如果你最近几年一直都在关注房地产市场的话，那么你一定听说过很多次同一个说法：“三四月份的小阳春过去之后，到5月就会开始降温。”

成交量和房价一起下降了，市场的气氛也很冷清，人们也只能继续叹息。

但是今年就不同了。从二手房这一条线上看的话，剧情出现了逆转。

刚开始是5月份开始的变化：一线城市的房价稳定住了，一些二线城市的房价也出现了“转机”。

也就是说，二手房市场的降温并没有按照之前的模式进行，而是逐渐回升，并且回升范围越来越广。

01、先看成交：15城同比上扬，说明市场在“接住”需求

大多数人在谈到二手房的时候都会下结论，认为这是个没有希望的事情，并且还会继续下跌。但是如果你只凭情绪来判断的话，就会忽略掉真实的信号。

真正能说明问题的，是成交数据。

根据数据，在7月份的时候有15个城市出现了二手房成交量同比增长的情况，其中最大的一个城市是增长了6.8%。

这几个字看起来不大，但意义不一样：成交能涨，通常就代表买的人更敢下手了，或者至少“观望的人”开始变多。

另外成交也并不是空转，在一个月内就出现了增长。

5月份这样的节点，会把“到底能不能成交”暴露得更加清楚：如果市场的热闹只是偶然出现，并且很快就会消散的话，那么成交量自然也会随之下降；但是如果是由于市场需求被激发而产生的成交量上升，则可以持续下去。

所以不要急于唱衰楼市了，在成交方面，二手房仍然具有一定的吸引力。

02、不止涨成交：网签在走、后劲也在，说明信心在回流

成交量能够提升的原因主要有两点：第一，买家更有购买意愿；第二，卖家的心理压力不大。把关注点扩大到“多个城市都在向着同一个方向发展”，而不是仅仅关注某一个城市的热度。

在6月前半段，有很多城市二手房网签的数量比去年同期有所增加，并且这些城市数量也不少。

例如苏州、佛山、北京、上海、厦门、东莞、无锡等城市的成交情况更加突出。再来就是一些比较熟悉的城市场景：

• 上海二手房成交量基本能稳定在一个较高区间，半个月内成交套数也相当可观；

• 广州也能维持相对稳定的成交水平

根据往年的情况来看，在这个时候市场上一般都会出现一些降温的现象。

但是今年的情况是：成交量并没有出现明显的下降，反而延长了“小阳春”的时间，并且出现了“小长阳”的趋势。

所以需求不是一时冲动就能形成的，它需要时间来积累成可以成交的数量。

03、挂牌量的变化才是“真本事”：房东开始不乱砍价了

过去的二手房为什么很难卖掉呢？

通常的故事大同小异：房子卖不出去，卖家越是着急就越是降价，越是降价就越没有人愿意买了，于是就形成了一个恶性循环。

但是今年出现了明显的不同之处，即成交量保持稳定而挂牌数量却在减少。

这表示什么意思呢？

表示卖家的心态已经接近市场了，即不再无底线地降价，也不会一直增加房源来博取好运，而是会把一部分挂出来的房子先收回来。

具体的数据显示，在一些月份里，重点城市的二手房新增挂牌房源数量下降很多，存量挂牌房源的数量也在减少。

比如北京、上海、广州这样的大都市区，挂牌量比之前高点的时候已经有所下降：

• 北京挂牌量少了不少；

• 上海挂牌量下降更突出；

• 广州也在减少区间里。

对于二三线城市来说，挂牌量并不是一直上涨的趋势。杭州、天津等地的挂牌数量比去年同期有所减少。

更直观的表现就是，在一些城市中，六月份之后挂牌的数量开始下降，去化周期也随之变短。

去化周期变短，一般情况下和成交活跃是一条逻辑链条：卖得出去，卖家就没有必要把价格压到“继续亏损”的地步。

所以挂牌量变化并不是一个小问题，它会直接对市场价格产生影响。

04、价格端：不是所有城市都涨，但确实有人在抬头

大部分人都只关注到“涨没涨”的问题上，但是二手房市场真正重要的东西是“能不能稳得住”。如果成交、挂牌都是向上的趋势的话，那么房价就会上涨了。

根据最近一段时间的数据口径来看，一些城市的二手房价格出现了环比上涨，并且已经持续了一段时间。

以一线城市的例子来说明，在不同的时间段里，有的城市都是环比上升的，比如广州和深圳也是一样的节奏。

因此，当成交端好转、供给端收缩的时候，价格就容易出现止跌甚至反弹的情况。

但是市场并不是一成不变的。

同时还有许多城市的房价还在下降，并且这种趋势还会持续下去。例如一些城市的前五个月累计跌幅比较大。

但是不能把局部回暖看作是全国范围内价格上涨的信号。

05、别盲目唱衰：真正的逻辑是“分化+差异化”

那么回到最初的问题，二手房还有希望吗？

我回答的是：有救，但是并不是所有的地方都一样。有的城市已经形成了“成交活跃、挂牌减少、价格上涨”的闭环；而有的城市仍然处于压力之下，短期内看不到明显的缓解。

把这句话换成另一种说法就是：可以成交的地方就会越来越像“回春”，而卖不出去的地方则只能继续磨。

在更长远的角度上，无论是二手房还是新房，发展趋势都将会出现分化的现象，并且这种分化将会变得越来越严重。

人口流入、产业支持、就业、学区、改善需求等都会造成不同的城市之间存在差异。

所以不要再用情绪化的“唱衰/吹捧”的方式去看待市场了。你要看的是：成交是不是起来；挂牌是不是在收窄；价格是否有持续性。

只要有这三种组合拳的话，二手房就不会一直“没戏”。

写在最后：

过去那种“5月必冷”的老规律，今年确实被打破了。7月的数据显示，成交端仍在改善，至少说明市场并没有走向彻底的低迷。

因此不要急于说出“二手房完蛋了”。

比较可靠的态度就是：承认分化的存在，并且抓住已经发生在城市里的变化——成交量、供应量和价格都在向合理的方向发展，这才是二手房重新变得有意义的开始。