2026年6 月30 日，福州市自然资源和规划局、住建局、不动产登记交易中心、园林中心四部门联合印发《关于进一步优化高品质住宅设计的若干措施》，新政已正式落地福州四区，有效期三年，从架空层规划、计容核算、公摊规则、户型赠送四大维度，全面松绑房子设计限制。
简单来说，未来福州的新房，公共空间更大、套内实用面积更多、公摊成本更低，新房产品力将迎来全方位升级。但另一方面，市面上此前的存量二手房，普遍得房率仅72%-78%，户型老旧、公摊偏高。那有什么问题呢？
新旧房源硬指标代差彻底拉开，下半年起，老款二手房将迎来新一轮价格承压，改善、刚需置换家庭的买房逻辑，将彻底改写。
四大核心政策红利，新房居住品质全面突破
本次新政，主要是解决了福州购房者长期吐槽的公摊缩水、架空层闲置、户型局促三大痛点，每一条，都直接利好买房人。
公摊大减负：小区大堂、架空层公共区域，不再摊进住户面积。以前开发商打造豪华入户大堂、架空连廊，所有建设成本全部分摊到每户公摊，直接压缩套内面积，得房率被动降低。
新规明确两条硬性规则：小区主出入口标准大堂、门厅，不计入住宅公摊；多楼栋共用的架空层梯间、公共休息区、风雨连廊，仅计入架空平台，不向上分摊住宅公摊。地下室、架空层50㎡以内配套门厅，全部不计容。开发商愿意做更大的入户空间、休闲架空层，成本不用购房者买单，同等产权面积下，套内空间直接多出3-5㎡。
架空层全面放开，打造全龄社区，不计容积率。以前架空平台、底层停车空间，会占用项目容积率，开发商为了多盖住宅，只能压缩架空层规模，多数小区架空层狭窄昏暗，仅用作非机动车停放。
新政放宽管控，标准一层架空、半地下停车空间，建筑面积不计容；层高3-5.1 米、开敞面达 40% 以上的住宅架空层、4.5 米以内风雨连廊，不计容不计基底面积；架空层可增设健身区、便民驿站、老年活动空间、儿童游乐区，配套用房产权归全体业主所有。
下半年入市新盘，标配大面积通透架空层将成为常态，雨天遛娃、邻里休闲有专属空间，社区居住质感和老旧小区，将形成天壤之别。不过，需要留意的是，架空层的设施配置和运营方式，最终取决于开发商的交付标准与后期物业管理。
计容规则松绑，户型赠送空间拉满，新房得房率稳定90%+。这是新政最影响房价的一条，将直接拉开新旧房源差距。
阳台、飘窗优化。因城市景观管控须封闭的阳台，计容由全额改为半面积核算，为特定区域设计更大赠送空间提供了弹性。大进深凸窗、设备平台管控放宽，开发商可设计更多赠送空间。
顶层层高放宽至3.6 米。改善户型可做夹层、储藏空间，告别压抑顶楼。
180㎡以上大平层允许客厅挑空。改善豪宅户型可塑性大幅提升，多层及中高层住宅楼栋面宽上限提升至80米，为户型南北通透、短进深设计创造了条件。
政策红利叠加，户型设计优化，2026 年下半年新盘，普遍有望做到得房率88%-95%，部分改善盘，实得面积甚至突破100%。
2018 年之前建成的二手房，受早年规划限制，楼梯房、早期电梯房，公摊大，得房率普遍卡在75% 上下。
我们来算一笔账，同样100㎡产权房。
老二手房：套内仅75㎡，公摊25㎡。
新规新房：套内有望达到88-95㎡，公摊大幅压缩至5-12㎡。
同等总价（假设新老房单价相近），入手新房，直接多一间次卧的使用面积。
地下空间无偿扩容，配套全面升级。新规允许住宅地下一层建设健身、便民、文化配套，新增面积不计容、不收土地出让金，产权归属全体业主。未来新房，地下不再只有车库，社区会所、生鲜便民点将会成为标配，而建成10 年以上二手房，大多地下仅简单车位，无任何增值配套。
新旧房源硬指标断层，将带来什么影响？
新政落地后，福州楼市将出现无法弥合的产品代差，这也是二手房最大利空，分为三个核心层面：
实用面积差距不可逆，老房性价比彻底丧失。
同一板块、同等单价下，新房套内使用面积，比二手房多出15㎡左右。对于刚需家庭，多出一间书房；对于改善群体，能实现双套房、独立衣帽间。
老旧二手房户型，硬伤无法改造。狭长暗厨、窄阳台、动静不分、层高仅2.7-2.8 米，加装中央空调、地暖后空间压抑，翻新装修也无法弥补建筑结构先天缺陷。未来，这种产品将更是被新盘碾压。
社区配套分层，老小区流通性持续走弱。
新规新房标配宽幅架空层、全龄活动空间、风雨连廊、地下会所、高标准入户大堂；而多数二手房无架空层、大堂狭小、公共区域年久失修，人车分流、智能安防配套落后。
当下购房者置换优先看社区环境，同等预算，年轻人、改善家庭全部倾向全新品质楼盘，老旧小区接盘人群持续缩减，供需失衡下，只能依靠降价换取成交。
长期价值分化，老房源保值能力下滑。
2026 下半年，新规新盘集中入市后，二手房将开启新一轮价格调整。
核心地段、带顶级学区的电梯次新房，跌幅有限，依靠学区配套支撑流动性。
无学区、建成10 年以上刚需老小区、楼梯房，业内人士预期，价格或将再下探15%-30%。具体幅度视地段、房况和小区维护水平而定。
远郊板块存量二手房，去化周期拉长，议价空间进一步扩大。
过去，大家买房只看地段，如今地段相同，产品力将成为第一决策标准，新规，直接重塑购房者的价值判断。
置业实操指南，刚需、改善置换怎么选？
刚需自住（150-250 万预算）
优先选择2026 下半年出让地块打造的新规新盘，同等产权面积套内更大，性价比远超同片区二手。避开建成超10 年、得房率低于 76% 的老旧电梯房，看似单价便宜，折算套内单价并不划算。重点看房栋架空层规划、阳台赠送比例，优先选择公摊控制在12% 以内的刚需户型。
改善置换（300 万以上，置换四房/大平层）
改善置换，优先观望下半年全新改善盘，180㎡以上户型，可享受客厅挑空、3.6 米顶层等政策红利，居住体验远超二手大平层。
持有老旧低得房率房源，建议趁当前小幅议价窗口期，尽快出手，等大批量新规新房入市后，降价幅度会进一步扩大。改善置换，不建议盲目入手老小区复式，层高、采光、公共空间短板严重，未来转手难度高。
纯投资购房者
长期收租：优先核心地段新规小户型，高得房率、完善社区配套，出租溢价更高。
短期投资：谨慎入手无学区老二手房，未来接盘客群减少，增值空间基本锁死。
看好长期配套：选择架空层规划完善、自带社区会所的全新楼盘，物业与社区品质决定未来二手溢价。
买房避坑提醒，不要被过度营销误导
新政放宽设计限制，但不少房企会过度炒作“超高赠送”，购房者牢记避坑要点。
区分产权内赠送与临时设备平台。封闭阳台、飘窗，计入产权，设备平台临时赠送，存在规划整改风险，购买前，核对户型规划图。
高得房率不等于高居住品质。少数楼盘为压缩公摊，缩减电梯、楼道宽度，看房实测楼道、电梯尺寸，平衡公摊与公共空间。
架空层配套，看交付标准。询问架空层休闲设施、地下会所是否同步交付，避免仅规划不落地的宣传套路。
福州住宅新政，本质是“好房子” 时代正式到来，新房产品力全面升级，存量二手房迎来长期分化。
有人认为，核心地段老房依旧保值，但也有人觉得，产品代差下，老旧房源会持续贬值。现阶段，你更愿意入手高得房率新房，还是捡漏降价二手房？评论区聊聊你的买房规划。
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