天津二手房,还在单边火爆

谁能想到，新房冲高回落之后，二手房依然逆势坚挺！天津楼市的热度空前聚焦到二手房。

7月份，天津新房成交了48.02万㎡，环比上月下降25%，同比下降11%；成交金额约为90.12亿元，环比上月下降20%，同比下降6.6%。成交均价约为18767元/㎡。但是普睿数据监控的二手房，成交了13719套，这已经是从3月以来，连续五个月保持在13000套以上的高位水平。

2026年1-7月，天津二手房成交突破9万套（90,179套），同比去年上涨10.6%。7月成交住宅1.37万套。4月份单月成交更是冲到16,966套，创下近两年单月新高。去年全年，突破1万套成交量只有8个月，但是今年，只有2月的成交量在万套以下，其余月份，全部都在11000套以上，5-7月份成交量虽然有所回落，但是依然逼近去年最高点的月份。

说到这里说一句，曾经diss我分析贝壳业务布局的大保利，最近在河西开始招聘二手房中介了。保顾早在2019年就有二手房经纪业务，但是集中在南方，在天津市场，算是我观察到的首次。万科、绿城、保利都在干自己的二手房门店当然不是为了赚中介费的三瓜两枣，但是，可以看得到二手房市场的重要性日渐凸显。

话说回来，二手房市场的持续火爆，究竟是真实需求爆发，还是短期置换集中释放？现在上车是抄底良机，还是暗藏分化陷阱？

最直接的是：成交均价从去年1月的11373元/㎡，一路滑到今年7月的8303元/㎡，累计跌幅超过27%。成交量在爆发，价格在跳水。很大成都上，贡献了这场"以价换量"的狂欢。

逐月来看，今年天津二手房走出了一个"春节探底→3月冲高→4月爆量→5-7月高位横盘"的完美曲线：

第一，4月份17806套，是近两年的单月天花板。这个数字放在全国二线城市里都是炸裂的存在。要知道，天津新房月成交也就几千套，二手房已经彻底碾压新房。

第二，除2月春节外，1月、3-7月连续6个月成交破1.2万套。往年春节后小阳春一过就歇菜，今年硬生生把高位行情扛到了7月，市场韧性远超预期。同比去年7月大涨23.4%。往年七八月是楼市淡季，但今年的淡季，比去年的旺季还猛。

照这个节奏，全年成交突破16万套几乎板上钉钉，有望刷新天津二手房年度成交纪录。但是，2025年1月，天津二手房成交均价还在11373元/㎡；到2026年7月，已经跌到8303元/㎡。18个月时间，每平米跌了3070元，跌幅27%。

一套90㎡的房子，同样的预算，去年初能买到的位置，现在可能要往核心区挪两环。更值得关注的是套均总价的变化。

2025年初，天津二手房套均成交总价还在102万左右；到2026年7月，已经降到了75.5万。一年半时间，买房门槛硬生生砍掉了26万。

这就是天津二手房成交爆量的核心逻辑——不是需求突然爆发，是价格跌到了足够多人的心理预期。75万买套天津的房子，不管是刚需上车还是外地落户，这个门槛确实够低了。

我们拉了7月以及1-7月的成交套数TOP20的榜单：

可以清晰看到天津买房人的价格偏好：5000-8000元/㎡是天津二手房成交的黄金区间，贡献了30%的成交量。这个价格段覆盖了北辰、东丽、津南、西青等环城四区的次新刚需盘，90㎡左右的两房/小三房，总价50-70万，是天津刚需上车的"标准答案"。

从户型面积来看，90-120㎡的改善型户型成交最活跃（1415个小区、4679套），其次是70-90㎡的刚需两房（1110个小区、4040套）。剔除千元盘的非正常项目，几乎大多数项目都在万元以下。只有解放南路、诚基两个小区在万元以上。大多数热销的小区几乎是"白菜价"在走量。

解放南路（河西人民公园）单价17584元/㎡，套均167万；诚基经贸中心（和平五大道）单价26384元/㎡，套均166.8万——这些小区能进TOP20，大家都是有预期的，毕竟这些房子曾经是四万五万的挂牌价格。

这些小区的共同特点：远郊、老小区、小户型、总价极低。买的人不在乎增值，只在乎"有个窝"。这说明天津二手房市场的底层需求，是极低总价的刚需托底。

在所有成交区域当中，武清以8443套一骑绝尘。作为京津走廊的核心节点，武清承接了大量北京外溢需求和落户客群，隆祥家园、阳光佳苑、上河雅苑等小区是成交量主力。均价6702元/㎡，典型的"以量取胜"。

和平区虽然成交量只有2073套，但成交金额高达40.83亿元，套均总价接近197万。五大道、诚基经贸中心等学区房，在下行市场，依然具备吸引力。

我们挑了几个典型社区，看看这一年半到底跌了多少：近九成小区在跌，这就是天津二手房市场最真实的温度。

诚基经贸中心，从3.3万跌到2.66万，跌幅19.3%。河西珠海里跌幅23.5%，是核心区跌幅最大的小区之一。2.5万降到1.96万，一套80㎡的房子蒸发了近50万。河西高价房源的调整幅度，比远郊低价盘更狠。

整体来看，天津二手房火爆是真的火爆，但是价格也是真的很惨，今年来看，全年二手房交易量会大幅超越2025年全年的13.3万套，创下近年新高。稳妥超过新房1倍的成交量。

但是价格依然不同乐观，整个二手房市场以价换量仍是下半年市场主旋律。即使是部分远郊区县的二手房已经跌到了地板价，但是环城、市区二手房依然存在下跌空间。会带动均价进一步下行。

二手房市场走热让很多新房的朋友会寄希望于置换链条的打通。但是一个2023年买房的朋友跟我说，当年我就是这个逻辑，卖的便宜买的也便宜，成功置换了。谁知道收房之后立刻亏损，没亏在二手房上，亏在了新房上，里外是一样的。

说白了，置换链条的打通是理论路径，心理路径上，买不买房子取决于需求与未来预期。很多客户会选择宁可亏在新房上也要置换，更多人，在亏在新房上还是亏在二手房上，选择了——不玩儿了！

大多数时候，二手房的单边火爆不光没能打通置换链条，更勇猛的是，汹涌分流新房客户，几乎刚需市场被收割一空。这才是二手房对新房的双向挤压。