目前的二手房市场卖房人三种表现：一种资金压力大、必须卖房的业主，选择“甩卖式”降价成交顺利离场。一种是非急售业主不愿意继续低价割肉，选择撤销线上挂牌房源，转为持有出租、等待合适价格。还有一种是卖也行，不卖也行，持续观望市场动态的业主。NO.1丨壹
据普睿智数据统计，上海、北京、苏州、南京、天津等15个城市，2025年12月二手房挂牌规模有226万套，到6月底二手房挂牌规模少了16%，仅半年时间。
横向对比各城市二手房挂牌量历史峰值，不少城市挂牌规模下滑幅度超 20%。
数据表格清晰显示，15 个重点城市二手房挂牌量持续上行，在 2025 年 12 月触及阶段高点，自 2026 年 6 月迎来首轮显著回落。
另外，最新数据显示，7月，15城二手房新增挂牌量环比减少1.4%。
二手房挂牌量从高位回落，供给端收缩已经成为共性现象，背后由多重因素共同推动：
其一，业主预期修复，恐慌抛售暂时结束
历经多轮价格调整，市场对于房价持续下跌的悲观情绪有所缓和。大量非急售业主不愿意继续低价割肉，选择撤销线上挂牌房源，转为持有出租、等待合适价格，新增挂牌意愿持续降低。持续多年的集中离场抛盘周期基本告一段落。
其二，市场成交持续回暖，持续消化存量笋盘
2026 年多数重点城市二手房成交量稳定走高，刚需、改善需求有序释放。前期大量主动降价、性价比突出的 “笋盘” 持续被市场消化，这部分低价房源去化之后，直接带动挂牌总量下降。
另外，上半年全国二手房占一手房交易总量50.4%，市场重心从增量转向存量。
置换链条持续打通，减少无效挂牌堆积
带押过户、置换税费优化等政策全面落地，改善群体 “卖一买一” 流程简化。过去置换业主需要长时间同时挂牌两套房源，如今交易周期缩短，减少了市场重复、长期挂盘的房源数量。
楼市分化加剧，缺乏流通性房源主动出清
市场正式进入 “择优购房” 时代。房龄老旧、地段偏弱、户型缺陷明显的房源长期无人带看，长期挂牌无果后，房东主动下架；只有配套优质、总价合理的房源保持流通，无效供给持续出清。
总的来讲，二手房挂牌总量回落掩盖市场内部巨大分化，优质房源和弱势房源的行情正在走向两极。
NO.2丨贰
聚焦天津，二手房挂牌量冲高回落，走势清晰。
天津二手房挂牌量走出一轮完整冲高回落行情：2025 年：市场持续承压，大量置换业主、投资客集中挂牌，二手房挂牌量稳定突破20 万套，高库存压力成为市场最突出特征。其中疯狂的时候，挂牌量抵达阶段峰值，一度超过25万套，也是近几年天津二手房挂牌最高点。
进入2026年，市场形势转变，挂牌量从高位持续下降。
最新，道士君查了查贝壳外网二手房挂牌数据，挂牌量回落至189378套，近19万套，较高点减少约6万套，库存压力明显缓解。
结合天津本地市场环境，挂牌量大幅回落，主要有五大本土化原因：
其一，急售房源集中出清，抛售动能减弱
在 2026 年上半年成交窗口期内，资金压力大、必须卖房的业主，大多选择降价成交顺利离场。市场上 “不计成本出货” 的群体大幅减少，剩余业主大多不急变现，不愿接受过低报价，选择撤牌观望。
其二，转售为租成为主流选择
经过持续调整，天津二手房租金回报率有所提升。不少业主对比测算后发现，低价卖房亏损明显，不如把房屋出租持有，等待市场行情修复，直接减少线上挂牌房源数量。
一个干二手房交易的朋友和道士君说道，天津现在租赁市场还是比较火的，租赁需求相对比较旺盛，市场也很卷，尤其在租赁费用上，而且短租也很多，长租的基本都会把物业费等费用包在房租里。还有就是租赁市场“二房东生意”比较热。
其三，重复挂牌、虚挂房源清理
各大房产平台持续整治重复发布、虚假挂牌、长期无人打理的房源。同一套房屋多中介重复上架的现象减少，统计口径优化，也在数据层面带来挂牌量下降。
其四，市场预期底部企稳，新增挂牌意愿下滑
经过多年调整，天津房价下行空间被多数业主认可。持续降价博弈的意愿下降，新增入市挂牌的房源规模持续走低。新增挂牌量低于每月成交 + 下架房源总量，带动总库存持续下行。
其五，板块结构性分化，远郊弱势房源主动下架
市内六区优质次新房、学区房流通性较强；而环城偏远板块、远郊大面积房源、老旧大户型房源长期缺少客户。大量长期零带看房源，房东选择暂时下架，进一步压低整体挂牌总量。
这里重点说一句，靠近学区及地铁资源越好的房子，租金越可观，道士君一个曾经高点买国展西的朋友，割肉卖房实在是接受不了，就想租出去，问了中介租金，大概一个月3500元，这个租金水平，还是很可以的。
NO.3丨叁
挂牌量持续回落的同时，天津二手房成交走出 “淡季不淡” 格局，持续消耗存量房源，成为挂牌下行的核心支撑。
从长期维度看，天津二手房已经实现连续 17 个月单月成交突破 6000 套，成交底盘持续稳固。
2026 年天津二手房呈现“前低后高、旺季过后逐步降温”的特征。
年初 1-2 月受春节因素影响成交相对低迷，1 月成交 9260 套、2 月回落至 7130 套；
随着楼市政策持续优化、置换需求释放，3 月市场迎来复苏拐点，二手房成交逼近1.5万套，值得一提的是周末单日成交量直逼470套，二手房市场进入高热回弹模式。
4 月、5 月市场成交规模持续站稳万套以上；
伴随学区购房窗口期结束，6 月成交量回落至 12480 套。上半年天津二手房累计成交超7万套，同比小幅上行。
最新数据显示，7 月同期成交量同比上涨 16%，打破往年暑期成交大幅下滑的规律。
道士君提醒一下，这里需要重点客观看待数据：成交量回暖主要消化优质房源，挂牌房源减少，核心是不少业主选择暂缓出售、下架房源，而非市场购买力爆发快速消化库存，高库存压力有所缓解，但市场结构性博弈依旧存在。
NO.4丨肆
客观来讲，天津本轮二手房挂牌量下降，一部分是真实成交消化优质笋盘，另一部分是业主主动撤牌观望，潜在供给依旧存在，不存在全面供不应求的基础。
另外，整体二手房行情分化持续加剧。核心城区、配套成熟、总价可控的优质二手房流动性持续改善，议价空间有所收缩；远郊、老破大、配套薄弱房源流通难题依旧存在，即便挂牌量下降，价格依旧缺乏支撑。
最后道士君想说，时代的切换周期里，最起码你手里的资产尽可能少的缩水。
做好万全之备，留有优质房产，目前最简单、最直接的办法，一，卖掉，难卖也要卖。二，如果你是卖房打新，更要懂得让二进三。打新多赚，二手房让点利。三，尽可能把二手房换成一手房，或者是次新房。四，无学区房的老破小、劣势资产房源、垃圾楼层户型，别捂着，卖掉。
