入库案例：明确！无证房产也可以司法拍卖、以物抵债
编者：
对于未办理权属登记的房屋（“无证房屋”），执行法院可以按该房屋的现状依法进行司法拍卖。
当拍卖财产流拍后，若有申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖（包括一拍、二拍）的保留价抵债的，人民法院应予准许，并作出“以物抵债”裁定。
买受人或“以物抵债”的承受人，按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。
人民法院案例库
某供应链公司、某配送公司与王某某、某贸易公司、邝某某执行监督案
——未取得权属登记的房屋可以按现状进行司法拍卖
入库编号：2023-17-5-203-035
关键词执行执行监督评估网络司法拍卖以物抵债
裁判要旨
1. 对于未办理权属登记的房屋，被执行人仍对其享有相关财产权益,经评估该权益具有相应的财产价值的，执行法院可以根据该执行标的物的现状依法进行处置。
2. 关于网络司法拍卖程序中一拍流拍后是否可以直接以物抵债的问题，应继续适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》中的相关规定，即在司法拍卖中，当拍卖财产流拍后，期间有申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖保留价抵债的，人民法院应予准许。
基本案情
东莞市中级人民法院在执行王某某申请执行某贸易公司、某配送公司、邝某某国内非涉外仲裁裁决纠纷执行一案中，于2019年2月28日以起拍价570万元对某配送公司名下的A7栋地上建筑物进行第一次网络拍卖并流拍，于2019年4月15日对上述建筑物以起拍价456万元进行第二次网络拍卖，后被某供应链公司竞得。申请执行人王某某曾于2019年3月5日向执行法院提交以物抵债申请书，请求对A7栋地上建筑物以第一次流拍价 570万元抵偿被执行人部分债务。王某某对二次拍卖提出异议，东莞市中级人民法院撤销了2019年4月15日就案涉房产的第二次拍卖。某供应链公司、某配送公司不服东莞市中级人民法院异议裁定提起复议，广东省高级人民法院驳回某供应链公司、某配送公司复议申请。某供应链公司、某配送公司不服，提起本案申诉，申诉理由之一为，案涉地上建筑物所在土地为某配送公司租赁而来，A7栋地上建筑物并未取得房屋产权证及建设工程规划许可证，该建筑物依法不能以物抵债，亦不得转让，执行法院依法不得采取司法拍卖等执行措施，最高人民法院经审查裁定驳回申诉。
裁判理由
最高人民法院认为，本案的争议焦点为：一、未取得权属登记的A7栋地上建筑物依法能否予以执行；二、第一次网络司法拍卖流拍后，申请执行人申请以A7栋地上建筑物以物抵债，应否予以支持。
一、关于某配送公司和某供应链公司申诉主张A7栋地上建筑物未取得权属登记不能予以执行的问题。最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知第二条的规定:“执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，……暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行‘现状处置’，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责”。据此，对于未办理权属登记的房屋，被执行人仍对其享有相关财产权益，经评估该权益具有相应的财产价值的，执行法院可以根据该执行标的物的现状依法进行处置。
本案中，东莞中院在拍卖公告了中明确公告了A7栋地上建筑物的权属登记现状，在此情况下，对A7栋地上建筑物进行拍卖等执行处置并无不当，相关当事人通过司法拍卖或以物抵债程序取得对A7栋地上建筑物的有关财产权益后，可自行按照有关规定办理或完善相关手续。此外，某配送公司申诉反映其对东莞中院（2018）粤19执935号之三以物抵债裁定提出了执行异议，请求恢复该案的执行拍卖程序，该请求实质上已认可A7栋地上建筑物可以作为执行财产予以处置。另，东莞中院于2020年1月16日作出的（2018）粤19执935号之三以物抵债裁定，系在广东高院（2019）粤执复680号复议裁定生效之后作出的，某配送公司对该裁定所提异议属于对执行法院新作出的执行行为提出的异议，不属于监督案件审查范围。
二、关于某供应链公司申诉主张A7栋地上建筑物一拍流拍后不得以物抵债的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称《执行拍卖、变卖规定》）第十九条第一款规定 ：“拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。”据此，在司法拍卖中，当拍卖财产流拍后，期间有申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖保留价抵债的，人民法院应予准许。因此时执行标的物的价值已通过拍卖程序获得市场检验，在此情况下，准许申请执行人或者其他债权人以该次拍卖保留价以物抵债有利于财产便捷、高效处置，亦不会损害申请人及被执行人的财产权益。《最高人民法院人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》对网络司法拍卖所适用的特殊程序进一步予以规范，但其中第三十七条已明确，“本规定对网络司法拍卖行为没有规定的，适用其他有关司法拍卖的规定”。因此，关于网络司法拍卖秩序一拍流拍后是否可以以物抵债的问题，应继续适用《执行拍卖、变卖规定》中的相关规定。
本案中，申请执行人王某某于第一次拍卖流拍后，即2019年3月5日向执行法院提交以物抵债申请书，请求以拍卖标的物按第一次流拍价5700000元抵偿被执行人部分债务。执行法院对其申请未作审查处理，即降价后以起拍价4560000元进行第二次网络司法拍卖，与前述《执行拍卖 、变卖规定》第十九条的规定不符。从执行结果上，导致该拍卖标的物的偿债价值减损1140000元，对当事人的财产权益造成了实质损害。东莞中院、广东高院执行异议、复议审查中适用《执行拍卖、变卖规定》第十九条的规定，对一拍流拍后申请执行人提交的以物抵债申请予以审查确认，撤销了第二次拍卖程序，适用法律正确，应予维持。
关联索引
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》
第16条第1款（本案适用的是2005年1月1日起实施的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第19条第1款）
《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第37条
《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部〈关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函〉的通知》第2条
执行异议：广东省东莞市中级人民法院（2019）粤19执异26号执行裁定（2019年7月9日）
执行复议：广东省高级人民法院（2019）粤执复680号复议裁定（2019年12月27日）
执行监督：最高人民法院（2021）最高法执监89号执行裁定（2021年6月30日）
本案例文本已于2024年2月26日作出调整
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监管叫停通道模式，AMC这次真的慌了
最近，不良资产行业出了件大事。以南方某省为开端，AMC通过“通道模式”帮投资人从银行拿包的路子，被全面叫停。
随后，某头部四大AMC总部也向各地分公司下发文件，全面禁止此类操作。
北部、中部、西部地区部分地方AMC也收到了业务收紧的风声。
一时间，“我们往后如何干？”成了AMC圈子里最焦虑的问题。
干了十年的生意突然不能做了，这次不是狼来了，是真来了。
通道模式：AMC“躺赚”的十年
先捋清楚这套玩法是怎么运作的。
早年投资者看中银行一个资产包，第一步是找一家AMC，交一笔“诚意金”锁定项目。AMC认可之后，投资者再交三成保证金，AMC配七成资金，以AMC的名义把包拿下来。之后AMC挂牌，投资者中标、分期付那七成价款。处置的事、赚的钱大头都归投资者，AMC收通道费和资金利差。
这门生意的精髓在于“万无一失”。拿包之前，AMC要对投资人做全面评估：专业背景、处置团队、属地资源、司法协调能力——确认对方具备全程托底能力，才出手配套。这两年，有的AMC更进一步，要求投资人的实控人签署差额补足承诺：处置回收款不足以覆盖AMC出资及资金占用费的，差额由实控人补足。
AMC的本金和收益都有人兜底，风险敞口极小，看起来稳赚不赔。但行内人一看就明白，差额补足这种结构，已经把收购变成了融资通道。
监管的逻辑：不是不准合作，是不准挂名
监管这次出手，并不是突然变天。规矩早就立在那里了。
2016年，原银监会发文明令禁止四大AMC设置显性或隐性回购条款，禁止为银行规避资产质量监管提供通道。
2019年，银保监会对地方AMC提出同样要求：回归本源，不得虚假出表，不得借收购不良为名给企业、项目融资。
2024年11月，金融监管总局印发《金融资产管理公司不良业务管理办法》，进一步明确了主业边界。
2025年“金规16号文”更进一步，要求地方AMC“近三年年均收购金融不良资产投资额占新增投资额比重不低于30%”，这等于用硬指标把AMC拉回主业。
从2016年到现在，监管用了十年时间，一步步把AMC拉回正轨。通道业务只是这个过程中的一个关键节点。
但这次叫停的关键，不是“诚意金”这个名目，而是它背后的整套通道结构。监管认定违规的是“时点前置+用途锁定+结构配套”的一整套安排，哪怕换个名目、挪到体外，一样会被穿透认定。
判断一笔业务是不是通道，行内现在有三把标尺：一看是否真出钱（自有资金不低于三成），二看是否真担风险（盈亏按出资比例共担），三看是否真掌权（尽调、估值、处置的最终决策权在AMC手里）。三条里有一条不满足，项目就需要重点审查甚至否决。
一句话总结：不是不准合作，是不准挂名。
慌了之后，往哪走？
通道被堵，最直接的影响是AMC的短期业务量会大幅萎缩。过去十年，通道业务是很多AMC最稳定的收入来源——不担风险、不占资本、旱涝保收。现在这条路径断了，摆在AMC面前的是三个现实问题。
第一，任务压在那，通道不敢碰，劣后方又没了。那些习惯了“躺赚”的机构，短期内很难找到同等体量的替代业务。
第二，监管的意图很清楚——让AMC回归主业，真正去收购、处置、盘活不良资产，而不是做“牌照中介”。但回归主业意味着更长的周期、更高的风险、更专业的团队，这不是一朝一夕能完成的转型。
第三，行业分化会加速。那些早已开始布局主动管理的AMC，受影响相对较小；而那些严重依赖通道业务的机构，将面临剧烈的阵痛。
监管的逻辑其实很简单：你手里拿的是不良资产处置的牌照，就该干不良资产处置的事。通道业务本质上是用牌照换钱，既不承担风险，也不创造价值。这种模式在金融监管全面收紧的大背景下，被叫停只是时间问题。
通道模式被叫停，对AMC来说是一次强制“戒断”。短期会很痛苦，但长期来看，这或许正是行业回归本源、走向专业化的必经之路。靠牌照吃饭的日子结束了，靠本事吃饭的时代才刚刚开始。PS：亲爱的读者朋友们：因微信更改了推送规则，推文不再按照时间线显示，不是所有观粉，都能在第一时间收到文章，有观粉误以为我们没更新。所以，需要各位老铁在每次看文章后，在文章尾端右下角，点一下“红心”，每天只需点一下即可。如果不点“红心”或者没有“星标”，就可能看不到我们的推送了！如果您不想错过“中小智库”的精彩内容，就赶紧星标⭐我们吧！
