从4千元到百万房产:上海退休夫妻35年的“换房”实录(三)

2004年，我45岁，在单位办理了内退。不用上班，时间忽然多了起来。

老公是单位里的技术骨干，业余时间计算机编程和维修电脑，手头渐渐有了些闲钱。我们琢磨着：光存着贬值，不如买房。

那时候上海房价已经涨过一轮。九十年代末我看中附近学校边的一套房子，报价只要7万，刚还完债拿不出钱，眼睁睁错过了。等到2007年再去问，同样地段已经涨到22万上下。

2007年11月，我们买下了月浦二村一套46.72平米的"老破小"，总价22.3万。公积金提取了2万，然后花了约3.5万做简单装修、配齐电器。

2009年9月，我们开始对外出租。年租金1.5万，一租就是四年半，到2014年3月共收入6.75万。更重要的是，那几年上海房价不断上涨，已经翻了不止一倍。

二、2009年：成都三线齐发，是卖房买房的最好时机

2007年亚洲金融危机爆发，2008年政府推出四万亿经济刺激政策，2009年3月全国房价出现向上拐点。这一年，我们在成都同时撬动了三套房。

1. 成都豆瓣厂：12万进，12万出

2006年我们在成都豆瓣厂（家属楼）买了一套60多平米的房子，10万购入。2009年原价卖出，不亏不赚，表面看是"失败"，但没有装修、没有物业、没有维修，熬过三年，10万本金毫发无损地回来了，比起那些砸了装修钱最后算下来反而亏本的，这已经是及格的交卷。

2. 成都大达巷：10万进，21万出，净赚11万

2007年，我们在成都大达巷买了一套75平米的房子，也是10万元购入。这套房我们同样空置。没装修，没出租。为什么空着？因为我们的目标很明确：短线操作，快进快出。

2009年，成都房价启动。我们瞅准时机，以21万卖出，净赚11万。两年没动就赚这么多，比上班合算多了。

3. 桃园商品房：35.28万，是我们在成都居住的"大本营"

卖了必须买。2009年4月（绝对精准的时间），我们用大达巷净赚的11万作首付，加上贷款24万，买下了成都桃园的一套118.03平米商品房自住，总价35.28万。后来还享受到政府鼓励买房的补贴退款2万，实际购房成本33.28万，装修电器约10万——这笔钱则来自上海福利房售出后利润所得。

你看明白了吗？到这时我们都没动用家庭一分钱存款积蓄，全靠现有房产之间的"左兜掏右兜"，还有就是机不可失，摸准了房价处于低位即将上涨的脉搏。

这套房我们相当满意，一住就是16年。2021年高峰时房价超百万，因为是属于居住刚需没卖。2025年4月以74.5万卖出，再次购买了改善型“铂金房”，自住+增值，双倍收益。

三、上海的"同步操作"：福利房换改善房，卖了又买。

2009年，上海那边也没闲着。

1996年我们以2.1万买下的那套60平福利房，住了13年。2009年4月以42.8万卖出，扣除2.1万本金、2.5万装修、加上3万租金收入，净赚约41.2万。

拿到这笔钱，我们立即在上海宝山单位附近的小区，买了一套86.93平米的改善房，总价46万，其中用公积金建行贷款18万，多余的钱再转到成都买房装修。

四、2009年这一年，我们家发生了什么？

这一年，上海成都5套房的买卖操作， 人飞来飞去，资金也像流水一样在两地之间流进流出。

但神奇的是——我们没动家庭积蓄的一分钱。所有操作，都是用"卖A买B"+"C"（银行贷款）精心腾挪完成的。

这一年的操作，锁定了我们在上海、成都各有一套较为理想的居住“大本营”，一住就是十五年。直到24、25年上海、成都两地住房再次“倒腾”。

五、回过头看，那三年教会了我三件事

第一，空置优于装修。

短线投资房，装修和出租是负担，不是收益。空着，保留"空白感"，下家更喜欢。

第二，敢于用杠杆，但永远要在自己的能力范围内。

贷款不是洪水猛兽。2009年那个利率环境下，用贷款锁定资产是聪明的选择。但前提是：你的家庭要有稳定的还款来源，并且贷款比例不超过家庭承受力。

第三，钱要在两地之间流动。

上海和成都，两个市场、两种节奏。上海的涨势补成都的洼地，成都的低成本托上海的仓位。两地配置，比单押一个城市稳妥得多。

六、一个遗憾，和一个骄傲

遗憾：豆瓣厂那套12万买进12万卖出。如果在2009年那个节点再扛一扛，等到2017年成都房价翻倍那波，12万可能变30万+。但投资没有如果，认赔离场也是一种能力，况且几乎也没赔。

骄傲：大达巷10万变21万，两年净赚11万。这笔钱后来成了成都桃园房的首付，桃园房住了16年后以74.5万卖出。一套房的利润，穿越了16年，依然在我们的资产负债表上发光。

尾声

从上海的老破小，到成都的豆瓣厂、大达巷、桃园，再到上海的改善房——5套房，5次操作，2007-2009年，资金在两地之间流转，没有一分钱来自家庭工资的积累。

这三年打下的基础，让我们在后来的十几年里，有能力做更从容的布局：2014年攀枝花的阳光房，2016年的龙年公寓，2024年上海房子大换小，2025年成都房子小换大，一步步走到今天。。。

下一篇，我想聊聊2014年那笔关键的腾挪——上海老破小68万卖出，没在上海继续加码，而是转去了千里之外的攀枝花？决策正确还是失误？

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