⚠️仅房产知识科普，不构成交易及税务建议，各地执行细节略有差异，最终缴税金额以当地税务窗口实际核算为准 。
政策依据：财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号；财政部 税务总局公告2025年第17号；财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2026年第3号 。
很多人看二手房只算房款，忽略交易税费，等到过户才发现预算不够。二手房税费分为买方法定承担、卖方法定承担两大类；现实市场经常出现“卖方净得，全部税费买方承担”，税费由谁出钱，必须白纸黑字写进买卖合同，口头约定无效。
一、买方需要缴纳的费用
契税（必缴，无免征，2026全国统一优惠标准，分界面积：140㎡）
家庭成员包含：购房人、配偶、未成年子女。
1. 家庭首套房
140㎡及以下：1%
140㎡以上：1.5%
2. 家庭二套房
140㎡及以下：1%
140㎡以上：2%
3. 家庭第三套及以上住房：统一按3%征收，不再区分面积大小
计税基数：取网签备案价、税务系统评估价，二者取较高数值计税。
其他小额费用
1. 不动产登记费：住宅80元/件，买方缴纳
2. 个人住宅交易，印花税免征
3. 办理按揭贷款：会产生房屋评估费（银行贷款需要）
4. 中介费：完全双方协商，市场区间大致1‑3%
二、卖方需要承担的税费
1、增值税及附加（2026年执行新规）
房屋持有满2年（含2年）：直接免征增值税
持有不足2年：按3%全额征收增值税，叠加少量城建、教育附加税费
✅计算满2年时间：契税完税凭证、不动产权证登记日期，两个日期取更早的那一个；不是交房时间、不是签约买房时间。继承所得房屋，可以沿用原房主的购房时间计算满二。
2026政策已经取消普宅/非普宅差别，满2年统一免征增值税，不再看房屋面积大小。
2、个人所得税
✅满五唯一，免征个税
两个条件必须同时满足：①房屋产权时间满5年；②卖方家庭省内唯一一套住宅。
不满足满五唯一，二选一计税：
①全额核定征收：计税价格×1%
②差额征收：（本次转让计税价‑原购房发票成本‑合理可扣费用）×20%，两种方式哪个税额低，优先选哪个。
卖一买一退税政策：有效期2026‑01‑01至2027‑12‑31。卖掉自有住房，1年内在同一城市重新买房，可以申请退还卖房已经缴纳的个税，有严格适用条件，需要提前咨询税务窗口 。
📋2026二手房税费简明对照表
缴纳方 税种 征收标准 免征条件
买方 契税 首套：≤140㎡按1%；＞140㎡按1.5% 二套：≤140㎡按1%；＞140㎡按2% 三套及以上统一3% 无，住宅交易必须缴纳
买方 不动产登记费 住宅80元/套 无
卖方 增值税及附加 持有不满2年，按3%全额征收 房屋持有满2年（含）直接免征，不分面积
卖方 个人所得税 全额1% 或差额20%二选一 同时满足：满5年+卖方家庭省内唯一住宅（满五唯一）
三、5条必须重视的实操避坑提醒
1. 区分【法定缴税人】和【实际出钱人】
法律规定：契税由买方缴纳；增值税、个税法定是卖方缴纳。
市场大量合同写“卖方净得价”，意味着所有税费实际全部由买家承担。签约前务必把税费承担主体全部写入书面合同，拒绝口头承诺。
2. 严禁阴阳合同低网签避税
通过压低网签价格偷逃税款属于违法行为，存在罚款、过户受阻，未来再次出售房屋高额补税风险，绝对不要操作。
3. 满二、满五时间怎么算（高频踩坑）
优先看契税完税发票日期，其次看不动产权证登记日期，取时间更早的那一个。
⚠️交房时间、购房合同签订时间，不能用来计算满二、满五。继承房屋沿用原始购房时间。
4. 特殊房源额外成本
房改房、划拨性质土地的二手房，可能需要补缴土地出让金；法拍房，签约前务必核实历史物业费、水电费、各项税费由哪一方承担，写进协议。
5. 各地微小差异提醒
全国契税大框架统一，少数城市针对土地出让金、核定征收比例会有细微地方细则，最终以当地政务税务窗口核算为准，本篇只做科普参考。
写在最后
二手房实际总预算=房款+各项交易税费，看房阶段就要把契税、个税、增值税提前测算。优先挑选满二、满五唯一房源，能够省下可观交易成本。
你的二手房交易，税费一共花了多少？欢迎评论区留言交流。
END
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