【亦周地产】新房成交同比降幅收窄,二手房成交同比涨幅收窄; 政治局会议强调 “稳定房地产市场”| 中银地产 夏亦丰团队

本文来自中银证券研究部于2026年8月4日发布的报告《新房成交同比降幅收窄，二手房成交同比涨幅收窄；政治局会议强调 “稳定房地产市场”——房地产行业第31周周报（2026年7月25日-2026年7月31日）》。欲了解详细全文内容，请阅读报告原文。夏亦丰S1300521070005

新房成交面积环比涨幅扩大、同比降幅收窄，二手房成交面积环比由正转负、同比涨幅收窄；新房库存面积和去化周期同环比均下降。

新房成交面积环比涨幅扩大、同比降幅收窄。第31周47城新房成交面积270.7万平，环比上升28.9%，环比涨幅扩大了19.7个百分点；同比下降2.6%，同比降幅收窄了11.8个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为13.3%、23.6%、47.1%，同比增速分别为-6.6%、14.4%、-16.4%，一线城市同比增速较上周下降22.5个百分点，二线城市同比涨幅扩大12.0个百分点、三四线城市同比降幅收窄23.2个百分点。

二手房成交面积环比由正转负、同比涨幅收窄。第31周23城二手房成交面积为220.8万平，环比下降5.5%，环比增速较上周下降了9.5个百分点，同比上升7.5%，同比涨幅较上周收窄了0.8个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为1.4%、-12.5%、-2.6%，同比增速分别为10.3%、-0.4%、20.1%，一线城市同比涨幅较上周扩大1.1个百分点，二线城市同比增速较上周下降5.2个百分点，三四线城市同比涨幅较上周扩大5.6个百分点。

新房库存面积和去化周期同环比均下降。截至第31周末，13城新房库存面积7200.3万平方米，环比增速为-0.4%，同比增速为-10.1%；去化周期15.8个月，环比下降0.7个月，同比下降3.0个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为12.9、13.9、63.7个月，环比分别下降0.4、1.1、5.2个月，同比分别下降2.8、1.4、3.0个月。

土地市场环比量跌价涨，同比量价齐跌；溢价率环比上升、同比下降。第30周百城全类型成交土地规划建筑面积为1041.9万平，环比下降8.7%，同比下降8.1%；成交土地总价为239.3亿元，环比上升27.2%，同比下降56.8%；楼面均价为2296元/平，环比上升39.4%，同比下降53.0%；土地溢价率为6.1%，环比上升2.1个百分点，同比下降0.1个百分点。

房企国内债券发行量同环比均下降。第31周房地产行业国内债券总发行量为63.4亿元，环比下降63.1%，同比下降48.5%。总偿还量为96.9亿元，环比下降12.1%，同比上升95.7%；净融资额为-33.5亿元。

板块相对收益有所上升。第31周房地产行业绝对收益为5.0%，较上周上升8.3pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为6.3%，较上周上升12.3pct。房地产板块PE为10.42X，较上周下降0.56X。

7月30日，中共中央政治局召开会议，与房地产相关的内容为“要切实筑牢安全屏障。稳定房地产市场”。虽然地产表述无增量内容，但本次会议针对财政货币政策延续更加积极和适度宽松基调，同时指出要“加大逆周期调节力度”，短期宏观政策方向将更加聚焦逆周期调节，下半年宏观政策有望加力，为房地产市场提供有利的宏观环境。

政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。

1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪

    1.1 重点城市新房成交情况跟踪

    1.2 重点城市新房库存情况跟踪

    1.3 重点城市二手房成交情况跟踪

2 百城土地市场跟踪

    2.1 百城成交土地（全类型）市场情况跟踪

    2.2 百城成交土地（住宅类）市场情况跟踪

3 本周行业政策梳理

4 本周板块表现回顾

5 本周重点公司公告

6 本周房企债券发行情况

7 风险提示

8 附录

本周（第31周：7月25日-7月31日）相比于上周，新房成交面积环比涨幅扩大、同比降幅收窄，二手房成交面积环比由正转负、同比涨幅收窄；新房库存面积同环比均下降；一、二、三四线城市新房库存面积去化周期同环比均下降。

1.1 重点城市新房成交情况跟踪

本周47个城市新房成交套数为2.3万套，环比上升22.3%，环比增速提升14.0个百分点；同比下降8.2%，同比降幅收窄了6.0个百分点；新房成交面积为270.7万平方米，环比上升28.9%，环比增速提升了19.7个百分点；同比下降2.6%，同比降幅收窄了11.8个百分点。分城市能级来看，一、二、三四线城市新房成交套数分别为0.4、1.0、0.8万套，环比增速分别为10.9%、23.2%、28.2%，同比增速分别为-7.1%、7.9%、-23.0%。一、二、三四线城市新房成交面积分别为49.6、122.9、98.2万平方米，环比增速分别为13.3%、23.6%、47.1%，同比增速分别为-6.6%、14.4%、-16.4%。

1.2 重点城市新房库存情况跟踪

13个城市新房库存套数为73.5万套，环比增速为-0.4%，同比增速为-11.3%，一、二、三四线城市新房库存套数分别为43.8、16.1、13.6万套，环比增速分别为-0.5%、-0.4%、-0.2%，同比增速分别为-13.1%、-3.2%、-14.1%。四座一线城市北京、上海、广州、深圳的新房库存套数分别为27.6、5.9、8.2、2.0万套，环比增速分别为-0.2%、-0.9%、-0.5%、-2.4%，同比增速分别为-14.4%、-3.0%、-10.9%、-26.5%。

在新房库存套数去化周期方面，13个城市新房库存套数去化周期为17.2个月，环比下降0.9个月，同比下降3.1个月。一、二、三四线城市新房库存套数去化周期分别为12.9、24.7、58.0个月，一、三四线城市环比分别下降0.9、3.9个月、二线城市环比上升0.3个月；一、三四线城市同比分别下降5.3、15.4个月、二线城市同比上升9.8个月。四座一线城市北京、上海、广州、深圳的新房库存套数去化周期分别为26.1、5.4、10.1、4.8个月，北京、上海、广州、深圳环比分别下降2.2、0.3、0.5、0.5个月；北京、上海、广州、深圳同比分别下降2.7、1.8、5.1、10.3个月。

13个城市新房库存面积为7200.3万平方米，环比增速为-0.4%，同比增速为-10.1%。一、二、三四线城市新房库存面积分别为3612.1、2115.0、1473.2万平米，环比增速分别为-0.5%、-0.4%、-0.2%，同比增速分别为-12.4%、1.1%、-17.8%。

在新房库存面积去化周期方面，13个城市新房库存面积去化周期为15.8个月，环比下降0.7个月，同比下降3.0个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为12.9、13.9、63.7个月，一、二、三四线城市环比分别下降0.4、1.1、5.2个月；一、二、三四线城市同比分别下降2.8、1.4、3.0个月。

1.3 重点城市二手房成交情况跟踪

本周23个城市二手房成交套数为2.5万套，环比下降4.7%，同比上升8.2%；成交面积为220.8万平方米，环比下降5.5%，环比增速较上周下降9.5个百分点，同比上升7.5%，同比涨幅较上周收窄了0.8个百分点。从各城市能级来看，一、二、三四线城市二手房成交套数分别为1.0、1.1、0.4万套，环比增速分别为2.0%、-10.0%、-4.2%，同比增速分别为12.8%、0.4%、20.6%；一、二、三四线城市成交面积分别为83.8、89.8、47.3万平方米，环比增速分别为1.4%、-12.5%、-2.6%，同比增速分别为10.3%、-0.4%、20.1%。

土地市场方面，我们选取2026年第30周 (7月20日-7月26日)的数据，土地市场环比量跌价涨、同比量价齐跌。从城市能级来看，一线城市环比量跌价涨、同比量涨价跌，二线城市同环比均量涨价跌，三线城市环比量价齐涨、同比量跌价涨；一线城市溢价率环比上涨、同比下跌，二线城市溢价率同环比皆下跌，三线城市溢价率同环比均上涨。

2.1 百城成交土地（全类型）市场情况跟踪

百城全类型成交土地规划建筑面积为1041.9万平方米，环比下降8.7%，同比下降8.1%；成交土地总价为239.3亿元，环比上升27.2%，同比下降56.8%；成交土地楼面均价为2296.4元/平，环比上升39.4%，同比下降53.0%；百城成交土地溢价率为6.1%，环比上升2.1个百分点，同比下降0.1个百分点。

从城市能级来看，一、二、三线城市成交土地规划建筑面积分别为68.6、438.6、534.7万平方米，环比增速分别为-74.1%、0.3%、21.5%，同比增速分别为22.8%、4.1%、-18.6%；一、二、三线城市成交土地总价分别为55.0、98.1、86.2亿元，环比增速分别为260.7%、-31.6%、193.3%，同比增速分别为-81.0%、-41.9%、-9.8%；一、二、三线城市平均楼面价分别为8023.8、2235.7、1611.7元/平，环比增速分别为1290.9%、-31.9%、141.3%，同比增速分别为-84.5%、-44.2%、10.8%；一、二、三线城市平均土地溢价率分别为8.0%、1.7%、7.5%，一线城市环比上升8.0个百分点，二线城市环比下降2.0个百分点，三线城市环比上升3.1个百分点；一、二线城市同比分别下降3.2、3.0个百分点，三线城市同比上升1.0个百分点。

2.2 百城成交土地（住宅类）市场情况跟踪

百城成交住宅土地规划建筑面积为202.1万平方米，环比上升26.5%，同比下降45.0%；成交住宅土地总价为151.9亿元，环比上升35.0%，同比下降64.2%；成交住宅土地楼面均价为7514.5元/平方米，环比上升6.7%，同比下降35.0%；百城成交住宅类用地溢价率为9.4%，环比上升3.4个百分点，同比上升3.4个百分点。

从不同城市能级的住宅类土地市场情况来看，本周一、二、三线城市土地建筑面积分别为10.2、69.1、122.8万平方米，环比增速分别为0.0%、-24.3%、79.5%，同比增速分别为-76.1%、-38.8%、-39.9%；一、二、三线城市住宅类成交土地总价分别为22.3、62.1、67.5亿元，环比增速分别为0.0%、-37.2%、397.0%，同比增速分别为-90.4%、-49.2%、-3.2%；一、二、三线城市住宅类平均楼面价分别为21856.6、8988.7、5496.2元/平，环比增速分别为0.0%、-17.0%、176.9%，同比增速分别为-59.91%、-17.09%、61.09%；一、二、三线城市平均住宅类成交土地溢价率分别为9.4%、4.6%、11.5%，二线城市环比下降3.3个百分点，三线城市环比上升7.3个百分点，一线城市同比下降16.5个百分点，二线城市同比下降3.5个百分点，三线城市同比上升8.4个百分点。

中央

住建部： 1）住房城乡建设部印发通知，提出防范化解工程款拖欠风险，强化工程款支付行为约束，全面推行工程款支付担保，鼓励优先采用保证保险或银行保函，推动实现“见索即付”。通知同时要求严格落实过程结算制度，规范结算审核流程和期限，建设单位应按合同约定足额支付工程进度款，并对无争议价款先行支付，完善工程价款争议解决机制，提高价款结算效率。2）通知要求强化工程款支付行为约束，全面推行工程款支付担保，鼓励优先采用保证保险或银行保函，推动实现“见索即付”；严格落实过程结算制度，对无争议价款先行支付。3）住房城乡建设部在上海市召开座谈会，学习贯彻习近平总书记在上海考察时的重要指示精神，全面践行人民城市理念，交流中央城市工作会议部署落实情况，研究高质量推进城市更新工作

住建部：1）住房城乡建设部部长倪虹7月21日会见欧盟委员会能源与住房委员丹·约恩森，双方围绕住房建设、建筑节能等领域合作展开交流，就建立住房与建筑节能领域长效合作机制达成共识。2）住房城乡建设部城市建设司召开视频会议，通报超长期特别国债支持住宅老旧电梯更新与加装电梯进展，要求确保质量安全，加快推进项目实施。

财政部&税务总局：财政部、税务总局联合发布公告，自2026年9月1日至2027年8月31日，对能源资源行业企业符合条件的土地按应纳税额减半征收城镇土地使用税；自2027年9月1日起全额征收，相关旧文件同时废止。

地方

北京：最新国土空间规划草案公示要求建设“好房子”与完整社区

大连：首推二套房公积金贷款贴息补贴15%利息期限3年

北京：北京朝阳酒仙桥0013-1地块已有5次线上出价，最新报价37.352亿元，该地块将于7月28日下午正式开拍。地块为纯住宅用地，用地面积2.31公顷，规划地上建筑面积约5.78万㎡，容积率2.5，建筑高度上限80米，起始楼面价6.44万元/㎡。地块东南侧含半幅街坊路，路宽4米。

上海：7月28日，上海第六批次土拍将进行，3宗地块总起价178.7亿元，含杨浦、徐汇、奉贤各1宗。杨浦地块商业计容面积1万方，占比6%，影响较小；徐汇地块商业（酒店业态）计容面积2.5万方，占比28%，影响较大。

广州：广州召开市委城市工作会议，上半年城市更新固定资产投资完成1209亿元，同比增长33%；一手商品房网签面积507.86万平方米，同比增长10%。

东莞：《东莞市2026年度土地储备计划》发布，披露多项土地收储与供应调整。根据计划，东莞市2026年度新增拟储备土地原计划6227.64亩，调整后为10944.71亩，较原计划增加4717.07亩，增幅达75.7%。

北京：北京市规划和自然资源委员会印发《北京市深化与城市更新相适应的街区控规管理改革实施意见》，明确构建街区层面控规和地块层面规划综合实施方案两个层级，精简存量街区编制内容，推动城市高质量发展。

北京：《北京市深化与城市更新相适应的街区控规管理改革实施意见》近日正式印发实施，聚焦存量更新阶段街区控规适应性不足问题，创新制度体系、规划方法等四大维度改革。

深圳：7月29日，深圳金融监管局一级巡视员陈飞鸿在该局2026年上半年新闻发布会上透露，该局持续发挥房地产融资协调机制作用，截至6月末，辖内银行累计审批“白名单”项目443个、发放贷款4365.24亿元。

上海：上海宝山区炮台湾公园社区BSP0-1201单元C7-a街坊规划调整，新增1宗商业文化商办混合用地和1宗三类住宅组团用地，总用地面积88.5亩，总建筑面积约7.69万平方米。

香港：香港差饷物业估价署公布，6月全港私人住宅楼价指数升至323.2，环比升0.31%，同比升12.73%；租金指数升至205.8，再创新高。

北京：7月30日，北京3宗宅地出让均溢价超10%成交，现场竞价均超百轮，总成交金额约72.78亿元。绿城14.706亿、建发49.77亿、沧州玖熙8.308亿分别竞得门头沟、昌平、顺义地块。

长春：7月29日，长春市住房公积金管理中心发布通知，自8月1日起施行公积金贷款展期业务。借款人在公积金贷款发放满6个月后，可向公积金中心申请办理贷款展期，还款期间仅可展期1次。展期后若达到新的贷款利率期限档次，自期限延长之日起按当日挂牌的同档次利率计息。通知明确，申请展期需满足贷款抵押房屋已取得不动产权证书且权属明晰、无其他权利限制，贷款剩余期限在1年以上且贷款余额大于1万元，展期后总贷款年限不得超过申请展期时相关贷款政策规定的最长贷款年限。

无锡：7月30日，无锡市自然资源和规划局发布锡经告字[2026]6号公告，挂牌出让4宗住宅用地，总出让面积约17万㎡，起拍总价约30.74亿元，最高起拍楼面价19088元/㎡。地块覆盖梁溪、锡山、惠山、滨湖四大区域各1宗，容积率区间1.01-1.6，计划于2026年8月28日09时30分竞拍。

本周（7月25日-7月31日），在大盘表现方面，上证指数收于3832点，较上周上升18.06点，涨跌幅为0.5%；创业板指收于3344点，较上周下降136.91点，涨跌幅为-3.9%；沪深300指数收于4588点，较上周下降60.99点，涨跌幅为-1.3%。

在行业板块表现方面，申万一级行业涨幅靠前的行业依次为传媒、社会服务、商贸零售，涨幅分别为12.8%、9.7%、8.5%；跌幅前三的行业依次为通信、电子、机械设备，跌幅分别为10.4%、8.8%、0.8%。

板块相对收益有所上升。房地产行业绝对收益为5.0%，较上周上升8.3pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为6.3%，较上周上升12.3pct。房地产板块PE为10.42X，较上周下降0.56X。

在我们重点跟踪房地产行业股票中，本周A股涨跌幅靠前的三家公司依次为万科A、滨江集团、金地集团，涨跌幅分别为8.8%、7.9%、7.4%，涨跌幅靠后的三家公司依次为新城控股、招商蛇口、绿地控股，涨跌幅分别为2.4%、2.8%、5.7%。港股涨跌幅靠前的三家公司依次为中国金贸、龙湖集团、建发国际集团，涨跌幅分别为4.5%、4.4%、4.0%，涨跌幅靠后的三家公司依次为碧桂园、华润置地、越秀地产，涨跌幅分别为-2.9%、1.6%、1.7%。

高管变动公告：

中新集团 ：公司股东CPG CORPORATION PTE LTD（新工集团）计划减持公司44,966,700股股份，占公司总股本的3%；减持期限届满未实施减持，减持完成后，该股东累计持有股份65,522,803股，占公司总股本的4.37%。

股权变动公告：

百联股份 ：1）上海百联集团股份有限公司股票连续12个月每个交易日收盘价均低于其最近一个会计年度经审计的每股归属于公司普通股股东的净资产。根据《上市公司监管指引第10号——市值管理》的相关规定，属于应当制定估值提升计划的情形。本次估值提升计划经第十届董事会第二十五次会议审议通过。2）2026年7月30日，公司通过集中竞价交易方式首次实施公司A股股份回购，回购股份数为1,248,500股，已回购股份占公司总股本的比例为0.07%，回购成交的最高价为人民币 8.06元/股，最低价为人民币7.93元/股，成交总金额为人民币9,998,336.00元（不含交易费用）。

中天服务：1）中天服务股份有限公司拟使用自有资金通过深圳证券交易所交易系统以集中竞价交易方式回购公司已发行的人民币普通股（A 股）用于员工持股计划或股权激励。回购股份的价格不超过人民币7.00元/股；公司本次回购资金总额不低于人民币1,000万元（含），不超过人民币1,500万元（含）；按回购价格上限7.00元/股测算：预计本次回购股份数量约为142.9万股至214.3万股，占公司当前总股本比例为0.44%至0.66%。最终回购金额、股份数量以回购期限届满实际成交数据为准。本次回购股份的实施期限为自董事会审议通过本次回购股份方案之日起12个月内。2）公司控股股东上海天纪投资有限公司计划自本公告披露之日起6个月内增持公司股份，数量合计不低于260万股；本次增持计划实施前，上海天纪持有公司股份94,578,291股，占公司总股本的28.91%。

浦东金桥：上海金桥（集团）有限公司拟将其持有的上海金桥出口加工区开发股份有限公司56,008,403股 A 股股份无偿划转至上海市浦东新区国有资产监督管理委员会。待本次无偿划转的股份登记至浦东新区国资委名下后，浦东新区国资委再将上述股份通过非公开协议转让方式注入浦东新区国资委下属企业上海浦东资本投资运营有限公司，作为对浦东资本的非货币出资。

我爱我家：公司控股股东西藏太和先机投资管理有限公司质押30000000股股份，占公司总股本的1.27%，质押后，该股东累计质押股份238000000股，占公司总股本的 10.10%；公司控股股东西藏太和先机投资管理有限公司解除质押15000000股股份，占公司总股本的0.64%，解除质押后，该股东累计质押股份238000000股，占公司总股本的 10.10%。

珠江股份：广州珠江发展集团股份有限公司截至 2026 年第二季度的主要经营情况如下：截至 2026 年第二季度末，公司（含广州珠江城市管理服务集团股份有限公司、广州珠江体育文化发展股份有限公司等）在管住宅、公建及体育场馆项目数量共计 441 个，签约建筑面积共计约 5,041.13 万平方米。其中，公司在管住宅项目 137 个，建筑面积约 2,090.84 万平方米；公建项目 271 个，建筑面积约2,634.21 万平方米；体育场馆项目 33 个，建筑面积约 316.08 万平方米。

经营数据公告：

陆家嘴：2026年半年度营业收入80.98亿元，同比增长22.75%；归母净利润11.08亿元，同比增长35.91%。

中国武夷 ：2026年第二季度，国际工程业务新中标订单7个，订单金额109,950万元。截至2026年6月30日，国际工程承包业务累计已签约未完工订单72个，已签约未完工订单金额2,164,142万元，已签约未完成金额1,181,146万元。已中标尚未签约订单数量5个，中标金额63,287万元。

深物业A ：深圳市物业发展（集团）股份有限公司（以下简称“公司”）A股股票（证券简称：深物业 A，证券代码：000011）连续 2 个交易日内（2026 年 7 月 23 日、2026 年 7 月 24 日）日收盘价格涨幅偏离值累计达 22.61%，根据《深圳证券交易所交易规则》的有关规定，属于股票交易异常波动情形。

其他重要公告：

绿地控股：绿地控股集团股份有限公司及控股子公司在2026年7月19日至2026年7月25日新增诉讼508件，累计金额37.24亿元；在此期间，已结案415件，累计结案金额8亿元。

*ST中迪 ：2026年7月29日，北京中迪投资股份有限公司收到四川省蜀工数联科技发展有限公司出具的《债权转让通知书》，蜀工数联将对公司1,820万元债权转让给成都宽显商贸有限公司。公司该笔借款的债权人变更为成都宽显，成都宽显将享有相应的担保权利。公司后续将敦促各方办理相关股权质押手续。

万通发展：公司股票于2026年7月28日、7月29日、7月30日连续三个交易日内日收盘价格跌幅偏离值累计达到20%，根据《上海证券交易所交易规则》的有关规定，属于股票交易异常波动的情形。

金融街：金融街控股股份有限公司于2026年7月30日顺利完成金融街商业地产第4期（金融大厦）资产支持专项计划的发行工作。经立信会计师事务所（特殊普通合伙）验资，金融大厦 CMBS 实际收到的认购资金为570,000,000.00元，金融大厦 CMBS 募集专户中的本金金额已经达到《金融街商业地产第4期（金融大厦）资产支持专项计划说明书》约定的专项计划目标募集规模，金融大厦 CMBS 于2026年7月30日正式成立。

中新集团：公司股东CPG CORPORATION PTE LTD（新工集团）计划减持公司44,966,700股股份，占公司总股本的3%；减持期限届满未实施减持，减持完成后，该股东累计持有股份65,522,803股，占公司总股本的4.37%。

本周房企国内债券总发行量同环比均下降，总偿还量同比上升、环比下降。2026年第31周（7月25日-7月31日）房地产行业国内债券总发行量为63.4亿元，环比下降63.1%，同比下降48.5%（前值：-20.2 %）。总偿还量为96.9亿元，环比下降12.1%，同比上升95.7%（前值：-50.5%）；净融资额为-33.5亿元。

具体来看，本周债券发行量最大的房企为广州城建、宝应城投、江岸国资，发行量分别为20.0、8.10、8.00亿元。本周债券偿还量最大的房企为安居集团、首开集团、保利置业集团，偿还量分别为22.4、15.0、10.0亿元。

政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。

数据来源：新房、二手房成交，新房库存均来源于同花顺；土地市场数据来自于中指院。