最近，西安住建局和中指研究院先后公布了上半年楼市数据。
二手房半年成交55952套，冲进全国前五。但有一个数字，比排名更扎心——西安二手房均价，还在往下掉。
人均量跑赢了北京，价格被甩在身后
先看全国排名。
西安市住建局数据，上半年二手住宅网签55952套，月均9325套，同比涨了10.73%，创下官方统计以来最高纪录。
放在全国，中指研究院7月24日排名显示：上海第一14.7万套，北京第二9.4万套，成都稳坐二线头把交椅。西安55952套，排在第四。
前面三座城市，体量都比西安大不止一圈，上海2500万人口，北京2200万，成都2100万。西安只有1300万。
但如果按人均算，事情就变了。西安每万人半年成交43套二手房。北京呢？42.5套。换句话说，西安人买二手房的活跃程度，已经超过了北京。
但这么多人买，价格却还在跌。
6月西安二手房均价12653元/㎡，环比跌了0.47%，跌幅比5月还扩大，也高于全国百城0.42%的平均跌幅。一边是成交量冲到全国前五，一边是价格跌幅比大多数城市都狠。
答案就四个字：以价换量。西安目前二手房挂牌量19.5万套，按半年5.6万套的消化速度，去化周期超过20个月。
说白了，想卖房的人比想买房的人急得多。一套房子挂出去，不降个5到10万，连看房的人都没有。房东割肉降价，才换来了月均9300多套的成交。
再看全国，对比更扎心。
上海半年卖了14.7万套，量最大，但价格已经连续5个月环比上涨。
深圳只卖了2.9万套，体量不大，但6月价格已经由跌转涨。北京9.4万套，300万以下的刚需房源占比飙到75%，价格跌幅也在持续收窄。
四个城市，成交量都不差。但上海在涨，深圳在稳，北京在收窄。只有西安，量冲上去了，价格还在往下滑。
量在涨，价在跌，但裂缝开始合拢
价格什么时候到底？没人能拍着胸脯给答案。但有一些变化，正在被很多人忽略。
先看几个真实成交案例。
保利心语花园的三室，最新成交价1.2-1.3万/㎡，比3月份涨了。白桦林间回到1.1万/㎡，年初才刚过1万。
中海曲江大城君尚府101㎡户型，成交价比去年底高了5到8万。软西苏宁云著上半年卖了43套，二季度稳稳守在1.5万/㎡。
单个小区涨几万块钱，说明不了市场反转。从第三方数据来看，今年3月触底后，西安二手房价格整体还是小幅反弹的。整体跌速在放慢，买卖双方的心理价差在缩小。
全国也是同一个信号。
北上深房东调价抛售的比例，从年初的40%降到了25%。8个重点城市二手房挂牌总量，比去年高点少了28万套。恐慌性抛售正在退潮。当不再有那么多房东急着甩货，价格踩踏的链条就开始松动。
西安离价格拐点还有距离,19.5万套的库存不是一天能消化的，收入预期的修复也需要时间。但核心区优质房源从"踩踏式降价"进入"理性博弈"，这件事已经在发生了。
过去半年，西安二手房市场一直在回答一个问题：到底有没有人买？55952套的答卷说明，有，而且很多。
下半年，市场要回答的是另一个问题：当成交量稳住了，价格什么时候能稳住？曲江、高新的那些次新房，已经在悄悄给出答案。
半年5.6万套，按人均算比北京还能卖，西安二手房不缺买家。
但价格还在探底，19.5万套的挂牌压力短期消不掉。
现在买房，你有时间挑、有底气砍。但盯紧核心区次新房——它们的跌幅已经在收窄。等所有人都觉得"到底了"，最好的那批房源早就不在了。
