法律灯火3|把房产给子女,最安全的方式竟然是“不给”

房产，在中国家庭资产中的占比极高。怎么将房产稳稳当当的传承给子女，同时自己晚年还能住得安心、财产不被外人分走，这是所有父母最关心、也最容易焦虑的难题。

在审判实践中，父母子女因房产传承引发的纠纷时有耳闻：子女离婚，房产被分走一半；子女欠债，房产被法院查封拍卖；子女不孝，父母被无情赶出家门……这一桩桩一件件案例，让无数想要提前过户房产给子女的父母们焦虑不安。

风险一：子女离婚，父母赠与/继承的房产被分走一半

民法典第1062条规定，夫妻在婚姻关系存续期间继承或者受赠的财产，属于夫妻共同财产。因此，子女在继承或受赠后离婚，配偶有权要求分割利益。

如何避免这个隐患的呢？实际上也很简单，就是在过户前先做一个动作：立一份遗嘱。

民法典第1063条规定，遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产，属于夫妻一方个人财产。因此，父母完全可以在遗嘱中写明：该房屋仅由本人子女个人继承，属于子女个人财产，与子女配偶无关，不属于夫妻共同财产。

有了这个约定，子女离婚后，配偶就无权再主张分割；而无此约定，则法定继承所得将为夫妻共同财产，离婚时配偶可光明正大地要求分割。

至于遗嘱的方式，强烈建议去进行公证。自书遗嘱和代书遗嘱对形式要求比较高，形式不合规的话，会产生争议，甚至被法院认定为无效。

风险二：子女欠债，房产被强制执行拍卖

房屋一旦过户给子女，父母将不再是法律上的产权所有人。倘若子女对外欠债，无力偿还，子女名下的该房产就有可能被法院查封拍卖用来偿债。而父母只能在一旁干着急，而无法主张任何权利。

针对这个风险，光有遗嘱就不管用。遗嘱是针对父母百年以后的安排，而无法解决当下的风险。

民法典第366条规定：居住人有权按照合同约定对他人的住宅享有占有使用的用益物权，以满足生活居住的需要。居住权一旦到不动产登记机构登记，就具有对抗新产权人效力。

也就是说即使子女欠债，房子被法院查封拍卖，父母依然可以住在里面，谁也不能拒绝。当然居住权仅以生活居住为限，而不能用于经营与投资。

同时，设定居住权的房屋同样可以买卖和抵押，只是他负附带父母方的终身居住权。

居住权的设定，也会给子女私下处置房屋造成障碍，不会让父母在不知晓的情况下居无定所。

风险三：子女不孝，父母被赶出家门

子女不孝者少，但人心难测，不得不防。要解决父母晚年被子女赶出家门的风险，最有效的方法同样是设定居住权。

如果父母担心子女变卦，不配合办理相关手续。父母可以在设定遗嘱时同步设定居住权。遗嘱生效后，父母可以拿着遗嘱向不动产登记机构申请登记，无需子女配合。

综上，如何让自己的晚年住得安心，财产不被外人分走方法很简单，并不复杂。

请按照上面的指引进行操作，千万不要为了省事省钱，选择口头约定、不附条件的直接过户。

家产的传承，一定要规范操作，只有这样才能真正守住父辈的血汗。