判断楼市冷暖、房价真实水位，永远不要看挂牌价，更不要看新房宣传价，只看二手房真实成交记录。
新房可以做营销、做热度、做氛围，但二手房是真金白银的对手盘，是购房者真实愿意掏钱的价格，没有任何水分。
当下济南楼市有一个非常扎心、但所有人都必须正视的数据事实：
目前济南二手房和新房成交比例，基本稳定在2:1。
市场每卖出2套二手房，新房只能成交1套，而且二手房的成交占比还在持续走高。
很多人想不明白：新房户型更好、物业更新、产品迭代更强，为什么成交量反而干不过二手房？
我的理解是：
二手房市场基本上已经不存在溢价了，尽管随着时间推移还会有价格的调整，购房者也需要靠等待利用时间换空间。要想便宜就继续等待，要想早点住那此时的成交价格是相对合理的。
01 济南刚需市场：高层逐渐失去定价权，小高层成主流标准
先看济南部分刚需房源的最新成交数据，也是目前很多刚需购房者最纠结的地方。
现阶段市场最大的变化：传统两梯四户的高层房源，价格还在持续调整，已经基本失去片区房价基准的参考意义。
现在刚需买房，大家的筛选标准已经彻底升级，优先认准小高层、更好居住体验。高层房源流动性持续变弱，未来还有继续下探的空间。
下面这个例子也能解释为何买二手房的比买新房的多起来。
中粮祥云。
目前小区精装二手房实际成交单价低至10700元/㎡，或许这套房源有特殊原因，而同片区在售新房期房毛坯房，单价还要维持在12000-13000元/㎡。
性价比一眼可见：二手房是现房、带装修、即买即住、无交付风险，新房是期房、需要等待、存在不确定风险，单价还要贵出两千左右。
这个价差摆在眼前，刚需购房者为什么还要盲目冲新房？
这几年这种现象非常普遍：
高价买期房，一到交房，发现二手房比当初买入价格还低。苦苦还月供2-3年等待交房，那提前买期房的意义在哪里呢？
02 长岭山片区：高层可以直接忽略，小高层价格已定型
再看热门改善片区——长岭山的最新成交行情，片区分化极其明显，选对产品和选错产品，未来流动性天差地别。
首先给出明确结论：长岭山片区的高层成交价格，完全可以忽略，后续依旧有持续调整的趋势，不用参考、不用抄底，未来保值和流通性都偏弱。
片区真正具备参考价值、能稳住价格的，只有两梯两户的纯小高层产品。
结合近期真实成交来看，根据房源装修标准、楼层、户型差异，长岭山小高层主流成交单价，普遍稳定在17000-21000元/㎡，这个价格是目前片区二手房改善的真实合理水位。
同时能清晰看出片区改善房源的溢价逻辑，非常苛刻：
现在的二手房市场，普通改善盘很难做出溢价。只有做到外立面、小区大门、景观园林、会所配套、得房率多方位领先的现代化新品，才有资格拥有少量产品溢价，其余同质化改善房源，基本都是随市场行情平稳调整。
从长岭山片区标杆楼盘的成交变化，能明显感受到济南改善楼市的去泡沫过程，曾经的网红盘，溢价正在快速消失。
第一，奥体金茂府。
曾经的片区品质标杆、溢价王者，如今二手房溢价正在持续收缩，优势不再明显，彻底回归产品本身价值，靠品牌、圈层撑起的高溢价时代已经结束。
第二，玖玺城。
楼盘溢价已经出现明显分化，目前仅6期房源还保留少量产品溢价，其余几期二手房完全褪去溢价，价格跟随市场稳步调整。
第三，奥体铂悦府。
高层房源价格走势非常明确，跌破2万已是大势所趋，高层大高产品在改善市场的竞争力持续下滑，价格支撑力严重不足。
现在的济南楼市，高层、老产品、同质化楼盘，持续降价、失去流动性；优质小高层、迭代新品、低密社区，价格稳住、流通性更强。
买房的核心除了选片区，选产品、选价格、选流动性，更重要。
除了以上盘点的小区，大家还想看哪个片区、哪个楼盘的真实成交价格和行情分析，可以直接留言，我们下次再整理。
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