8月刚到，深圳楼市先交卷了。
深圳市住建局数据显示，7月深圳新建商品住宅和二手住宅累计网签8324套，同比增长13.8%。国家统计局发布的房价指数显示，深圳一、二手住宅销售价格已连续4个月环比上涨。
“淡季不淡”四个字，被深圳楼市写进了现实。
新房：同比猛涨33%，“好房子”卖疯了
7月，深圳全市新建商品住宅网签销售3529套，同比大涨32.7%。
今年以来，“好房子”项目持续热销，开盘当日平均去化率在七成左右。
几个标杆盘的数据足以说明市场温度：
南山区安缇雅苑——6月底开盘售罄，累计销售金额超30亿元。
宝中观潮府——7月26日再次加推，项目“三开三捷”，累计销售金额突破100亿元。
外围区域的核心板块同样热度不减：
龙华梅林关板块的云颂玖章花园、盐田沙头角板块的驭海隽府，开盘当日去化均超八成；上塘板块的深铁珑境同样表现抢眼，各项数据名列前茅。宝安区鸿荣源珈誉未来花园，7月以来网签成交近150套，累计成交金额6.1亿元。
外围盘不凉，核心盘更热。这才是真正的“全面回暖”。
二手房：月均5000套，议价空间7连降
7月，深圳二手住宅网签销售4795套，同比增长3%，占商品住宅成交总量约六成。
今年以来，深圳二手住宅月成交量稳定在5000套左右。
更值得关注的是议价空间。乐有家监测数据显示，目前深圳二手住宅平均议价空间已降至9.01%，较2025年12月11.17%的高点累计收窄2.16个百分点，已连续7个月收窄。
这意味着什么？卖家不再“大甩卖”，买家砍价的空间越来越小。 市场正在从“买方强势”向“买卖平衡”回归。
各总价段表现分化明显：
500万以内刚需房源——成交均价38798元/㎡，环比微跌1.3%，底部窄幅震荡。
500-1000万改善房源——成交均价60816元/㎡，环比微涨0.1%，政策带动下温和修复。
1000万以上高端房源——成交均价101504元/㎡，环比大涨5.7%，同比上涨8.4%。“429新政”放宽核心区购房门槛后，本地高净值家庭置换叠加外地资产配置客群入场，南山、福田核心区域高端物业成交持续升温。
高端市场在领涨，刚需在筑底——楼市正在分层修复。
️ 土拍：光明地块50轮竞价，民企也回来了
7月24日，深圳光明区光明街道一宗宅地出让，吸引光明投控、招商蛇口、中海地产、满京华4家房企参与。
最终经过50轮竞价，招商蛇口以15.05亿元拿下，成交楼面价2.29万元/平方米，溢价率18.88%。
这宗地块楼面价甚至比2022年楼市“火热”之时还略高。
关键是满京华——这家深圳本土民企，出现在了竞拍名单里。虽然最终没拿下，但信号很明确：资金相对充足的民企，正在重新寻找深圳市场的机会。
今年上半年，深圳土拍热度高度集中在南山、前海、宝安中心等顶豪板块，平均溢价率超60%。6月南山粤海宅地291轮竞价，保利57.72亿元拿下，楼面价10.87万元/㎡；前海桂湾地块更是近300轮报价。
今年上半年，深圳新房、二手房合计成交超6.7万套，其中二手房成交36458套，同比增长5.5%。
从土地到新房到二手房，全线回暖的信号已经打满。
为什么深圳能跑出来？
第一，“429新政”持续发酵。 4月29日，深圳放宽核心区购房门槛。新政落地近3个月，松绑区新房签约最高上涨164%，二手房最高涨幅76%。积压的首次购房、置换改善需求有序释放。
第二，“好房子”逻辑被验证。 安缇雅苑、观潮府等高品质项目持续热销，说明购房者不是不买房，而是只愿意为真正的好产品买单。
第三，供需结构在优化。 三季度深圳计划入市商品房项目30个，预计供应房源7212套。供给端放量有望进一步助推成交。
深房中协判断：深圳楼市“淡季不淡”的修复态势，大概率将延续至三季度中后期。
深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任李妍也表示，展望“金九银十”，深圳房地产市场将更加稳定。
7月只是中场休息。下半场，更值得期待。
