这形势,二手房彻底凉了.

很多人第一反应是：

是不是楼市又要起来了？是不是国家要重新刺激房地产？现在是不是又到了买房的好时机？

人家都说了，是-消-费-品！！！大宗、耐用、消费品！！！

还听不明白么？

你的车，是消费品，落地就跌

你的手机，是消费品，哪怕用一天也是跌

你的包、鞋、首饰，也都是消费品，落地就跌

除非，贵金属、稀有材质大盘涨价，否则，一手倒二手，从新到旧，只要是消费品，都得跌骨折。

认真看这次政策释放的信息，并不是宣布房子完全丧失资产属性，也不是要把房地产重新推回过去那个依靠高杠杆、高周转、高房价推动增长的时代，真正发生变化的是👇

房地产正在重新调整

在中国经济和

家庭财富中的角色。

过去20多年，房子会成为中国家庭最大的财富载体，因为中国经历了一轮全球罕见的城市化进程。

大量人口进入城市，城市不断扩张，基础设施快速完善，住房需求持续释放。

房地产连接起了投资、信用和消费三条线。

开发商拿地建房，带动建筑、建材、设计、制造和大量就业。

居民贷款买房，形成信用扩张。

装修、家具、家电，又带动了庞大的消费产业链。

房地产不只是一个行业，它曾经是推动中国经济增长的重要引擎。

更重要的是，对于普通家庭来说，房地产是少数能够参与的财富增长机会。

我和汤大米，都是吃到这波时代红利的人。

我们家的第一桶金是炒B股赚的，然后我妈拿这笔钱去买房，长达20年里，不停的小房换中房，中房换大房

而汤大米，房地产黄金年代，最著名的房企，最年轻的高管，年纪轻轻拿着几百万的年薪，在职业巅峰期，裸辞跟我创业。

现在回头看，幸亏走了，再不走，就完了。

她这一跳，是精准的从一座山顶，跳到了另一座正在疯狂积累厚雪的新山脉。

选择大于努力，在我们两个家庭的轨迹上，具像化了。

整个70后80后两代人，都亲身体验过，相比创业、投资理财炒股，在很长一段时间里，房子，都是很多普通家庭更稳健更有安全感的资产。

过去几代人买房，买的不是一套建筑。

人们买的是：一个城市未来的发展机会、一份家庭财富增长的确定性、一种对未来生活的安全感。

房地产最辉煌的时候，卖的也不是钢筋水泥，是这个城市未来20年的信用。

我妈妈那一代人，赶上了中国房地产最特殊的一轮财富周期。

90年代末住房市场化改革之后，上海开始进入快速发展的阶段。

那个年代，大多数人还没有意识到房地产背后的财富逻辑。

我妈是个房迷，兜里没钱，也敢看豪宅。

她特别爱琢磨房子，几乎每个周末都带全家去看房，通过看房着迷于洞察上海各个区域的发展变化。

那时候没有今天这么多房地产分析软件，也没有各种投资课程，很多判断靠的是对城市的观察。

每周末，都带着全家人满上海跑楼盘

哪些地方有新发展，哪里会修地铁，哪里形成了新的商业CBD，哪些地段老外高管扎堆...慢慢就形成了一套朴素的投资逻辑。

靠着对上海城市规划的朴素判断，我妈成功地通过房产，迅速放大了她炒B股赚到的第一桶金。

命运的齿轮悄悄转动，我妈这代人，抓住了一个时代最大的红利：城市化、人口流入、土地价值提升。

一座城市不断成长，早期进入的人自然享受了资产上涨。

那个时代，很多人的财富故事都类似：买下一套房，几年后发现资产翻了几倍。

房地产成为中国普通家庭，距离财富增长最近的一条路径

有人靠房子完成资产积累，有人靠房子改变家庭轨迹。

这是真实存在的，但时代不会永远停留在同一个阶段。

到了我这一代，房地产已经进入了另一个阶段。

如果说我妈妈那一代，是通过房子完成财富积累。

那么我这一代，更多是在房子里寻找生活确定性。

2021年春节，我刚生完孩子才1个多月，为了阿崽上学，在顺义妈妈的疯狂鸡娃影响下，我就花小2000万买了套所谓的顺义学区房。

现在回头看，我买房买在了山顶价，现在要卖掉，就得血亏。

那几年，“学区房”几乎成为很多中国中产家庭无法绕开的关键词。

很多父母相信一套好房子，背后连接的是更好的教育资源。

买的不是面积，买的是学校，买的是孩子未来的可能性，买的是家庭向上流动的希望。

中国最贵的房子，不是硬件最豪的宅，是那些绑定稀缺教育资源的房子。

在北京二环内，东西城、海淀的一些 60年代70年代的老房子，只有40平方米，楼龄五六十年，没有电梯，户型根本远远谈不上舒适，比蜗居还难受。

背后绑定了优质教育资源，价格被炒到700万。

甚至在房地产调整最明显的阶段，很多普通住宅价格下跌，但优质学区房依然表现出极强的抗跌性。

挂牌之后，甚至不是“有没有人买”的问题。

而是：有没有机会抢到。

有家长为了买一套学区房，凌晨守在中介门口，生怕错过房源

有人为了获得第一时间的信息，得舔着脸跟中介保持长期友情

一套符合预期的房子出来，前一秒挂牌，后一秒可能就被买走。

那个时期，人们抢购的是一种稀缺机会。

但几年之后，房地产周期发生变化，教育政策变化，人口结构变化，市场预期变化。

我花1950万买的房，算上贷款、车库，再加上装修要花至少300万，总成本得2700万了。

现在要卖，我估计连1500万都没人买，只能自己住了。

这，就叫大宗耐用消费品，跟买个贵包是一样的。

那些挤破头抢到老破小学区房，一旦被划出学校片区，价格立马砍到脚脖子了。一夜之间全家老小三代人的钱包，凭空蒸发。

当越来越多家庭把财富集中在房地产，房地产也开始影响整个社会的消费信心。

一个家庭最大的资产是一套房。

房价上涨：家庭感觉财富增加，消费意愿提高。

房价调整：家庭感觉财富缩水，消费更加谨慎。

这就是经济学里常说的：资产负债表效应。

房地产变化，影响的不只是开发商，它影响的是：一个家庭敢不敢消费，敢不敢投资，敢不敢规划未来。

这也是为什么今天政策重新强调住房。

不是因为房子不重要，恰恰是因为房子太重要。

这次住房被纳入“大宗耐用商品消费”，未来房地产需要从过去单一的“投资逻辑”，回归更加完整的“生活逻辑”。

过去：买房，看上涨空间。

未来：买房，看长期价值。

过去：靠土地、杠杆、高周转赚钱。

未来：靠品质、服务、居住体验创造价值。

说白了， 房子成了消费品，就跟买个包一样

未来市场会越来越分化。

房子就跟包一样，有几百的，有几万几十万的

优质房产，就像Birkin一样，依然有稀缺价值。

但普通房子呢，就跟普通没牌子的包一样，卖不了几个钱

不是所有房子都能成为资产，就像不是所有包都具有收藏价值。

真正稀缺的东西，才拥有穿越周期的能力。

所以，想开一点咯

消费品，就是花钱买体验的

我花3万块钱，买一张飞纽约的头等舱

飞机落地，3万块钱就花完了，这就是消费

你心甘情愿为10几小时睡一觉，花几万块钱，不愿意为了省钱在经济舱硬挤10几小时

跟你愿意花几千万，买栋房子，在里面睡上50年，不愿意在鸽子笼里凑合一辈子，是一个逻辑

消费消费，就是把钱变成了享受

有几套房子，能像限量版Birkin一样，白嫖用了十年，还能卖出溢价呢？

在这个钢筋水泥大疙瘩里，享受过就好啦

人生走这一遭，谁也无法真正拥有什么，唯一拥有的不过就是时间罢了

Notice

你们都知道我数学很差，不会算钱

虽然我算不明白钱，但至少我知道，我花1950万买的那套顺义学区房，加上贷款利息、车位、装修、物业费，以及这几年的资金成本，亏了肯定不止账面那点钱

1950万买进的房子，如果我能1200万卖掉，是只亏了750万么？

当然不是，我这套房子的成本，不算装修费都已经接近2400万了，房贷利息太高了。

这还没算首付款被占用几年的机会成本

按照现在的持有成本，这套房未来五年必须涨到多少钱，我才能真正回本呢？

不用算了，永远不可能回本了。

那么，到底该怎么才能客观评估自己的房子，到底是保值持有，还是赶紧抛呢

汤大米教了我一套《房产保值力12项评分系统》，你用这套方法来计算你家房子所在城市的具体情况，就知道你的房子，该不该卖了。

提醒一下

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