在刚刚过去的7月份，上海二手房网签虽然继续环比下滑，但依然保持在2万套以上，全月网签2.31万套，连续第五个月站上2万套关口。
实际上，今年以来除了2月份因为春节因素，其余6个月突破2万套。对比下去年，2025年前7月中仅有4个月超过2万套，2024年前7月则是3个月，2023年和2022年都是1次。
可以得出一个结论，近五年上海二手房市场确实呈现出上升态势，但反弹斜率并不大。
以半年度为对比依据，2022年上半年5.68万套，2023年上半年9.58万套，2024年上半年10.74万套，2025年上半年13.01万套，2026年上半年14.73万套。
但是，如果我们从动态角度来看待，就会发现事实不完全如此。
从绝对值角度来分析，近五年趋势在复苏。不过要是从相对值角度来看未必如此，上海每年大约卖出5万套新房，这些新房交付后便成为二手房，因此每年上海二手房市场基数都在增加。
所以，如果将每年二手房网签数据除以库存数据，近五年增长率便会下滑。
十年前，上海业内普遍公认的二手房成交荣枯线是1.5万套，这是基于当时市场库存做出的判断。如今要是延续这一评判标准，1.5万套荣枯线至少应该提升到2-2.5万套。
以此来看，今年上海二手房并没有看上去那么火热，更为理性的判断是市场处于正常范围内，没有很火爆，也没有很冷淡。
接下来我们再结合价格来分析，量价搭配更能体现出市场本质。
以国家统计局每月公布的上海二手住宅价格指数为标准，2026年2月到6月，该指数出现了一波五连涨，2月份环比涨0.2%，3月涨0.4%，4月涨0.7%，5月涨0.5%，6月涨0.4%。
可以看出价格比成交量略微滞后一个月，4月份涨幅最高是因为3月份单月上海二手房3.12万套，促使房东在4月份提升价格。
然而伴随着3月份之后成交量逐步下滑，价格指数涨幅也不断收缩，7月份和8月份大概率价格涨幅将继续收窄，甚至走平。
放大时间维度来看，上海二手住宅价格指数在2022-2023年见顶之后，进入持续三年的下跌，期间也出现过几轮反弹，但反弹周期都很短，今年2-6月已是反弹最长时间最长的一次。
这也是市场见底的信号之一，毕竟上海一大部分二手房实际成交价已是高峰期的五折水平，市场已跌出性价比。
尤其是市区老破小，房租房价比已超过银行定期利率，出现配置窗口。一旦后续房贷利率进行下调，与房租房价比形成倒挂，市场将迎来真正的反转时刻。
这一幕会发生吗？谁也不知道，我们唯一能做的就是等待。
