总计上半年二手住宅累计成交55952套，创下近四年同期新高，且连续4月单月成交超过9000套。
其中6月备案9710套，网签面积99.69万㎡，活跃度超过很多人的预期。
另一边，新房分化越来越明显，部分去化较快，但也有不少项目长期依靠特价房、工抵房和渠道优惠吸引客户。
难道说，买新房已经不如买二手？
在过去几年，二手市场经历一轮持续调整。房东们从不愿降价，到接受，再到主动议价，一步步的降低了购房门槛。
同样100万预算，过去只能买到远郊新房。
现在可以选择地铁、学校、商业相对成熟的小区，对于刚需来说，这种变化非常现实，二手房最大的优势，是便宜。
但更重要的是确定，房子入住，学校开学，地铁通车，物业服务怎么样，都能直接看到。
不用等好几年，更不用赌规划，也有更大的议价空间。
过去很多人第一套房都会选择新房，但现在，新房产品发生了明显变化。
房企越来越少做小面积、低总价产品，新房主力户型正在向110㎡至150㎡集中。
很多项目起步就是120㎡左右，总价也普遍进入150万元以上。
对于预算100万左右的家庭，新房选择越来越少，即使能买到，位置可能也比较远，而二手房恰好承接了这一部分需求。
二手房主力成交面积集中在110㎡以下，总价更低，选择更多。
所以，现在西安楼市出现了一个明显的分水岭，150万以下，二手房竞争力越来越强。
150万以上，新房开始进入优势区间，预算不同，选择完全不同。
这也是为什么很多人感觉“二手房卖得越来越好”，但同时又看到部分新盘依然热销，因为两者服务的客户，已经开始分开。
如果说刚需正在向二手房转移，那么改善客户，仍然是新房最重要的支撑。
120㎡以上产品成交占比继续提升，西安也是如此。
过去买房看位置。现在除了位置，还要看产品：
阳台够不够大？得房率高不高？客厅有没有尺度?有没有独立电梯厅?
都是改善最关注的问题，近两年，西安出现了越来越多新规产品，大阳台、空中庭院、超大客厅、宽景露台逐渐成为改善项目的标准配置。
同样是140㎡，老小区可能实际使用面积只有110㎡左右，新规产品通过阳台、飘窗和空间设计，居住体验可能接近160㎡。
这种产品差距，是二手房很难弥补的，所以，改善客户愿意为新房支付更高价格，他们买是新的居住方式。
例如，上半年团结村板块截至6月中旬，商品住宅成交面积达到27.65万㎡，位居西安全市前列，多个项目持续热销，之所以成为热点，原因不只是位置。
更重要的是，这里同时具备主城配套和新一代改善产品，新盘提供了二手房没有的产品体验，满足了改善需求。
那么说到底，是买新房还是二手？如果是刚需，预算100万左右，甚至更低，工作地点已经确定，孩子需要马上上学，看重通勤和配套，二手房可能更适合。
价格更低，选择更多，也可以马上入住。但不要只看价格，房龄、物业、停车、户型和未来流动性，同样重要。
如是改善，预算200万元以上，希望获得更大的空间、更好的园林和物业。
新房依然值得重点考虑，热点板块，可以重点关注，但新房同样存在分化。
开发商实力、产品设计、位置和交付能力，都需要仔细判断。
但从产品和改善需求看，新房依然拥有不可替代的优势。未来，二手房会继续依靠价格吸引客户。
新房会继续依靠产品争夺改善需求，真正的问题，已经不是买新房还是二手房。
要想清楚你的预算，适合什么房？你的生活，需要什么房？如果一套房能够改善生活，也具备足够的流动性，就值得考虑。
