卖房者带着身份证、房产地址、房屋不动产证或房产证，去当地的房产交易中心要求“拉产调”：房屋状况（房屋面积、门牌号、权利人等基础信息是否和不动产证上的内容一样，里面的竣工日期会影响贷款的年限，而交契税的日期则会影响“满二唯一”“满五唯一”的划分）、产权人信息、抵押信息、限制信息、租赁信息、异议登记。
3、土地信息
土地性质分两种：划拨、出让
划拨来的在购买前需要补缴土地出让金。补缴之后，土地性质就变为出让，会从零开始计算年限。
4、查看抵押状况信息
正常的抵押状况一栏应为空白，至少也应该是赎回完毕的状态。
如果是贷款买房，需要在正式签约前解除抵押。
5、查看限制状况信息
发现房屋已经被限制之后，无论房产多便宜，买房人都不能动心，因此此时卖房人没有对房产的处置权，必须要求对方等到解除限制之后，再继续与你沟通。
6、查看租赁登记
避免卖房人利用长期低价房屋租赁，把原本与购房者的交易取消。建议购房者在定金协议中需要约束，并通过提高违约金限制。
ps：防止信息泄露小妙招：比如去万科的话，就说自己是万先生，龙湖楼盘登记为龙先生
