干货分享 | 买二手房为“凶宅”!法院判决:隐瞒坠楼事件构成欺诈,全额退款!

• 即使非正常死亡事件发生在房屋外部，但坠落地点属于房屋居住使用功能的延伸区域（如业主加装的雨棚、专属使用的露台等），且与房屋存在近距离、高强度视觉接触，该事件显然会影响房屋的市场价值和居住体验，卖方负有告知义务。

• 卖方在合同明确询问“房屋内是否发生过非正常死亡事件”时未如实告知，且无法证明已向买方或中介披露，构成欺诈，买方有权依据《民法典》第一百四十八条撤销合同。

• 合同撤销后，卖方应返还全部购房款，并赔偿买方为履行合同而支出的不动产登记费、佣金、按揭服务费、评估费及过户费等直接损失。买方已占用的房屋期间，其利息损失与房屋占有使用费大致相抵，不再另行赔偿装修费。

2021年1月，甲某通过中介与乙某、丙某（系乙某配偶）签订《房屋买卖合同》，约定购买位于东莞市某小区的一套房屋，总价463万元。合同明确约定：卖方确认该房屋在其持有期间内未发生过非正常死亡事件（包括自杀、他杀、从房屋内坠出死亡等）；如卖方隐瞒真实情况，买方有权撤销合同，卖方应返还全部房款并赔偿损失。

合同签订后，甲某依约支付了全部购房款463万元，并于2021年5月完成过户登记，随即入住。

2023年4月，甲某偶然从邻居处得知，2020年9月（即订约前不足半年），一名14岁女孩从隔壁楼栋16楼坠下，掉落至甲某所购房屋主卧阳台的雨棚上，当场死亡。该雨棚系乙某、丙某自行加装，用于防止高空抛物，雨棚下的空间仅有乙某一家可以使用。

甲某认为，乙某、丙某在交易时隐瞒了这一严重影响房屋价值和居住体验的事件，构成欺诈，遂诉至法院，请求撤销合同、返还购房款并赔偿各项损失（含利息、契税、佣金、装修费、违约金等）。

甲某诉称：双方签订的《房屋买卖合同》第九条明确约定，卖方须如实告知房屋内是否发生过非正常死亡事件。坠楼事件虽然发生在阳台外部雨棚上，但该雨棚系卖方加装、专属使用，且从主卧和阳台可以清晰看到坠落地点，产生强烈的心理冲击。该事件直接降低了房屋的市场价值，也严重影响了甲某一家的居住体验。卖方在签约时未作任何告知，甚至在合同勾选“否”选项，构成欺诈。故请求法院：

1、撤销《房屋买卖合同》及《房地产买卖合同》；

2、乙某、丙某返还购房款463万元；

3、赔偿利息损失、契税、不动产登记费、佣金及按揭服务费、评估费及过户费、违约金（20%房款）、装修费等，合计约200余万元。

1、坠楼事件发生在房屋外部公共区域（飘台），不属于合同约定的“房屋内”，其告知义务仅限于房屋内部；

2、交易前已口头告知中介人员该事件，中介表示不属于房屋内问题、无需告知买家，其已尽到合理告知义务；

3、坠楼事件与案涉房屋本身无关，不影响房屋的结构和使用功能，不构成欺诈；

4、原告主张的各项损失缺乏依据，尤其是利息损失应与房屋占有使用费相抵，装修费无证据证明。

一、关于卖方是否负有告知义务

法院经向公安机关调取报警记录、询问笔录及现场勘验，查明：2020年9月13日，一名14岁女孩从小区11栋16楼坠下，掉落在案涉房屋主卧阳台加装的雨棚上，当场死亡。该雨棚系乙某、丙某为防高空抛物自行加装，雨棚下空间仅有乙某一家可以使用，属于房屋居住使用功能的延伸区域。

法院认为：虽然坠落地点并非严格意义上的“房屋内”，但从位置和使用功能看，该阳台及雨棚与案涉房屋融为一体，从主卧和阳台可以很自然地看见坠楼地点，产生不好的联想。坠楼事件显然会影响房屋的市场价值及居住体验，按照公序良俗及一般生活经验，属于应当透露、告知的事项。且事件发生在订约前不足半年，时间间隔不足以冲淡心理影响。卖方本人亦承认“家里人觉得不舒服”才搬离出售，可见其知晓该事件对居住的影响。本着“己所不欲，勿施于人”的理念，卖方应将该事项告知买方。

二、关于卖方是否实际履行了告知义务

卖方主张已口头告知中介，但中介人员出庭作证予以否认。卖方未能提供任何书面证据或其他佐证。即使卖方曾告知中介，其在签约现场仍有直接向买方告知的机会，却未作任何披露。法院认定卖方未履行告知义务。

三、关于是否构成欺诈

卖方在合同第九条明确勾选“否”（即房屋内未发生过非正常死亡事件），隐瞒了应当告知的重要事实，致使买方陷入错误认知，以正常市场价格购买了本不会购买（或会以更低价格购买）的房屋。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十八条，卖方构成欺诈，买方有权撤销合同。买方于2023年4月知悉后及时起诉，未超过一年的除斥期间。

四、关于各项损失的支持与驳回

1、购房款463万元：应予全额返还。

2、利息损失：买方主张贷款利息损失，但买方同时占用了房屋多年，产生了房屋占有使用费。两者大致相当，互相抵销，不再另行支持。

3、不动产登记费80元、佣金及按揭服务费81000元、评估费及过户费16075元：系买方为履行合同实际支出的直接损失，应由卖方赔偿。

4、契税50250元：根据《契税法》第十二条及国家税务总局公告，合同被撤销后，买方可持生效判决向税务机关申请退还，故不属于实际损失。

5、违约金（20%房款）：合同被撤销后，违约金条款不再具有法律约束力，不予支持。

6、装修费：买方未能提供装修合同，且无法证明已形成附合（即无法拆卸的固定装修），仅凭银行流水不能证明损失，不予支持。

7、房产过户恢复：卖方在返还全部款项后，应协助将房屋权属登记恢复至卖方名下。

五、关于夫妻共同债务

案涉房屋系乙某、丙某夫妻关系存续期间的共同财产，丙某实际参与了房屋交易的洽谈和决策，且债务用于夫妻共同经营，根据《民法典》第一千零六十四条，该债务属于夫妻共同债务，丙某应承担共同清偿责任。

一审判决：

1、撤销甲某与乙某于2021年1月21日签订的《房屋买卖合同》及2021年5月7日签订的《房地产买卖合同》；

2、乙某、丙某于判决生效之日起七日内向甲某退还购房款463万元；

3、乙某、丙某赔偿甲某不动产登记费损失80元、佣金及按揭服务费损失81000元、评估费及过户费用损失16075元；

4、乙某、丙某在履行上述付款义务后十日内，协助甲某将房屋权属登记恢复变更至乙某名下；

5、驳回甲某的其他诉讼请求。

二审判决：

驳回甲某、乙某、丙某的全部上诉请求，维持原判。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第七条（诚信原则）、第一百四十八条（欺诈可撤销）、第一百五十二条（撤销权行使期限）、第一百五十七条（法律行为无效或被撤销的法律后果）

《中华人民共和国民法典》第一千零六十四条（夫妻共同债务）

《中华人民共和国契税法》第十二条（合同撤销后契税退还）