北京二手房强势回暖

一个说真话的学区房博主

北京楼市观察

我的思考不一定全对，但希望对你有启发

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北京二手房市场近期确实展现出强劲势头，以下是最新市场动态的核心要点：

一、成交量创近五年新高

‌整体高位运行‌：2026年1—7月累计网签量突破10.7万套，同比增长6%，创近五年同期最高纪录。其中7月虽受高温淡季影响，仍网签14,037套，同比逆势增长9.8%，韧性明显。

‌连续增长态势‌：自3月起单月成交量连续5个月同比增长，4—6月均刷新近五年同期峰值，需求释放持续性超预期。

8月网签量：

6日新房住宅网签76套，8月共432套，环比7月同期下降29.50%，同比去年8月上升6.90%。

二手住宅网签547套，8月共2256套，环比7月上升17.10%，同比去年8月上升8.30%。

以下截图来自北京市住建委官网

二、刚需主导市场结构

‌低价房源占比过半‌：总价200万元以下二手房成交占比达53%，较2025年提升4.9个百分点；70㎡以下小户型占37%，刚需成为绝对主力。

‌置换需求激活‌：核心区学区房成交周期缩短至30天以内，议价空间收窄3个百分点，业主通过“高卖低买”实现居住升级（如西城73㎡两居808万售出，置换朝阳130㎡三居仅加价32万）。

三、价格企稳与区域分化

‌整体趋稳‌：全市挂牌均价37,418元/㎡，近三月波动幅度控制在1%以内，核心区价格坚挺：

西城区：12.0万元/㎡

海淀区：7.7万元/㎡

朝阳区：5.8万元/㎡

‌远郊承压‌：延庆、密云等区域均价低至1.5万—2.4万元/㎡，部分房源仍有回调空间。

四、市场韧性来源

‌政策托底‌：限购松绑（非京籍五环外社保要求降至1年）、信贷优化（二套公积金首付25%）降低入市门槛。

‌预期修复‌：挂牌量较峰值下降约20%，议价空间收窄至7.3%，买卖双方价格共识增强。

‌内生需求支撑‌：产业聚集区（海淀）、地铁沿线刚需板块（昌平回龙观、房山长阳）持续吸纳真实自住需求，60—90㎡户型成交占比超65%。

五、未来趋势

‌持续分化‌：核心学区、产业区及地铁房将保持稳中有升，远郊非核心板块或延续横盘。

‌年末窗口‌：年底学区需求集中释放，预计11—12月活跃度回升，全年成交量有望突破18万套，价格波动控制在2%以内。

‌理性建议‌：刚需群体可关注300万—500万地铁次新两居，改善置换宜把握“跌幅差”窗口；投资需聚焦产业/地铁/配套三要素，避免加高杠杆。当前市场本质是“优质资产结构性回暖”，非全域普涨。