“

案件实录：

辛某某与房地产开发商签订《商品房预售合同》，计划自住购房。合同约定：房屋总价百余万元，辛某某支付首付款后，向银行办理按揭贷款；房屋尚未交付，仅完成预告登记、抵押预告登记，未办理不动产权证。 合同履行期间，辛某某突发疾病不幸离世。辛某某父母作为唯一第一顺位继承人，年近七旬，无退休金、无稳定收入，客观上无力承担长期房贷月供；二老明确表示不愿继承案涉房屋，也不愿意承接购房合同项下全部义务。

父母多次和开发商沟通，希望解除购房合同、退还首付款以及儿子生前已经偿还的房贷本息。开发商以合同一经签订不能随意解除、资金已经投入项目建设为由拒绝协商。无奈之下，两位老人诉至人民法院：

1. 请求解除《商品房预售合同》；

2. 请求一并解除《个人购房借款担保合同》；

3. 判令开发商返还首付款、返还已归还银行的贷款本息；

4. 剩余未清偿银行贷款，由开发商直接向银行偿还。

”

（本案例已进行脱敏改编）

法院裁定：

1. 辛某某死亡属于不可归责于买卖双方的客观事件。购房人订立合同目的为自住，现买受人主体消亡，继承人无力履约、拒绝承接合同义务，案涉购房自住的合同目的客观上无法实现。强制继续履行将使继承人背负无力承担的长期债务，明显有违公平原则。

2. 《商品房买卖合同》依法解除；借款担保合同属于从合同，主合同解除后，贷款合同履行基础丧失，一并解除。

3. 合同解除后果：开发商向继承人返还首付款、购房人生前已偿还的贷款本息；尚未清偿的剩余银行贷款，由开发商直接向贷款银行清偿；贷款结清后，各方配合注销房屋预告抵押登记。

重点提示：并非所有同类案件都会得出完全一致结果！补充区分情形：若房屋已经完成交付、办理产权证，房屋属于遗产。继承人想要解除合同、退房难度极大，一般只能选择继承房屋拍卖偿债，不能直接要求解除购房合同。

律师普法：

问题 1：继承人享有法定解除权的法律依据是什么？

《民法典》第五百六十三条：因不可归责于当事人双方的事由致使合同目的不能实现，当事人可以解除合同。 同时依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条： 商品房买卖合同解除后，按揭贷款担保合同一并解除的，出卖人应当将收取的购房款、贷款本息，分别返还给买受人和贷款银行。

【律师解读】 购房人死亡≠合同自动终止。正常情况下，继承人概括承受合同权利义务。但当继承人无经济能力继续还贷，且房屋尚未交付办证、购房自住目的落空，司法实践普遍认定符合法定解除条件。

问题 2：很多人混淆：购房合同 ≠ 银行贷款合同！两者相互独立又有关联

很多家属存在误区：房贷是我和银行签的，和开发商无关。 实务区分两层法律关系： 第一层：买卖关系：购房人 ↔ 开发商（商品房买卖合同） 第二层：借贷关系：借款人 ↔ 银行（按揭借款合同）

只有商品房买卖合同依法解除，才能同步主张解除贷款合同；如果购房合同继续有效，继承人不能单方面拒绝偿还银行贷款。

问题 3：继承人两种选择，法律后果天差地别

1. 选择继承遗产需要在遗产价值范围内承担房贷债务；后续正常收房、继续还贷。如果房屋价值不足以覆盖贷款，超出遗产部分债务，继承人无需自行掏钱偿还。（《民法典》第 1161 条）

2. 书面放弃继承继承人对被继承人生前债务不承担清偿责任。但单纯放弃继承≠自动解除购房合同，依然需要主动起诉解除买卖合同，否则银行依然可能启动催收、主张处置房产。

问题 4：哪些情况法院大概率不支持解除合同？（重要避坑）

1. 房屋已经交付、已经办理不动产权证书；

2. 继承人有收入、具备持续还贷能力，仅主观不想继续买房；

3. 购房人为投资购房，不存在 “自住目的无法实现”；

4. 购房人存在逾期还贷等在先违约行为。

风险提示：

●给遭遇变故的继承人（家属）

1. 优先协商，全程留存证据：沟通记录、收入证明、医疗死亡证明，证明自身无还贷能力；

2. **不要盲目断供！** 在诉讼取得生效判决前擅自停止还贷，会产生逾期罚息、征信受损；

3. 诉讼策略建议：同时起诉开发商、追加银行为第三人，一次性解决买卖合同、贷款两份合同纠纷，避免两次诉讼；

4. 不要轻信开发商口头承诺，所有协商方案落实为书面解除协议。

●给普通按揭购房者

提前做好家庭风险规划，可配置寿险、意外险，避免极端意外发生后，家人背负大额房贷；

签订购房合同时留意合同解除、退款相关违约条款，提前预判风险。

● 给房地产开发企业

买受人突发身故属于难以预判的客观风险，简单粗暴拒绝协商极易引发诉讼。面对此类案件，优先调解处置，减少司法纠纷。

案件结语：

人走债存” 并非绝对宿命。按揭买房遭遇购房人意外离世，能否解除购房合同，核心看房屋状态、购房目的、继承人履约能力三大要素。 法律不强迫普通人承担超出自身承受极限的债务，但权利需要主动主张。遭遇同类困境，建议尽快咨询专业房产律师，制定协商或诉讼方案，依法维护家庭财产权益，避免无辜背负巨额债务。

如您遇到法律问题，

可以长按下方二维码添加鸿利客服

备注“公众号”，获取免费在线咨询

鸿利新承，与优秀同行 | 欢迎谭曹奕祺律师加入鸿利新承大家庭！