1.3亿拍卖成交房产,税局按3.1亿核定计税,最高法终审定调 / 最高法:网络司法拍卖程序,将案涉起拍价确定为评估价格的70%

1.3亿拍卖成交房产，税局按3.1亿核定计税，最高法终审定调

核心摘要

一场看似合法合规的商业房产拍卖，成交价1.3亿港元（折合人民币1.38亿元），交易完成、税款已缴、完税凭证在手，却时隔数年被税务机关认定价格严重偏低，按3.12亿公允价重新核定税基、追缴税款。该案历经一审、二审、省高院再审驳回，最终由最高人民法院终审落槌：支持税务机关核定计税、补缴税款本金，驳回滞纳金加收诉求。作为国内罕见的“商业拍卖成交价不被计税认可”的标杆判例，该案至今仍是税务、房产、不良资产行业的核心参考范本，极具实操指导意义。

案例背景

本案标的物为广州市人民中路555号核心商业房产，属于城市核心商圈优质不动产，资产规模庞大、业态完整，涵盖车库、商铺、写字楼三大核心品类，整体产权清晰、体量可观。

本次拍卖涉及房产总面积63244.7944㎡，具体业态分布如下：

地下车库：负一至负四层，共计199个车位，面积13022.4678㎡

临街商铺：首层至三层，面积7936.7478㎡

高端写字楼：四至九层、十一至十三层等多楼层办公物业，面积42285.5788㎡

拍卖前，产权业主公司对该整套房产出具正式估值报告，核定资产价值为5.31亿港元，折合单价8392港元/㎡，按当期汇率折算人民币约8925元/㎡，充分印证了标的物的核心资产价值。

时间线

本案时间跨度长达13年，交易、完税、稽查、诉讼、再审全流程闭环，曲折过程极具警示意义：

2004年11月：广州本地房产企业（业主公司）正式委托商业拍卖行，公开挂牌拍卖上述核心房产资产。

2004年12月2日：拍卖行发布官方拍卖公告，明确竞买规则，要求竞买人预先缴纳6800万港元高额保证金，筛选合格竞买主体。

2004年12月19日：本次拍卖正式落地，全程仅1家香港企业参与竞拍，无任何竞价环节，最终以底价1.3亿港元成交，对应交易面积59907.0921㎡。折合人民币成交价1.38255亿元，单价仅2170港元/㎡（约人民币2300元/㎡），不足企业前期估值的四分之一。

2005年1月：业主公司严格按照拍卖成交价，主动向税务机关申报纳税，足额缴纳营业税691.28万元、堤围防护费12.44万元，顺利取得合法完税凭证，交易看似彻底闭环、无任何瑕疵。

2006年：广州市地税局第一稽查局开展专项税务稽查，比对区域房产交易数据后，发现本次拍卖价格严重背离市场行情，正式立案核查。

税务部门调取广州市国土房管部门官方交易数据核实：案涉房产周边同期市场价，写字楼单价5500-20001元/㎡，商铺单价10984-40205元/㎡，单个地下车位成交价8.9万-24.2万元。反观本次拍卖2300元/㎡的均价，远低于市场最低公允价，属于典型的价格明显偏低情形。

2009年8月：广州税稽一局出具正式税务核对意见书，参照市场公允价核定计税标准：车位8.5万元/个、商铺10500元/㎡、写字楼5000元/㎡。据此核算，案涉房产真实公允交易总价为3.12亿元，较原拍卖成交价高出1.74亿元。

2009年9月：税务机关正式作出处理决定，向业主公司追缴营业税867.12万元、堤围防护费15.61万元，同时对欠缴税款加收滞纳金。

2010年：业主公司不服税务处理决定，先后申请行政复议、向天河区人民法院提起行政诉讼，复议机关及一审法院均维持税务机关处理决定。

2011-2012年：业主公司提起二审上诉，广州市中级人民法院二审驳回上诉、维持原判。

2013年：业主公司向广东省高级人民法院申请再审，被依法裁定驳回。

2015年6月：最高人民法院公开开庭审理本案，针对拍卖效力、计税依据、滞纳金征收三大核心争议焦点展开审理。

2017年4月：最高法作出终审判决：认定本次商业拍卖未形成充分市场竞争，成交价不能作为合法计税依据，维持税务机关税款本金追缴决定；同时认定企业无主观偷税、逃税故意，依法撤销滞纳金加收处罚。本案尘埃落定，成为税务与不动产交易领域经典判例。

深度复盘

在不动产评估、不良资产投资、税务筹划、资产交易领域，本案是无可替代的教科书级案例。彻底打破了行业固有认知——并非所有公开拍卖成交价，都能被税务机关认可为计税依据。结合多年评估实操经验，从专业角度拆解三大核心关键启示：

1、竞争不充分的商业拍卖，不具备公允计税效力

很多从业者存在认知误区：只要是公开拍卖，价格就合法有效、应当被全额认可。但本案明确界定核心边界：商业拍卖≠公允价格。本次拍卖仅有1家竞买人参与，无竞价、无市场博弈，底价成交的结果，无法真实反映资产的市场价值，不具备公允性。这也是最高法最终支持税务核定计税的核心核心法理依据。反观法院主导的司法拍卖，有严格的公示、竞价、流拍调价规则，全程公权力监督、市场参与度充分，其成交价基本不会被税务机关否定。

2、商拍与法拍性质天差地别，交易风险完全不同

本案属于企业自主委托的商业拍卖，属于纯市场化商业行为，无公权力背书、无严格司法监管，流程规范性、竞价充分性无法对标司法拍卖。司法拍卖的起拍价、调价幅度、公示周期均有最高法明确规定，严禁出现“评估价9000元/㎡、起拍价仅2300元/㎡”的极端价差。而商业拍卖自由度高、监管宽松，极易出现低价交易、利益输送嫌疑，也因此成为税务稽查的重点核查对象，涉税风险远高于法拍。

3、资产投资尽调，税费细节决定项目成败

无论是常规不动产交易，还是当下热门的不良资产投资，多数从业者只关注资产价格、区位、权属、收益等核心指标，却极易忽视交易方式、竞价场景、价格公允性带来的税费风险。本案中企业看似低价成交、低成本收购，最终却付出巨额补税成本，直接吞噬全部投资利润。这也警示所有资产从业者：尽调不能只看表面价格，必须前置核查交易公允性、涉税风险、核定征收可能性，税费成本是资产投资的核心隐性成本，直接决定项目盈亏与交易合规性。

04 判例终极定论与行业价值

最高法的终审判决，明确了税务征管的核心原则：计税依据以公允市场价格为核心，而非单纯以交易双方成交价为准。若交易价格明显偏低、无合理商业理由、缺乏充分市场竞争支撑，税务机关依法有权核定计税价格、追缴税款。同时，判决兼顾行政合理性，区分“主观恶意偷税”与“认知偏差导致的价格偏低”，对无主观过错的企业免除滞纳金，彰显了法理与情理的平衡。

时至今日，该案仍是税务稽查、不动产交易、不良资产处置、资产评估领域的核心参考判例，为所有市场主体划定了交易红线：低价成交不等于合法完税，合规公允才是资产交易的核心前提。

同期阅读：

最高法：网络司法拍卖程序，将案涉房产起拍价确定为评估价格的70%，

符合上述司法解释规定，应予维持

中华人民共和国最高人民法院

执行裁定书

（2022）最高法执复55号

本院认为：

本案的焦点问题是，重庆高院在网络司法拍卖中，将案涉房产的起拍价定为评估价的70%是否合法有据。

PS：亲爱的读者朋友们：因微信更改了推送规则，推文不再按照时间线显示，不是所有观粉，都能在第一时间收到文章，有观粉误以为我们没更新。所以，需要各位老铁在每次看文章后，在文章尾端右下角，点一下“红心”，每天只需点一下即可。如果不点“红心”或者没有“星标”，就可能看不到我们的推送了！如果您不想错过“中小智库”的精彩内容，就赶紧星标⭐我们吧！